地产开发商将商品房预售制度变成圈钱工具(图)

全国人大代表中建三局局长 洪可柱：“一手交货，一手交钱。”不卖期房，只允许卖现房。

在被媒体称为“京城第一烂尾楼”的东华金座事件中，邢宝军等几十名业主成立了中国第一家维权公司。

　　从案例中不难发现，在期房交易过程中，不少开发商用花言巧语的承诺打开了购房者的腰包，但是钱到开发商手里之后，购房者就只好被牵着鼻子走了，解释权、定价权，以及纠纷处理权，全都由开发商一手把控。如果说是否取消预售制度还需要进一步论证的话，那么眼下的当务之急应该是加强对预售房款的监管，不能让购房者付出的房款，变成开发商反过来胁迫他们的手段。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容 ：“预售款交了以后，或者钱收到以后，一定是第三者来保管，那么这些钱为什么要保管呢，就怕你开发商或者你科学来讲，把这些钱收了以后，逃走等等一系列的问题，或者钱转到其他项目上去了。”

　　调查中记者发现，多数烂尾楼的出现都是由于资金管理上导致的问题，也就是资金链断裂。以东华金座为例，当时开发商向业主收取的预付款至少达到了四五千万。

　　北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：“（开发商）一看有钱了，他可以把这个钱挪用搞别的项目去，因为项目太多了，他以为那个能赚钱，没想到那边赔钱了。这边（建楼）也没钱了，烂尾楼出现了。”

　　事实上，业主并没有任何可能对开发商的资金使用进行监管，而相应的管理又很难到位，导致开发商挪用预付款，挪用银行贷款的现象屡屡出现。对此中国社会科学院经济研究所汪利娜研究员给出了自己的建议。

　　中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜：“那么你预售获得的资金，在国外呢，它是有专门的帐户管理的，而且国外的预售呢，跟国内的预售又不太一样的一个最大的区别哪儿呢，国外只是付定金，比如说像在美国，你只需要付一万块钱的定金就可以了，那么在我们国家来说预售制度跟国外的一个最大的区别不同的就是你一次性支付了房款。”

　　在被媒体称为“京城第一烂尾楼”的东华金座事件中，邢宝军等几十名业主成立了中国第一家维权公司，最终通过法律手段拍卖了东华金座大厦，在最大限度内挽回了损失。然而，这一事件辗转历经了六年，并且是在地方政府和有关方面高度重视下才得以解决的。目前现代花园的业主也初步拟定，参照东华金座的做法解决问题。然而业内人士指出，类似的解决期房问题的方法成本极高，商品房预售制已经到了亟需做出重大调整的时刻。

　　律师 秦兵：“我们自己受理的案件，关于商品房的案件，80%到90%的案件都和预售制度也关系，但是中国不一样，中国的预售制度是开发商哪怕连坑都没有坑，消费者就要把100%的房款通过首付和贷款转给开发商，所以在坑都没有的时候，消费者已经承担了全部的买卖风险，那么在这个过程中，我们的法律技术根本解决不了降低风险的这个问题。”

　　半小时观察：捏住炒作房价的七寸

　　为了遏止房地产市场过热，政府在宏观调控中拿出了不少办法，连续加息，收紧信贷，力度前所未有。可是，熟悉房地产操作的人知道，房价能炒上去，不仅仅是钱上的问题。如果没有炒做机会，没有炒做手段，房地产商使出吃奶的劲，房价也不可能翻着个儿的往上窜。让人遗憾的是，商品房预售制度就给了他们留下了这种余地。

　　打蛇打七寸，现在我们能够摸到开发商的脉门，就应该有勇气从这个地方下手，从根上切断开发商炒做房价的可能。有消息说，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，这是对房地产开发商加强监管的重要一步。开发商现在底气那么足，就因为他们提前把购房者的钱攥到了自己手里。如果实行了专户管理，开放商不能随意动用预售房款，也就不敢再肆无忌惮地违规违法，只顾自己赚钱。用这笔钱来约束开发商，应该比什么都管用。

　　主编：马洪涛

　　记者：袁柏欣

　　摄像：李慧