第二个月牙湖在下关？

　　江苏商报报道 商报记者　曾璐　陆春花　实习生　袁铭　报道

　　老南京人都知道，解放前南京下关多为渔民、外来居民的聚集之地，划归城区后则一直以南京“棚户区”的面貌出现。按照市建委总顾问叶菊华的话说，此前的下关是人们不愿意居住的区域。

　　然而，当世茂滨江矗立在下关沿江地带的时候，人们感叹：下关原来也可以建豪宅。等到美林国际投资的350万一套的锋尚国际出现在下关小桃园后，人们开始意识到，下关滨江地带的豪宅时代开始到来了。

　　5月30日，热河南路31号地块将被拍卖，该地块实际出让面积在2.7万平方米左右，挂牌底价1.16亿元，折合楼面地价3275元/平方米。业内人士预测，由于有去年11月1日浙江天正集团天价拿地作背景，该地块同样有可能遭到热抢。在该地块顺利出让后，围绕小桃园公园的高档住宅将再添一处——下关，这片3年前均价3000元/平方米左右的土地，正频频冒出单价万元以上的高档楼盘。

　　现状：万元豪宅扎堆

　　2007年，世茂滨江新城和锋尚国际公寓还在继续推出新房源，同时，位于世茂滨江新城对面、将于今年5月左右开盘的皇冠钻石双星售价也在10000万/平米左右。

　　此外，靠近锋尚国际公寓的下关姜家园地块用地总面积为34064.7平方米，被天正集团在2006年11月以底价7倍的价格7000万元拿下，天正集团也有意再次开发豪宅项目，业内人士估计，加上前期费用1042.26万元，不包含拆迁价楼面地价达到2865元/平方米。这块地也拟于年内上市，由于毛地成本、拆迁费用、建安成本及各项税费等加在一起，开发成本在1万元/平方米以上，因此未来售价预计将在1.2万～1.8万元/平方米之间。

　　地块编号为G28的热河南路31号地块，即将拍卖，起拍价1.16亿，楼面地价达到了3275元/平方米。由于“热河南路地块”起拍价较高，业内人士认为其极可能成为下关地区的下一个“高档住宅”。

　　这片3年前均价3000元/平方米左右的土地，正频频冒出万元楼盘。有人预言，下关将出现高端楼盘“五马并驾”的局面。

　　由于历史和城市发展战略方面的原因，下关向来是南京房地产市场的“冷门”。相对于河西、江宁、江北如火如荼的开发，下关总是显得相对冷清——楼盘少，受瞩目程度不高。

　　记者从网上房地产了解到，下关幕燕片区的旭日景城、中浩森林湾等2006年主力楼盘所剩房源已经不多，但新的楼盘也陆续上市。下关城建集团的江雁·山水雅苑即将开盘，受期待已久的香溢北城也确定5月开盘，均价6000元/平方米左右。金基翠城也将于5月13日开盘，可售套数100套，均价6237元/平方米。小项目安怀村453号商住楼本月30日开盘，可售套数36套。

　　相对于其他板块上千套的体量来说，下关区今年推出的普通住宅少了一点，因此受瞩目程度不高，倒是几个高档楼盘今年的动作较大。

　　未来：各方力挺房价

　　政府：再推191万平方米地

　　作为一个老城区，下关区旧城面积约占全市三分之一，改善老城面貌也是下关区今年的重点工作之一。据下关区政府介绍，今年还将进一步开发沿江地块，预计将拿出191万平方米土地，通过置换的方式来开发房地产。

　　今年南起外秦淮河口，北至南京长江大桥，热河路、热河南路以西的整个区域是塑造南京滨江城市立面的重点地区，也是下关区将重点开发的地段。据初步统计，该地区有宝善、二板桥、惠南、天保路、东炮台等8个旧城片区，约计102万平方米；驻区大单位有江海集团、南京军区船运大队、下关发电厂、南京港港务一公司、天环集团、金陵船厂等，这些单位有望通过置换来实施开发的土地约有191万平方米。

　　开发商：房价过万成定局

　　去年底的一场讨论会上，就有开发商直白的指出，今年下关楼市将全面过万。

　　世贸集团华东区总裁周黎明表示，自在下关拿地起，业界质疑不断。企业顶住压力，要将世贸滨江开发成南京顶级物业。他说，企业打造顶级豪宅的初衷不会改变。

　　江苏中浩集团总经理段凯炜透露，由于2006年新下关的魅力尽显，某些开发商早已1万元/平方米作为楼盘的价格。

　　集北京锋尚、南京锋尚的掌门人为一身的张在东更是语出惊人，拿下小桃源地块，当天就赚3千万！因为成交价距离企业的底价还差3千万。他毫不掩饰心中的得意，声称当年拿下小桃源地块早已看好下关楼市，经过数年开发，下关豪宅的价值已无人怀疑。他还极力赞扬经29轮竞标，天价拿下毗邻地块的天正集团眼光独具。

　　果然，今年5月开盘的侨鸿国际皇冠钻石双星的定位不输于世贸滨江和锋尚国际，初步定价在每平方米万元左右。

　　交通：利好消息催涨楼价

　　与主城区的直线交通距离使该地区楼盘具备明显优势。

　　近两年来，城北的住宅开发档次有所提升，价格适中，这使得城北成为一块新的置业热土。据了解，今年以来，城北板块由于便捷的交通和不断优化的环境，以及“主城区价格盆地”的优势等等利好消息的不断传来，现在正吸引着越来越多的购房者选择在此安家置业。

　　而地铁一号线的开通，对于城北来说，就像是一条金丝带，将一直游离于主城区之外的城北一下拉进了想在主城购房的消费者的视野，地铁周边的二手房一路猛涨。另外，察哈尔路西延工程，不仅给下关的市民注入了一颗定心丸，开发商们也明显感受到了商机。

　　据了解，察哈尔路工程将推迟到今年的六七月份竣工，直通热河南路可以省时15分钟。而以前要开一条弧线的路程现在缩短成一条直线，过去20多分钟的路程，现在5分多钟就能到。位于下关滨江板块的几处房产开发项目也明显感受到了其中的“商机”。目前地处这一板块内的楼盘主要有锋尚国际、世茂滨江新城等，而去年在姜家园拿地的天正集团也有可能在今年内推出新的房源。

　　察哈尔路打通至热河南路后，过去必须绕道中山北路前往新街口的人们将可以直接取道新开辟的西延路，缩短不少行程。而锋尚国际临近市民广场，再加上宣称是零能耗的高科技住宅，已经从去年开盘时的14000元/平方米，到了目前的每平方米17000元。

　　此外，另一处楼盘附近的部分老小区正在搬迁，社区内还将建成五星级酒店以及大型超市、商业街等。目前，毛坯房的价格在8000元/平方米左右，精装房已经接近1.1万元。业内人士分析，一旦社区周边的环境得以进一步改善，交通条件也越来越便利的话，预计房价仍有上涨空间。

　　印象：高档住宅效应

　　南京中北公司司机王德友已经在下关生活了近20年，可以说下关的点滴发展都深深地印刻在他的脑海里。

　　王德友说，下关一带此前属于渔民、外来人员迁徙的“棚户区”，但是20年过去了，这里还是没有十分显著的变化。

　　“老街老巷，甚至连路边的五金店都还依稀保留着以前的痕迹。城建发展过于缓慢，导致这一区域已逐渐与其他主城区拉开距离，远离人们的关注，下关这一带所处的境地无疑显得有些尴尬了。”

　　但随着锋尚国际公寓、世茂滨江新城等一批高档楼盘的横空出世，下关再度成为人们关注的核心区域。

　　城北板块的发展潜力被众多购房者看好，楼市行情一路看涨，楼盘房价屡次突破新高。几年前3000元/平方米仍少人问津的现象已经一去不复返，楼价高高在上仍受到众多购房人的追捧，原因何在？

　　昨天上午记者来到位于紧邻长江边的世茂滨江新城。售楼处销售人员告诉记者，现楼盘一期可售的小户型已经属于“奇货可居”，剩余户型的基本上在112平方米以上，毛坯房均价在8500～9000/平方米左右。

　　对于记者需求的小户型房源，销售人员表示现只剩一套约78平方米的公寓，为一室两厅一卫结构，该户型采用全明设计，主卧室大飘窗设计，小区的景观也能尽收眼底。整套住房单价在14000左右，购买人群多为工作几年的年轻白领人士。

　　由于楼盘属于高层建筑，所处楼层的高度及周围景观的不同，直接影响出售价格的高低。

　　开发商打造的高档楼盘究竟有多少人会来买账呢？记者在网上房地产楼盘销售公示看到，世茂滨江新城5号楼现可售套数13套，已认购1套，成交428套，成交比例高达96.87%。据销售人员介绍，小区规划多个大型商场的沿江商业步行街、滨江市民文化广场、幼儿园、中小学、主题会所以及大型购物超市等综合配套，还将设有南京首个13层全江景超五星级世茂凯悦酒店，良好的升值前景及未来齐全的生活配套成为吸引众多购房人的重要砝码。配上紧邻长江这一得天独后的地理优势，房价高仍受追捧是意料之中的事。

　　记者随后又来到位于下关小桃园地区的锋尚国际公寓。

　　据该楼盘销售人员介绍，现购买该楼盘的大多是在企业、单位的领袖人物。这里面有企业家、房产公司高层人员、还有部分电视台及外籍人士。据了解，该楼盘一期已售磬，二期还剩部分公寓及别墅。“面积在190平方米以上，精装修房源。”

　　销售人员表示，锋尚国际以0耗能为标榜，采用国际一流建筑节能系统，立志成为南京绿色建筑节能建筑、高档住宅等各领域的领军式楼盘。楼盘周围配套设施相对齐全，附近有南医大二付院，二十中分校，白云亭农贸市场，下关水果批发市场等。周围交通也相对便利，随着察哈尔路西延工程的展开，5月份即将竣工，届时以小桃园地区为核心的高档住宅小区群的雏形将初步显现，未来的发展前景不可估量。

　　下关，第二个月牙湖？

　　在天正进军下关后，围绕小桃园公园的下关高价板块正在形成。包括中海妙峰庵地块、南京锋尚国际公寓、天正姜家园地块将成为该板块内的主力楼盘。据了解，中海去年6月份以3000万底价夺得的妙峰庵地块东至东妙峰庵规划道路，西至盐仓桥广场，处于明城墙以内。而在明城墙外，姜家园地块、南京锋尚国际公寓紧邻小桃园公园，并与中海妙峰庵地块相呼应。

　　但各家豪宅在城北的“僻荒之路”却不尽相同。网上房地产数据显示，锋尚国际公寓于去年10月8日正式开盘，但截止到10月底仅售出一套。到11月底共有24套成交，目前一期和二期已经销售完毕。而同处下关的高档住宅世茂滨江新城却在11月份认购53套、成交51套，总销量居主城均价过万楼盘中的第一位。有分析人士表示，滨江豪宅热卖本身并不稀奇，但整个下关板块住宅全部向“豪”看齐，甚至将下关打造成南京“富人区”则不是几家楼盘可以完成的。

　　网尚房地产研究机构主任周颖表示，下关附近有一定的景观资源，而高档住宅，如锋尚国际，投资客户群是有的。因为一定的资源稀缺性，该楼盘会被一些拿来做收藏性的投资，作为休闲和度假。

　　“该区域大部分的楼盘价格都保持在7000元/平方米左右，持续培育的力度还很大，有可能会形成象月牙湖一样的高档住宅区。但这还要看以后的开发产品如何，土地出让的规划如何。”周颖表示，下关此前是渔民、外来人员迁徙的“棚户区”，在这样的基础上直接变成“富人区”似乎有些遥远。除紫金山-月牙湖板块，南京业内一致承认的第二“富人区”并未真正出现，包括鼓北。

　　据了解，目前下关小桃园一带的楼面地价是4000多元/平方米，而开发商的产品定位对这个板块是最重要的。

　　南京大学建筑与房产研究所所长葛扬在接受江苏商报采访时表示，下关的自有条件的形成类似上海的外滩，升值会比河西江边更有条件。而南京又是山水城市，下关的江景所形成的风光带又是独特的优势。“该区域会和过去发生变化，有向高档社区发展的趋势存在。”

　　葛扬还认为，老的长江码头现在已变成了过江通道，老的铁路西站现在变成了铁路博物馆，下关的交通和人文优势凸显。锋尚国际多为投资和自住相结合，但只能作为一个长期的投资产品，这样的产品在某个时期的需求也有限。

　　“下关能否发展成继月牙湖之后的南京第二个高档住宅群，主要还是看未来的规划和产品的品质。”葛扬说。（05版《重磅》）

　　(编辑　凤才)