广州房价迷局：老百姓不欢迎数字游戏

　　最近，广州房价成了一个说不清的迷局：先是广州市市长张广宁强调广州中小户型房价一定降，紧接着出台的“穗七条”力控房价；然后有开发商放言“广州房价‘涨到顶了’”；随即广州市国土房管局发布了《2007年3月广州市房地产市场分析》，广州十区一手住宅首次出现最大降幅，每平方米下跌700元，而中小户型方面更是比2月每平方米下降887元。

但是，国家发改委在3天之后公布的最新数据显示：全国70个大中城市一手房价调查表明，一季度全国房价涨幅总体平稳，但深圳、北京、广州等中心城市的房价涨幅依然“名列前茅”，广州3月份同比上涨8．6％，环比上涨1．2％。同样是来自权威部门的统计数据，但截然不同的说法把老百姓搞糊涂了。广州的房价究竟是涨了还是跌了？哪个才是真实、可信的数据？

　　数据打架是算法不同

　　与国家发改委公布的数据不同的是，广州市国土房管局4月14日公布的市场分析报告显示，广州3月份新建商品住房均价7029元／平方米，比2月份的7729元／平方米下降了700元，降幅达9．1％，创下去年以来房价单月最大跌幅。为什么调查的房价不同。业内人士表示，一是数据来源不同，二是计算方式不同。发改委、统计局是按“加权算法”，发改委数据主要是直接按抽样房价进行算术平均计算均价，还进行了同质化数据的处理，比如对同一朝向的房屋进行跟踪调查，而房管局则是按“平均算法”。“不管是数据来源不同还是计算方式有别，数字打架现象并不鲜见，但差异如此悬殊也太令人费解了吧。房价信息失真，直接的受害者就是老百姓，无所适从，甚至掉入房市陷阱，谁在制造这个迷局？”记者在广州街头采访了不少市民，许多市民都表达了相同的感受。为探个究竟，记者通过相关渠道走访多家楼盘与房地产中介，得到的消息均是房价巍然不动甚至有所上升，至少降价的可能性不大或幅度很小。

　　“贵降低涨”拉低“均价”

　　带着“房价下降700元”这一数字会不会作假的疑问，广州市国土房管局有关负责人告诉记者，他们坚持数据是经过权威部门的统计，不会作假，但不断强调“拉低了均价”。该局宣教处一位胡先生向记者解释说：“从3月份的数据来看，价位较高的中心城区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔）交易量减少，价位较低的非中心城区（番禺、花都、南沙、萝岗）交易量增加，这种‘贵降低涨’的结构变动就把整体价格水平拉低了。”记者浏览了一下广州市国土房管局发布的《2007年3月广州市房地产市场分析》，该报告显示：3月份中心六区的成交总量只有35.8万平方米，占成交总量的近六成；而均价只有3759元／平方米、仅为全市住宅均价一半左右的花都区，在3月份的成交量达到13.82万平方米，占总成交量的23.13％，近1／4的比例，从整体上拉低了“房均价”。针对有报道说“该市3月份房价下降是因为将处于城市边缘地带的花都区纳入统计范围造成的”，胡先生表示，番禺、花都、南沙、萝岗的统计数据早已列入统计范围，番禺、花都是2001年1月纳入统计范围的；2005年12月该市行政区划调整后，该市于2006年5月将南沙、萝岗纳入统计范围。因此，此次进行比较的2007年2月和3月的数据来源、统计范围、统计方法是完全一样的，不存在“故意拉低房价数字”。广州房价出现“地方版本”和“国家版本”之前，还有一个“媒体版本”。当地媒体根据3月31日阳光家缘的实时交易数据，得出广州3月份一手住宅签约均价为8100元／平方米，比2月份也下降了34元。“阳光家缘与我们的统计数据时间不是一致的，我们是从上月25日到本月26日,而阳光家缘是从本月1日到月底。另外，阳光家缘是进行实时统计，公布的是预售商品住宅签约信息，而签约数据又并非我们月报统计的登记备案数据。”胡先生解释说，譬如顾客签约或者下订了，阳光家缘就把这个签约数据纳入统计；但最后有些顾客觉得不划算，不交钱，也不去备案，到了我们月报的时候就没了这个签约数据。胡先生的看法是，“数据有出入是正常的，相反，如果数据相同才不正常。”

　　近七成市民认为房价继续上涨

　　广州房价到底是跌了还是涨了，老百姓的切身感受也许更接近真相。4月23日下午，《广东大型楼盘居民评价调查报告》新鲜出炉。在对广东未来房价的趋势分析上，广东省省情调查研究中心执行副主任冯胜平表示，本次调查中共有69.1％的受访居民认为所在市未来一年房价会继续上涨，其中，认为“会有大幅度的上涨”的比例占12％，估计“略有上涨”的为57.1％，认为“保持平稳”的占23.5％，“略有下降”的占5.9％，“降幅很大”的为1．4％。一位在天河区上班的李小姐说：“我不太相信房价下降了700多元，这会不会是炒作呢？有可能是吸引买房的人，诱人上钩？因为现在的房价还很高，买房的人比较少。怎么可能一下子降了那么多呢？”“网上的数据只是一个数字游戏，房价肯定没有降！”广州合作建房发起人魏琨告诉记者，根据他的了解，有的房价不仅没有降，反而上升。“很简单，随便去问一个楼盘都会说没降价的，更何况下降了将近一成，这已经是很大的幅度了，如果是真的，每个市民都会有切身感受的。”对于房价是否会真的降下来的问题，魏琨遗憾地说：“我认为很难，至少我还没看到政府有扩大商品住宅用地供应的实质行动，住宅用地面积没有扩大，也就是说在地价没有下降的情况下，房价是肯定不会下降的。”一手房均价下降不等于房价下降“‘均价’下降并不等于房价下降。媒体用‘房价下降’来做标题，不是别有用心地偷换概念就是缺乏经济学常识。一手房的均价由于产品存在很大的不确定性，因此不大适合将单独一两个月的均价拿来判断走势，而适合将一段时间的走势来作一个综合的判断。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓说。“广州3月份的房价并没有降下来，市民感觉不到就是一个很朴实却充分的证明。所谓的房价下降，其实是3月份的成交结构发生了很大变化，高楼价的中心城区的供应、成交减少，低楼价的郊区成交增多。准确的表述应该是3月份均价下降了多少而非房价下降了多少。”肖文晓表示，赞同“均价一定会降”的说法，经济适用房的建设、中心城区开发用地的减少，郊区房供应的增加，足以让广州的一手房均价降下来。“我想，市长能够说出那么肯定的话来，底气可能正是基于这两点。”“但愿广州房价实打实地降下来，老百姓不欢迎数字游戏！”一些市民这样告诉记者。本报广州4月24日电