土地供应日益郊区化 京城楼市可售房源持续下滑(图)

　　近日来，记者走访了一些今年2、3月份开盘的北京商品住宅项目。按照销售人员的说法，他们的楼盘都还有近三分之一的房屋可供销售，但售楼大厅里冷冷清清，看房的人寥寥无几，因此记者去看房，也就“颇受礼遇”。这与去年这时候北京很多楼盘“开盘即销空”的场面形成了鲜明的对照。

　　今年一月以来，北京楼市交易量大幅下滑，但房价升温却依然不减。国家发改委和统计局的调查显示，今年3月，北京新建商品住房销售价格同比上涨9.9%。

　　“缩量上涨”往往意味待售的房屋增加。但记者却发现，实际上，可售房源在减少，因为房源供应下滑。业内专家分析，目前北京商品房供求关系依然紧张，供给相对不足的态势尚未缓解；不过“曲高和寡”，房价上涨过快削弱了人们的购买力，加之对国家调控政策的预期，因此市场上观望情绪浓厚。

　　房源供应下降

　　去年4月份至今，北京每天代表房源供应量的“可售住宅套数”和“可售住宅面积”一直呈下降的态势。根据北京市房地产交易管理网的统计，去年4月30日，北京市可售住宅套数为109106套，可售住宅面积为1541.39万平方米；但今年4月18日，可售住宅套数为78959套，可售住宅面积为1163.64万名方米。分别下降了27.6%和24.5%。

　　北京市建委统计数据也印证了这一点。今年1至2月，北京批准预售的商品房项目共计249万平方米，比去年同期的372万平方米，下降了33%；住宅商品房预售项目共计141万平方米，比去年同期的243万平方米，下降了42%。

　　其他供应指标也在下滑。前两个月，新开工面积233.2万平方米，下降40.7%。其中住宅新开工面积为129.3万平方米，下降45.2%。房地产开发企业完成土地开发面积41.7万平方米，下降45.8%。

　　在增量减少的同时，存量新房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面积为971.5万平方米，同比减少183.5万平方米。其中，住宅空置面积为444.8万平方米，同比减少239.8万平方米。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心对去年10月至今年3月北京市房地产数据追踪显示，各月新增供应面积远低于销售面积，其中差值最大的达到103.32万平方米，差值最小的也有20.10万平方米。

　　土地供应日益郊区化

　　作为房地产开发的刚性资源，土地供应数量、节奏和质量等因素在很大程度上影响着房地产市场的供应和购房者的预期。

　　北京市土地整理储备中心统计显示，今年1至4月，北京市已成交和正在交易的住宅土地共计15宗，土地面积240.07万平方米，规划建筑面积200.16万平方米；除丰台、海淀各两块外，其余均在远郊区。而去年1至4月，北京市成交的住宅用地21宗，土地面积181.32万平方米，规划建筑面积210.32万平方米，与今年基本持平。但位于城八区的土地有7宗。

　　在北京，城市中心区域的土地日益紧缺已是不争的事实，因此，土地供应结构正在日益郊区化。业内专家指出，北京市未来一至两年的商品房供应，主要得看今年和去年的土地供应情况。

　　按照供地数量计算，2006年公开出让的土地中，二环内为零，二环至三环间占12%，三环至四环占20%，四环至五环占11%，五环外近郊占16%，远郊区县则达到41%。如果把远郊区县和五环外的近郊土地合并，那么，位于五环外的土地成交量占出让总量的57%。换言之，一两年后，上市的新房，将有近六成建在五环外。

　　购房者观望情绪浓厚

　　在商品房供应乏力的情形下，“房价愈高，买者愈寡”。同时，购房人对国家保障性住房政策有所期待，因此目前市场上观望情绪浓厚。

　　一位房地产资深人士指出，判断北京住房市场的供给是否能满足需求，应当主要看一个时期内，每平方米8000元以下的楼盘供应了多少，因为普通老百姓关注的住房问题主要集中在每平方米8000元以下的住房。而事实上，目前北京市场这部分商品房供应量明显不足，供应结构也不尽合理。“多数新盘在郊区，但是开盘价还一个劲地涨，性价比很低，划不来。”一位购房人表示。目前四环以内已经难觅均价每平方米8000元以下的楼盘；4000元到6000元每平方米的楼盘也大多在大兴、密云等郊区。房子少了，合适的房子更少了。那些不愿住在远郊，又买不起动辄过万元1平方米房子的人们，除了观望，没有什么其他的选择。毕竟高昂的房价也在很大程度上削弱了购买力。(记者林喆)（来源：中国证券报）