吁请人大就物业管理立法

　　来信

　　《物权法》对共有物业的组成、业主自治组织的设立及与行政公权之间的关系、业主自治决定事项的范围和条件、业主自治决定的效力与救济等进行了原则规定。从而奠定了业主自治的法律基础，无疑应成为地方立法的依归。

　　传统的“物业管理”概念有时等同于“物业服务”，有时囊括了业主自治，有时又指向政府的行政监管，其内涵和外延一直不清。《物权法》没有明确规定“物业管理”的概念，对于物业企业等管理人为业主所提供的小区公共服务，《物权法》将其定性为“物业服务”。

　　广州市房管局在公布《广州市物业管理规定》(征求意见稿)(下简称意见稿)的通知中强调“制定目的”包括“推进业主自治”。从内容上看，该意见稿交替使用“物业管理”、“物业管理服务”、“物业服务”三个概念，实质上已将业主自治、物业服务及物业行政管理包含在内，并未摆脱物业管理概念上的混沌状态。而依据该局的规划，该规定将以广州市政府规章的名义发布实施。以“部门起草，然后政府通过”的方式制定地方政府规章存在着“部门利益掺杂、民主程度不够、法律层次太低”等诸多弊端，因而广受争议。依据《立法法》，地方政府规章的法律层次和效力低于地方性法规，是最低层次的法渊性文件，且地方政府规章的主要立法目的偏重于“行政管理”需要，这与《物权法》的立法宗旨及目的有所不同。2001年2月12日，广州市政府曾颁布过《广州市物业管理办法》。该“办法”实施以来，物业纠纷未见减少，业主自治进展缓慢，全市仅一成小区成立了业委会。因此，我们在反思立法内容的同时，也应当反思立法的路径，所以，意见稿的最终出路不应止步于地方政府规章。

　　《立法法》第六十七条规定：“规定本行政区域特别重大事项的地方性法规，应当由人民代表大会通过。”目前，广州市城市私有房产的比例已达90％以上，业主人数达数百万人之多，占城市居民的比例也越来越高，物业管理问题已成社会焦点中的焦点，难点中的难点。“物业管理”毫无疑问是“本行政区域特别重大事项”。如果地方需要就物业管理立法，为了提高立法质量，应提请人民代表大会全体会议表决通过。周玉忠(广东君之杰律师事务所律师)