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透过展会看楼市:博弈过后是平稳

  南京日报报道编者按:6月3日,本报“2007房·家·生活概念展”圆满落幕。这场为期4天的展会,是在楼市旺销、房源相对紧张,以及政府出台并严格执行“一套一价”的政策背景下举办的,先后吸引了大约5万人次前去看房选房。

而通过这次展会,房源供应情况、买房人的需求、房价的走向等等,这些预示着南京楼市今后一段时期发展趋势的“元素”,也初见端倪。

  80-100平方米房源是需求主力

  从本报房展会数据透露出的信息是,80—100平方米的房源需求最大。

  在日前闭幕的本报房展会上,记者现场采访了30名购房人,有16人表示,要购面积在100—140之间的三房;有10人表示,想买80平方米左右的两房;其余4人要买大户型或商铺。“主卧室、小孩房间、书房,三个房间是肯定需要的,考虑到控制总价,想买个小三房。”购房人陆先生表示,而和他持相同想法的不在少数。

  从参展楼盘推出的新房源看,主力户型基本都在80平方米—140平方米之间。如天华绿谷庄园将推出80—136平方米的房源,宋都美域将推出90平方米两房、130平方米三房,威尼斯水城6月将新推88—117平方米的两房、三房,银河湾紫苑即将推出92平方米两房、106平方米三房;华欧国际友好城·德邑花苑推出了111平方米、126平方米三房。下关城建集团开发的参展楼盘江雁山水雅苑,主力户型面积为108平方米。该集团销售中心副主任王先跃表示,该项目推出以来销售顺利,现已基本售毕。从客户需求看,最受欢迎的是三房,大面积的跃层销售相对缓慢。因此,该公司积极适应市场需求,在做另一个项目卢龙山庄时,就把主力户型定位在110多平方米的三房。

  南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为,购房人最看中的是性价比,房子面积不一定要大,但要满足所需的功能。建设部去年出台的新政要求,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。提出90平方米的标准是有科学依据的。对多层来说,90平方米完全可以做成小三房,小高层、高层则需要面积略大一些。南京日报记者肖岚

  “囤房”退烧“房荒”缓解

  楼市越来越火,部分开发商的尾巴越翘越高。为了卖个更好价格,攫取更大的利润,一些开发商不惜囤房惜售,人为制造恐慌心理,导致“一房难求”的畸形供求现象频频出现。这一度是老百姓极度痛恨的丑陋现象,也是政府相关职能部门高度关注并予以重点打击的对象。

  今年4月,南京市房管部门制定出台《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》(俗称“新十条”),针对今年上半年南京房地产市场存在的囤房惜售等种种违规行为,共计列出了十条规定和处罚措施。

  “新十条”内容包括:开发企业在取得《商品房预售许可证》前,不得发布商品房销售广告,也不得以排号、发牌、发放VIP卡或其它形式吸纳客户;开发企业在申领《商品房预售许可证》时,必须明确开盘销售时间,在取得《商品房预售许可证》后30日内必须开盘销售商品房;商品房销售现场公示的《商品房销控表》应当包含商品房的幢号、房号、建筑面积、单价、认购或签约状况等内容;销售现场公示的《商品房销控表》应当与网上房地产的公示内容一致;对已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房,开发企业也必须在其明确的期限内开盘销售等。

  与此同时,房管部门派出检查组,连续多日对南京数十家在售楼盘进行突击检查。及时坚决地曝光处罚了一批违规开发企业,有力地保证了“新十条”的顺利实施,进一步推动了房地产市场的规范健康发展。

  如今“新十条”已施行近两个月,囤房现象正在逐渐消退。与之形成鲜明对比的是,一大批新盘新房源已于近日或即将于下半年争相上市,房荒现象正在逐步缓解。截至昨天上午10点,来自网上房地产上的权威统计显示,目前全市可售房源还有26505套。而近期刚刚领取预售许可证的项目,则有45家。

  在5月31日至6月1日举办的“2007中国南京房·家·生活概念展”上,则验证了上市量大增的预测。据统计,此次展会共有苏宁地产、明月集团、嘉业地产、华光地产、亚东建发集团等28家主流房地产开发企业,携带了31个楼盘前来参展。楼盘包括:苏宁·天润城、苏宁·威尼斯水城、天华绿谷庄园、罗托鲁拉小镇、银河湾、亚东城、明发滨江新城、嘉业阳光城、嘉业国际城、华欧国际友好城、宋都美域、中海塞纳丽舍、万科光明城市、朗诗国际街区、金域中央、东郊山城美景、合家春天等。

  这些参展楼盘的身后,代表的则是约200万平方米刚刚上市和即将上市,包含有各种户型的新房源。如:88-117平方米两房、三房的威尼斯水城;80-136平方米的多层天华绿谷庄园;230-300平方米的别墅罗托鲁拉小镇等。

  明月集团营销总监宋敏表示,其实自5月份以来,南京楼市“供不应求”的现象就已经在逐渐缓解,上市楼盘和新房源明显增大。虽然,不排除上半年有个别楼盘囤房惜售。但对大多数规范的开发企业而言,全年销售任务首先肯定是要完成的,而且最好的销售方式应该把销售目标分解到每个月去。囤房惜售的行为不仅违规,也不利于开发企业自身的持续健康发展。南京日报这次举办的房展会,为预测判断今年下半年楼市走势,提供了一个良好的窗口,下半年新盘新房源的上市量肯定会大增,囤房现象将进一步消退,房荒现象将进一步缓解。南京日报记者邹伟

  仍有大批房子难以售出

  在展会现场,主城一家参展楼盘的开发商闲谈中告诉记者,最近,河西某楼盘以为经过前期“蓄水”,客户积累差不多了,便推出了100多套房子开盘销售。然而,当天仅卖出二十几套,不少前期去登记的意向性购房人甚至当场就打了“退堂鼓”。这与前期房子不够卖的情景形成了鲜明的对比。

  出现如此“反常现象”的原因,就是这个楼盘的价格太高。据透露,去年这个楼盘的价格是每平方米6000元上下,而到了这次开盘,价格已达到了每平方米8800多元。记者另外还了解到,该楼盘的开发商正在考虑适当调整销售价格。

  这位开发商还透露,不光是河西的这个楼盘面临这种“尴尬的局面”。前段时期,局部区域因为房价涨幅过大,事实上已经影响到了楼盘的销售。比如,老城的普通房价一般在每平方米1.3万元上下。而同在老城、于1个多月前开盘销售的一个楼盘,尽管开发商开盘前声称“已经有千把号人去登记”,可由于其价格比人家高出很多人,基本在每平方米1.8万元上下,到如今还有大批房子没有售出。一些购房人甚至交了定金又后悔。而江北、江宁的个别楼盘也出现了这样的情况。他分析说:“这就是前期房价涨得过快的后遗症。换句话说,这一轮的房价上涨也基本到顶了。”

  “从市场的因素来看,房价是由供应和需求的关系决定的。比如河西,由于上一轮调控导致了开发商对未来的预期发生了变化,放慢了开发进度。到今年,这里的房源突然紧缺,使得房价过快上涨,进而引发‘恐慌性’购房。”江苏亚东建设发展集团有限公司副总裁刘成刚如是分析。

  他说,自从1998年以来,南京房价的总体趋势是一直在涨,这让买房人形成了房价始终会涨的心理。但是,目前很多购房者都是二次购房,并不是迫切的需求,一些人甚至已在考虑为子女买房了。房价经过短期内快速上涨到一定的高位后,会让一部分并不是迫切需要购房的市民暂停购房。房价的变动,就是在这种供应与需求的市场博弈中形成的。当然,政府此次出台的“一套一价”强制性政策,对稳定房价起到了积极的作用。另外,5月份以来,不少楼盘推出了新房源,增加了市场的供应量。“几个因素综合到一起,房价必然要平稳了。”

  南京日报记者 侯锦阳

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