南京近一成住宅电梯待修 谁来支付高昂维修成本

　　“带病”的住宅电梯，该谁来管

　　[镜头回放]

    5月15日夜，南京洪武路羊皮巷32层公寓两部电梯“罢工”，100多位居民受困电梯口，直至次日凌晨2点，其中一部电梯才恢复工作；怡景花园有5栋26层的高层住宅，小区电梯已使用了12年，常常停错层，有时干脆不停一直到底；张公桥小区28层高层住宅，电梯创下“1天坏8次”的纪录……

　　伴随城市中高层、小高层住宅越建越多，电梯“惊魂”常让不少居民对自身安全产生担忧。

　　电梯为何老“趴窝”

　　步入南京羊皮巷高层住宅的电梯，一路上升，感觉摇摇晃晃，是典型的“带病”运行。

　　据了解，南京市目前拥有电梯15000部左右，其中民宅电梯数量数千部，“带病”运行的，保守估计有数百部。白下区房管局物管科科长金波认为，电梯“趴窝”，主要还是缺少维修资金引起的。“电梯的使用寿命短的8年、10年，长的15年、20年，维护得好，用30年也可以；缺少资金、养护不好，可能连8年都达不到。”

　　“国家目前还没有电梯强制‘退役’的标准。”江苏苏源律师事务所房产律师袁涛称，这是电梯“带病”运行的另一个原因。打开“奥的斯”、“三菱”等知名电梯厂商网站，可见产品分类、规格、使用说明等，唯独没有注明安全使用年限。

　　一家电梯公司的工作人员说，一部高层电梯3年须大修一次，每次费用三五十万不等；更换电梯钢丝，至少60万元；更换电梯，仅电梯费用就高达100多万元，还不算配套设施费用。

　　如此高额的维修、更换成本，令人咋舌，那么——

　　该谁掏钱修

　　电梯坏了，业主们的第一反应是：找物业。因为交了物管费，物业公司就应该负责。

　　物业却叹“苦经”：“2部电梯，仅仅是电费，1个月就要7000元，但是每个月收取的物业费才5000元，哪里还谈得到对电梯的维护、保养。”羊皮巷高层住宅物业公司经理显露无奈。该住宅是上世纪90年代末的拆迁居民安置房，物价部门当时审批的物管费用仅0.18元/平方米，这几年有所提高，也不过0.25元/平方米。显然，电梯的维护费用没有空间。

　　律师则称：“房屋交付给业主后，电梯等共用设施的维修应该是业主共同分担。”可是现实表明，因为费用不菲，自筹电梯维护费，总会招来部分业主的抵制。

　　不过采访中，相关部门负责人却告诉记者——

　　维修基金杯水车薪

　　南京市物业办徐成科长介绍说，电梯坏了，只要涉及该电梯的2/3以上住户同意，就可以动用维修基金，由业委会向物业办申请；没有成立业委会的，可由物业公司或房屋管理单位申请。

　　然而，动用维修基金也面临瓶颈。因为，维修基金要用于小区所有的共用设施，所以这笔钱仅能使用一部分在电梯上，更别指望用在电梯更换上了。“一幢楼的维修资金，高层的可能达到一两百万，小高层只有一二十万。高层一幢楼一般是3部电梯，如果都坏了，至少要更换2部，这样一来，维修基金一下就没了。小高层的费用还远远不够。” 金波为记者算了这笔账。

　　在剖解“电梯之困”时，房产律师认为——

　　呼唤物管制度修补

　　“对于老小区而言，解决电梯隐患，亟需进行物业管理制度上的修补。”袁涛认为。因为老小区往往既没有物业公司，也没有成立业委会，更没有订立业主公约，如此一来，电梯公用设备的维修连责任主体都找不到。政府应该从小区出新改造层面再深入，在这些小区重建物管制度。

　　他分析说：“有的小区产权多元化，物业资费标准较低，即便使用维修基金缺口也相当大。这种情况下，可考虑进行专项补贴，剩下的由所有业主按一定标准分摊，困难的业主可以减免或由街道补贴。对新小区来说，电梯的维护和更换，更多的会引发业主对于物业管理技术层面的反思：业委会怎么了？物业公司怎么了？这方面政府主要是进行引导。”

　　参考外地的做法，业内人士还建言——

　　可由开发商“埋单”

　　据悉，这一办法在上海已实行了10多年，效果不错。张家港也已采用这一办法，即由开发商来缴纳电梯购入费用的80%作为电梯的专项维修基金。如此一来，在使用时就不会存在和其他共用设施“争抢”维修基金的情况。

　　南京两年前曾出台过《南京市电梯维修基金管理办法》，其中也规定：开发公司销售时，将电梯专项维修费用交给物业维修基金中心。不过，这个草案最终并未得到执行。

　　本报记者 汪晓霞