上海中央公寓房价调查

　　造价虚高一倍

　　一般来说，房价的构成主要包括土地成本、建筑成本、建安成本、销售成本和利润等部分。按照小股东的说法，中央公寓的土地费用加上建筑成本和建安成本等每平方米的造价不会超过6000元，却被人为虚高到12000元。

　　中央公寓处在陆家嘴上海浦东的黄金地段。目前它公开的销售价格是每平方米17600元，这在上海很平常，和很多楼盘每平米几万甚至是十几万的价格比起来这只能算是一个中等偏低的价位，那么，在这样一个价格里面，还会包含着巨大的不正常的空间吗？

　　陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。联合公司占60%股份的大股东是国有控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，另有上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占有30%和10%的股份。阎启忠作为10%小股东的代表，他对于整个公司的项目运作有很多疑问。

　　作为中央公寓的开发商的股东之一，阎启忠首先发现开发过程当中价格存在很多不正常的因素。阎启忠说：“比如说（工程）造价加土地价格，我们的计算成本应该在6000左右，事实我们看到的已经在12000左右了。”

　　为了核实中央公寓是否存在成本虚高的情况，记者电话采访了陆家嘴联合公司的董事长毛德明。资料显示，2003年联合公司以2358元每平方米的价格拿到了中央公寓这块土地，小股东推算，土地成本平摊到成品房中每平方米应该不足1000元，而工程的建筑成本不超过4000元。

　　小股东所怀疑的每平方米6000元的差价是否属实？它们又是从哪些地方虚高出来呢？记者首先对工程材料的价格进行调查。

　　记者找到了中央公寓的涂料招投标记录表，上面清楚地显示，在三家公司的投标中，经营荷兰莱维涂料的公司报价是41.71元。据知情人说，其实当时经营莱维涂料公司的业务员报价是28块左右，而陆家嘴联合房地产公司说这个价格是不可能的，要求他增加1倍。

　　除涂料之外，记者还找到另外一种叫做PVC防水卷材的报价单。PVC防水卷材是一种性能优异的高分子防水材料，根据厚度的不同市场价会稍有差异。在这份报价单上PVC本身报价是55.1元，加上专用粘结剂、铆钉、人工费等等杂费一共是每平方米131.13元。那么这个价格是否合理呢？记者找到某工程队的队长了解情况。

　　知情人说：“单单从防水卷材来看，它的价格是比市场价略微高一点，但是我们的卷材是在报价之外又把所有的杂费重新加了一遍，这就相当于我们到店里来吃饭，除了饭菜的价钱外，碗、杯子、筷子都要再收一遍费用，我们的工程造价之所以高都是采用这个方法做的。”

　　中央公寓在钢材、电梯、铝合金门窗这些项目上都不同程度存在这样的问题。一般情况下单靠材料工程这部分是无法虚高成这么大的数字的，但是如果开发商、投资监理、工程监理和工程队的主要负责人能够四方合一，那么再高的价格也是必然的，而且你也无法查出来这是很多房地产公司的秘密。

　　一人一天购房15套

　　记者在网上找到的中央公寓从2003年11月开盘到目前为止的销售价格表，首期开盘价格是一万元，但是普通人根本拿不到这个价格的房子。三年之内这个房价已经上涨了70%。可以想象这其中的利润发生了巨大的变化，那么究竟谁是这些利润的受益者呢？

　　除看不到结算报告、造价虚高和虚假宣传外，小股东还发现了中央公寓在2004年首期开盘销售时发生的一件更为离谱的事情。当时，中央公寓对面的香梅公寓已经卖到了每平方米一万五的价格。而环境和质量都胜于香梅公寓的中央公寓开盘价却低到了令人不可思议的地步。这个低价的房是卖给谁的？是怎么卖的？

　　记者在浦东区房地产交易中心查询，发现一名叫吴均军的业主在同一天内购买了15套中央公寓的房子。吴均军是陆家嘴联合房地产公司的监事，在这份她购买中央公寓房产的部分明细单中，清楚地显示她于2004年11月17日一天之内签约购买了这些房产。那么作为公司的高层领导，她怎么会在一天之内购买这么多房产呢？她买房是自用？转手？还是用于疏通各种关系？而吴均军的丈夫钱思解，他是现任世纪道公司的董事长。

　　为了买这15套房子，吴均军在同一天之内向四家银行一共贷了将近一千万元，这样的一种操作方式和这样的贷款数额对于银行来说是存在着巨大的经营风险的，那么，她怎么能拿到这笔贷款呢？

　　记者称想要在近期贷款购买15套房子，银行工作人员建议记者把15套房子拆分成几份，每份四五套再贷款。

　　记者发现，银行正是为了争取更多的贷款业绩而不惜违规操作，而监管上的漏洞又为投机者打开了绿灯。这15套房产，作为公司监事的吴均军在2004年贷款购买时，每平方米的均价大概在一万元左右，每一套建筑面积大多在120～150平方米之间。那么如果按照今天的市场价来计算的话，全部卖掉这些房产，她可以赚到1000万以上的利润。

　　板块轮动推高房价

　　“房价它是板块轮动的，像股票一样，这个板块炒起来，其它几块板块也跟近，然后这个板块差不多了，轮到后面的板块，这样循环过来以后，第一个板块又要涨。”自称是炒房专业户的李先生对记者说。

　　记者又联系到一位在中央公寓拥有房产的李先生，并以买房人的身份和他见了面。李先生自称是炒房专业户，除中央公寓这套房子外他还有多处房产。他告诉我们买号炒房的操作方法。“先找到熟人，但是最后还是要钱开路的。10万，20万都有。关系好的10万。”

　　2005年，李先生花150万买到这套130平米左右的房子，现在卖给我们出价是210万元。在不到两年的时间里，这套房子就升值了五六十万元。按照小股东的说法，房子盖好后公司的内部就已经开始第一轮的囤积炒作，一些房子从一开始就根本没有流入到有住房需求的人手中，而是被炒房投机的利益群体瓜分了。然而当中央公寓真正面向市场销售的时候，小股东发现新的疑问又出现了。

　　“在开盘的这一段里面，买房的人，一个价格上有异常，而且所有的身份证号全部是这一地区的。”阎启忠说。记者在对上海本地的购房者进行电话调查时，意外地有了新的发现。

　　记者一共拨打了近30个电话，在所有接受采访的业主中，没有一户是因为自住而购买中央公寓的房产的。调查中记者发现，在中央公寓面向市场后的几年里，一部分被公司的高层优惠购买，还有的被炒房团囤积下来，他们都在等待一个满意的价格向外出售，于是在这样的操作中，楼价又有了上涨的空间和理由，而付出代价的只有最后买房的消费者。央视《新闻调查》供本报特稿