广州市物业管理条款被指违背物权法 亟待修改

　 “我觉得《广州市物业管理规定(征求意见稿)》违反了《物权法》……”“居委会怎么能筹备业委会？”昨日上午，由广州市人大常委会、广州市电视台联合主办的《羊城论坛》——“学好物权法，安居新生活”在人民公园举行。

现场的业主们最关注的是在近日广州市政府发布的《广州市物业管理规定(征求意见稿)》(以下简称《规定》)。多名律师、专家和业主和对《规定》中的部分条款提出了异议，认为没有体现《物权法》精神。

　　广州市人大常委会、法制委、市房管局、市法学会、市律师协会、市建委、市物价局、市房地产协会、市物业管理协会、市停车场协会的相关负责人、人大代表、学者和近百名业主参加了昨日的论坛。

　　热议

　　有关部门的行政行为错位？

　　《规定》回避如何实现规划的透明

　　市人大代表、知名律师田子军博士指出，在物业管理中，在理解《物权法》的私权保护上，政府有关部门的行政行为错位。“该管的不管，不该管的乱管，手也伸得太长了。”

　　他举了三个例子。第一是《规定》称业主大会筹备组长由居委会代表担任。把居委会作为业委会的领导，政府有些部门把居委会当成自己的部门，让它做什么，它就做什么。但居委会是一个群众自治组织，不是行政机关，且不是小区业主，这和《物权法》的规定相违背，根本没有资格担任业主大会筹备组组长。

　　第二，业主们行使小区公共部分的权利的前提是知道规划，如何实现规划的透明《规定》却完全回避了这一问题。

　　第三是小区车库如何满足业主的需要；停车位出售给业主后，业主能不能再出租给别人收取高额租金。这些问题《规定》也没有提到。

　　越秀区业主隋女士指出，居委会主任要当业委会筹备组组长，手也伸得太长了。“有什么法律依据？”她说，房管部门大的不管，却要管小业主，为开发商擦屁股，这其中有太多的利害关系、利益关系。业委会成立，房管局可以备案，与业主委员会也就是备案关系，对业委会的人事，不能任命、撤消。现在《规定》却要撤消别人的任命，法律依据是什么？

　　房管部门对于业主大会做了哪些工作？

　　要求给政府设定一个考核指标

　　番禺锦绣香江业委会主任韩笑民律师认为《物权法》第七十五条的可操作性不强。该条规定业主可以设立业主大会、选举业主委员会；地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。但实际上政府房管部门对于业主大会、业主委员会的设立做了哪些工作，提供了什么帮助、指导和协助，业主们没有看到。韩律师提出可不可以给政府设定一个考核指标，如果小区成立业委会低于50%，规定对政府的惩处措施。

　　谁来公布维修资金的筹集和使用情况？

　　应由最有权威监督权的政府部门公布

　　韩笑民还指出，《物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”，该条文的最后一句话没有主体，没有指明谁来公布维修资金的筹集和使用情况？韩笑民认为，显然应该由最方便取得数据、最有权威监督权的政府部门来公布。

　　《规定》没完全体现《物权法》的立法精神？

　　应由市人大制定法律效力更高一层的法规

　　中山大学学者张治革(海珠区某小区的业委会主任)认为，《规定》没有完全体现《物权法》的立法精神。他指出《物权法》把物业管理公司在小区里提供的商业性活动称之为物业服务，但《规定》里变成了“管理”。在法律概念上，被管理者处于次要地位，也就是业主处于从属地位；而被服务者处于主要地位，《规定》让广州的物业公司成为小区的主导。

　　他提出，根据《立法法》的原则，《规定》调整的法律关系，主要是行政部门之间的关系。现在，除了部门之间的关系，还有和业主之间的关系，还有业主和业主之间的关系，在调整多种法律关系的情况下，不应该由市政府部门制定规章。应该由市人大制定法律效力更高一层的法规。

　　中山大学法学院副院长、博士生导师周林彬教授提醒说，根据《物权法》制定地方法规，要体现业主的自治权。《物权法》中有相关法律规定的，不能超越，国外就有所谓的“物权法主义”。就是国务院的规定、省的法规，也不能超越《物权法》。