对已过户出租屋原房主是否有权收回

　　已经过户的出租房屋，原房主是否还有义务收回？日前，一市民来函请求本报法律帮助。现将他来函刊登如下：

　　记者同志：

　　你好！我将自己所有的一栋楼房和院落出卖给某乙，价格为360万元，我将其中的一部分房屋出租给他人30年，租金一次性收取，后来我因经营缺少资金为由，又将该楼房以及院落出卖给他人，价格为360万元，在我收取买房人的收条上这样写到，收到某乙购房款360万元，房屋买卖价格为360万元。

我负责将房屋从承租者手中要回交给某乙。收条出具后，我积极向承租者要回房屋，但是承租者没有退租，后来某乙也就同意将房屋过户到自己的名下，由于我在出租时，资金短缺，所以租金定的也比较低，且是30年的租金一次性收取。现在房屋的租金又大大上涨，所以某乙要求我收回房屋并赔偿租金差价损失。我该怎么办？

　　江苏亿诚律师事务所陈德全律师答复：

　　读者同志：

　　你好，你没有义务为某乙索要回房屋，而且也不需要赔偿某乙的房屋的租金的差价损失，具体理由如下：房屋的交付是以产权证过户的象征性交付为准，至于实践中的实际房屋交接，只是转移了占有，而没有改变所有权的归属，这时如果购房人要求租房人交回房屋，租房人则说，你没有产权证，我怎么知道你是房屋的所有人。所以在房屋产权证没有过户前，你必须履行自己的承诺，负责将已经出租的房屋收回，否则构成违约，造成买房人的损失，要赔偿损失。在出租房还没有收回的情况下，而一旦房屋的产权证过户到某乙的名下，则你没有义务收回出租房屋了，因为房屋的所有权已经发生转移，也意味着购房人把原来你承诺的要收回房屋的义务，因为过户而免责。若你再向承租人索要房屋，根据买卖不破租赁的基本原则，那么同样承租人则会说，房屋已经不是你的了，你还有什么权利叫我退租呢？

　　因此在房屋过户后，你已经没有义务收回出租房屋了；至于赔偿损失，由于你的收条已经明确说明该房屋已经有部分出租，对此应推断某乙知情，且在买卖不破租赁的基本原则下，又没有约定卖房款中下降房屋价格，说明某乙对此租金的价格予以承认，同样根据买卖不破租赁的原则，在房屋过户后，某乙则是出租人，所以你对承租人的约定，只要不违法，对你都有约束力，因此在房屋过户后，某乙则自己承担了房屋租金的损失，你不承担赔偿责任。本报记者黄蕾