长三角楼市异动频频 刚性需求助推房价屡创新高

　　21日在杭州闭幕的第十一届房交会，一改两年多来当地楼市的沉寂局面，不仅引来摩肩接踵的人群，房价和成交量也刷新了2006年的纪录。

　　楼市以“火爆”姿态再次进入人们视野，并非杭州一地。近两个月以来，上海、南京、苏州等地楼市回暖迹象明显，彻夜排队现象重现，价格也屡创新高。

　　不少人猜测，沉寂已久的长三角楼市突然异动，缘于股市部分获利资金回流，多年来楼市和股市一头冷、一头热的“跷跷板现象”似乎正被改写。事实是否果真如此？究竟是股市资金获利回吐引爆楼市？还是开发商借机炒作？

　　股市获利资金“落袋为安”转战楼市

　　“五一”黄金周的最后一天，南京新街口某高档楼盘悄悄对一些贵宾客户进行预约登记。据当地媒体报道，这个均价超过15000元、得房率只有76%的楼盘，100套房子在6小时内被抢购一空。一套房屋的定金为20万元，几乎所有的客户都是现场刷卡，其中有一人更是一口气定下五套，显然是有备而来。

　　杭州金都房产总经理助理余蓉说，5月份该公司位于市中心的楼盘金都华府卖了30多套，不少客户都自称是直接从股市套现投入楼市的，选择一次性付款的客户多了，首付比例也高很多。一个比较有趣的现象是，周五定房不少客户表示要等三点股市停盘后才能把定金打过来。

　　最新发布的上海二手房指数报告也显示，股市获利资金在股指高位震荡的形势下回流楼市的迹象已显现。4月份上海二手房指数为1657点，较上月大涨9点。上海二手房指数办公室分析认为，成交价和成交量明显上升，除了前期受抑制的需求在节后逐步释放、市场自身回暖因素外，一个重要原因是“证券投资的火爆带动相当部分获利资金回流至楼市”。

　　“近期股指震荡幅度加大，市场对管理层进一步调控的预期也不断增强，部分谨慎的股民开始分流资金，采取保守防御策略，让‘纸上富贵’的股票市值落袋为安。而房地产的保值、增值功能仍然非常明显，自然受到投资者的青睐。”此间一位市场分析人士说。事实上，股市和楼市某种程度上已经达到一种双向繁荣的动态平衡。南京搜房网一位工作人员表示，股指在3000点震荡的时候，部分资金回流房地产的态势一度非常明显，原本销售冷清的一家酒店式公寓在短期内成交量迅速上升。可以预见，今后一段时间内从股市撤离回归楼市的资金还会放大，但股市和楼市已经不是“非此即彼”的关系，目前股市的暂时波动，不会对资金流向产生决定性影响。

　　刚性需求释放助推楼市

　　业界人士分析认为，全国数千万股民中，股市套现变纸上财富为地上资产的终究只是少数。21日股市创出新高也表明，分流的资金微乎其微。业界人士指出，助推这轮行情的更大因素，是大批90平方米上下的楼盘面市，使得许多楼盘总价可以控制在一百万以下，让压抑已久的需求重新释放。

　　专家分析，由于2006年房地产市场宏观调控频频出手，一些本该在去年上市的楼盘放慢了脚步，2007年才姗姗而至。调控也使相当一部分买房需求被储存起来，而当观望了一年的买房人发现房价不仅没降，反而一骑绝尘扶摇直上，“抢早”的心理也在短期内加速了房价上涨。据了解，今年杭州地区在新上市楼盘中，90平方米以下的户型所占的比例高达50%，这些小户型受到购房者热烈追捧，通常是在楼盘开盘当天就被一抢而空。江苏调查总队日前发布的房价数据显示，4月份，江苏省包括新建商品房和二手房在内的总体房价同比上涨5.4%，比上月高出2.1个百分点；其中政府重点调控的普通住宅价格同比上涨8.7%，为18个月来的最大涨幅。上海“五一”后一周新房成交面积也创下两年来新高，商品住宅成交面积突破60万平方米大关，是自2005年3月以来的单周成交面积之最，环比(与节前一周相比)大幅上涨32.4%，比去年同期上涨4.3%。

　　专家分析，造成近两个月来房价上涨加速的“异动”，除了一季度土地价格暴涨、房市买涨不买跌等因素外，刚性需求释放也是重要原因。《2007年第一季度货币政策执行报告》和国家发改委、国家统计局最新公布的全国70个大中城市房屋销售价格均表明，楼市投资、贷款、房价均处在上升通道中。

　　楼市调控压力仍大谨防开发商借机炒作

　　专家指出，在股市高位理性退出的股民们，对待楼市同样理性。在宏观调控继续、贷款利率提高等背景下，当前楼市所蕴涵的风险并不比当前的股市小，而流动性则大大不如股市，因此投资者不会盲目杀回楼市。

　　一些专家认为，前几年出现股市和楼市交替火热、低迷的“跷跷板”现象，是由于中国投资渠道狭窄，在流动性过剩背景下，资金只能在有能力吸纳的股市和楼市中辗转。现在股市的“财富效应”仍然明显，即便有部分资金因“恐高”而暂时离场，也未必会杀回房市，要警惕开发商借机炒作。

　　在需求转旺的背景下，不少开发商拿出了囤房捂盘的老手腕，更人为制造半夜排队、抢号等紧张气氛。更有甚者，南京一位姓王的购房者投诉称，他在某楼盘看中一套房子，上午谈好价格是每平方米3900元，并商定好付款方式。可当他下午带着一万元定金前去，仅仅隔了两小时，售楼处已换了价格单，每平方米已涨至5100元。

　　即将结婚却无力购置新房的丁影说：“开发商囤地囤房所得的利润远远高于贷款利息支出，政府应该对这类行为加大打击力度，对于一些人在网上高价炒卖房号赚取差价的行为也应严厉打击。”(章苒姚玉洁)

　　（来源：经济参考报）