外资银行房贷有隐性门槛 房价须2万/平米以上？(图)

　　从今天起，四大外资银行将开始受理人民币业务。对于普通北京市民来说，外资银行似乎离我们又近了一步。而国内最早与外资银行发生亲密接触的也许将是一批高端购房者。

　　记者在对已经开展房贷业务的外资银行——东亚银行调查后发现，要想成为外资银行的房贷客户，至少要先过2万元/平方米楼盘均价的“隐性门槛”。

　　可获贷款楼盘均价破2万元/m2

　　昨天，记者来到位于北京朝阳门外的东亚银行北京分行。在会客室中间的桌子上，一张记录着约60个项目的一长串北京高档住宅、别墅名单颇为引人注意。据客户经理张旸介绍，该名单上罗列着的是与东亚银行有合作关系的国内房地产开发商的项目。记者发现，在这份名单当中，不乏当前市场上销售的热点，其中除了余先生看中的星河湾之外，还包括棕榈泉国际公寓、当代万国城、北京GOLF公寓和维多利亚花园公寓等高档楼盘。

　　记者从这份名单中抽取了部分项目计算东亚银行房屋贷款项目合作伙伴的均价。其中，棕榈泉国际公寓均价在35000元/平方米，当代万国城均价在27000元/平方米，北京GOLF公寓和维多利亚花园公寓的均价则在20000元/平方米等10份项目，均价计算竟然得出23700元/平方米的项目均价。而目前北京商品房均价在7000元-8000元/平方米。据东亚银行客户经理解释，目前东亚银行主要的房源分布在国贸商圈和泛CBD商圈。“日后，东亚银行肯定会继续扩大在北京的房源。”

　　同时，记者从多家房地产开发商处了解到，在北京地区可以购买20000元/平方米价格的业主，绝大部分是属于像余先生一样的高端人士，其中不乏民营企业的高层，或是海归人士。

　　在汇丰银行网站上记者发现，该行在北京地区推出的33个房贷项目集中于别墅、豪宅。项目中包括高层公寓荣尊堡国际俱乐部公寓，均价在21000元/平方米,该行在北京地区的房贷项目均价也在20000元/平方米以上。有资料显示，目前海外资本投资北京房地产业的项目就有数十个，涉及投资总额在30亿元人民币左右。

　　某国有银行信贷部负责人透露，目前外资银行非常看好中国的信贷市场，在信贷客户群定位上与其储蓄客户群定位基本一致，以中高端客户为主。据这位负责人解释，这主要是由其利润导向所致，因为这类人群的收益最大。

　　某外资银行北京分行工作人员告诉记者，目前外资银行与中资银行在房贷业务上的较量仅限于高端客户，选择外资银行主要有两类人：一是在华办有房屋按揭的外籍人士，由于对人民币升值及美元贬值抱有预期，所以不愿持有人民币负债；二是在境内的外资或合资房地产企业。

　　中国人民大学金融与证券研究所常务副所长赵锡军接受本报记者采访时表示，外资银行在北京发展业务主营房地产，很多外资银行在进入中国之初，就已将房地产市场定位为发展重点之一。而高端人群、高端市场则是外资银行进入中国市场的合适切入点。

　　房贷占外资银行三成业务比重

　　为什么外资银行如此积极地参与房贷业务？按照银行业不成文的二八规律看来，20%的业务会给银行带来80%的收入，而80%的业务只能给银行带来20%的收入。

　　众所周知，房贷按揭目前已经是中资银行零售业务最大的利润来源。记者对外资银行的采访中，东亚银行北京分行副行长褚晓路表示，房贷业务在该行已占有近30%的比重。

　　普华永道会计师事务所日前发布《外资银行在中国的调查报告》显示，在被调查的35家外资银行中有12家外资银行表示，中国全面向外资银行开放金融市场后，计划向居民提供住房人民币贷款业务。而且，未来三年外资银行计划推出的新业务中，房屋贷款业务名列前茅。

　　而相对中资银行，外资银行的优势在于其服务能力和创新能力较强。一位工商银行相关部门工作人员对此解释，外资银行在房贷争夺上不会打价格战，而是主要打服务牌。房贷利率由央行统一规定是死的，外资银行竞争的利器就是其品牌信誉与灵活周到的服务。

　　但由于受网点和政府开放程度的限制，外资银行目前只能在重点区域针对重点客户开展业务，短期内对中资银行的冲击不大。这位负责人认为：“从另一个角度看，这也给了中资银行一个缓冲期。”

　　截至2006年年末，全国个人住房贷款余额超过了2万亿元大关。从1998年到2005年底，全国个人房贷余额增长了近43倍。如此大的市场规模，加上目前5年期以上贷款存在约4%的净利差，房贷业务给中资银行带来丰厚的利润令外资银行垂涎不已。

　　而外资银行的介入亦明确表示了要切分这块“蛋糕”的决心。实际上，在本月北京举行的第24届军博房展会上，外资银行就已经开始宣传其房产抵押贷款产品。相比于中资银行在国内渐趋成熟的网络，以“周到”服务蚕食高端购房者无疑成为外资银行的优势。根据相关数据显示，国内银行现有房产信贷产品只有260多种，而外资银行的信贷产品则多达2万多种。

　　北京链家地产业务经理韩立军认为，外资银行与内资银行在市场竞争中，除了在房源上划分高中低档外，在服务上也做出明确定位。

　　外资房贷欲主打灵活性

　　对于正在考虑购房的余先生来说，他最看重的是——从外资银行申请按揭买房和中资银行申请有什么不同。比如申请贷款手续是否繁琐、申请时间到底有多长、申请门槛存在哪些限制。

　　昨天，记者从东亚银行了解到，该行推出了一款名为“轻松按”的人民币个人住房贷款业务，产品宣传单上显示，这款房贷的最高可贷款额是房价的7成，最长贷款期限为30年。而余先生此前在中资银行按揭购房时，贷款期限为20年。

　　除此之外，最让余先生头疼的是，在中资银行申请按揭贷款的时间和手续上过于烦琐。“我以前申请过两次按揭都需要2-3个月的时间才能申请下来，而且除了提供收入证明外，银行还需要委托律师签订一大堆的相关协议，律师费则是按照申请个人的贷款总额比例收取。”

　　而记者在花旗银行官方网站上发现，花旗优智房贷简化及缩短了申请过程，房贷的初审审批过程只需要2个工作日。同时，银行还提供市场特惠贷款利率，对花旗贵宾客户可提供贷款利率特别优惠并大幅减免各项费用。而在贷款金额方面，花旗亦提供按揭贷款额度最高可达房产价格或评估价格70%的服务，同时贷款期限长达30年。

　　而简化客户的贷款申请过程，只是外资银行在初期提供的服务之一。

　　东亚银行客户经理张旸也向记者介绍，外资银行的客户顾问会对贷款流程进行全程跟踪，为客户提供全面和贴心的服务，相信消费者会有切身感受，而高效率则来源于外资银行丰富的经验以及更为全面的管理体系，可以为贷款客户节省时间。“选择外资银行办理房贷业务，在项目的细节方面都可以灵活多变。”

　　而灵活的服务及定价优势，也是外资银行对像余先生这样的高端客户具备吸引力的原因之一。

　　中大恒基副总经理王彬曾表示，在利率方面，中资银行对公寓房贷提供的优惠利率是年利率5.74%，对写字楼和商铺的利率则更高；而外资银行则比较低，只有2.5%至3%左右。在贷款年限上，对公寓按揭贷款中资银行大多只能提供最高“8成20年”按揭，而一些港资银行可做到“8成30年”按揭。此次外资银行对境内人士放开房贷业务，使市民有了更多选择贷款机构的机会，尤其是年轻人比较容易接受。

　　外资银行的房贷“学费”

　　选择最有价值的业务和客户，能够带来最大的利润，这是外资银行进入中国之前的共识。赵锡军认为，当前国内赢利能力比较高的当属房地产产业。而银行与房地产之间的关系，包括向开发商提供贷款和给予消费者按揭贷款两种模式。从各外资银行的门户网站所介绍的房贷业务上不难看出，他们的目标基本锁定于中国高端房地产项目和高收入人群身上。

　　而这也恰恰触动了中资银行的“奶酪”。

　　“实际上，外资银行比中资银行并不存在更多优势。”赵锡军表示，在外资银行与中资银行的较量上，外资银行对国内土地的认识程度和对国内房地产开发商的关系指数并不高，中资银行占有绝对优势，且国内银行也不缺资金。

　　在选择高端客户群和市场布局的背后，外资银行不得不付出一笔昂贵的“学费”。一位不愿透露姓名的外资银行工作人员表示，为了拓展业务，外资银行除了吸纳市场中的大客户以外，还会向中资银行购买房贷资产。然而，面对房贷业务这块“蛋糕”，并没有几家中资银行打算把这一块业务出卖给外资银行。

　　这位工作人员透露，假如外资银行注册资本有10亿美元，如果找小企业或者个人贷款，其资金流动性大打折扣，同时也会严重拉长外资银行开发市场时间。

　　“目前对于外资银行来说，只有把现金变成贷款，才能够获得利息。”赵锡军认为，外资银行在华不能选择缓慢发展。而在资金充沛并没有完善前台营销和渠道的情况下，大部分外资银行会依靠自己的资金实力和后台运营能力，购买中资银行已有的成熟房贷业务。这种做法，在国际上也是通用的。但是，快速致富的代价也很明显。为了获得中资银行的房贷资源，外资银行可能要花掉超出房贷资源贷款额20%或则30%的价格向中资银行做出一次性买断。同时，还要承担对业主后续利息回收和维护等环节的职责。(任思强)（来源：北京商报）