小区车位归属成为焦点 产权车位不受物权法影响

　　根据10月1日即将生效的《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　在经过对物权法的认真学习后，多数开发商表示，物权法的颁布没有对未经业主分摊的产权车位造成太大影响。事实果真如此的话，物权法在3月份甫一颁布后，开发商为何要表现得“如临大敌”？

　　产权车位不受物权法影响

　　亚运村附近一楼盘的业主刘先生在今年3月份发现，小区内的地下车位价格一下子优惠了近万元，降价后的价格不到11万元。在部分业主看来，开发商搞“促销”是怕受到物权法的影响，想在10月1日之前卖出剩余的200多个车位。

　　“车位降价活动推行一段时间了，此举与物权法并没有关系。”该楼盘的销售人员昨天解释说，他们卖出的产权车位因为没有进行公摊，所有权都归开发商。推出“促销车位”就是为了拉动车位的销售。“事实证明，这一招确实奏效。”他说，目前车位的销售状况已基本达到开发商的要求。

　　雍和家园、阳光倾城的负责人也对上述说法表示认同。他们认为，北京现行的规定基本和物权法一致——关于车位，开发商和业主之间通常是有约定的从其约定，没有约定的看证明。由于车位一般都是和房子分开卖，有约定的按照约定确立车位的权属，没有约定的只要开发商能提供产权证明就属于开发商，不能提供权属证明的就属于业主。正因为如此，多位开发商认为物权法的实施对车位的销售没有太多影响，车位也不会打折销售。由此看来，物权法实施所影响的并非车位的权属问题。

　　车位价格应由开发商和业主商定

　　尽管来自北京房地产交易管理网的数据表明，三环新城在去年4月份取得预售许可的455个地下车位，至今仍有六成在虚位以待，但三环新城售楼人员昨天表示:“车位是给后期入住的业主准备的，只有本小区业主才可以购买。”与三环新城的态度不同，朝阳北路、东四环等区域的中低档楼盘的开发商乐于将车位卖给周围商家。因为即使是容纳了4000多户业主的百子湾一号，2000个车位的“上座率”也不过50%左右。

　　“物权法实施后，‘外卖’车位的做法也许就不行了。”一位开发商预计，少了小区业主以外的买主，位置偏远些的小区车位会更不好卖。

　　开发商对车位的另一个担心来自车位的定价权。根据《物权法》的第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照北京市消费者协会法律顾问邱宝昌律师的说法，目前有些车位占地应属于业主共有场所。“共有和共同管理权”意味着今后即便是开发商能拿来出租或销售的产权车位的定价，也应该是业主和开发商共同商定，而不是像现在这样由开发商自己说了算。

　　基于上述原因，多数开发商都希望能在物权法实施之前多卖出些车位，心里落个踏实。

　　高房价理应包含车位建设成本

　　根据记者近期对位于三四环之间和四环沿线多个中档住宅小区的调查，小区内地下停车位的价格在10万元至12万元，月管理费100元以上，多数只售不租；而由于无法划分所有权，“只租不售”的地上车位租金卡在了150元/月的上限。

　　对于开发商口口声声“产权车位并未经业主分摊”的说法，邱宝昌并不支持。“80多平方米的一套房子，公摊面积就有十四五平方米。何况现在房价一直虚高，其中原本就包含了车位的建设成本。”他认为，在这种情况下，再收停车费显然并不合理。即使收取停车管理费，扣除物业公司的管理成本后，收益也应该属于全体业主。“按照每户业主的建筑面积分配利润过于繁琐，还可以尝试将停车利润直接转至小区维修资金账下。”他建议。

　　邱宝昌还提醒消费者，如果地下车位(库)建筑面积未分摊—可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主；如果地下车位建筑面积已分摊，或者该地下车位属于“人防工程”，则产权属于全体业主。（刘宇鑫）

　　（来源：北京日报）