京普通住宅升级低税房骤减 价格标准未出台(图)

普通二手商品房价格超同级别土地上住房平均交易价格1.2倍典型区域概况一览 尚雅兰/制表

　　普通住宅“升级” 低税房骤减

　　房价涨幅快，今年政府普通住宅价格标准还未出台

　　对于购房人来说，购买非普通住宅需缴纳3%的契税，而普通住宅只需缴纳1.5%的契税。同时，出售非普通住宅还要再缴纳土地增值税或营业税。2006年4月，有关部门公布了北京市不同级别土地普通住房平均价格标准，比2005年的标准每平方米普遍提高千元以上。但记者近日调查发现，由于房产价格仍然上涨较快，而今年的标准还未公布，北京许多区域按普通商品房开发的房产售价都已超过了去年的标准，需要按非普通住宅多付税费。

　　现状：四级以上土地中，80%在售普通住宅楼盘价格均已“超标”

　　“房子面积不足100平方米，小区的容积率也在1.0以上，要不是房价高于本区域同级别土地上住房平均交易价格1.2倍，就不用按3%缴纳契税，都是房价上涨惹的祸，害我多缴了一倍的契税。”刚在朝阳区东四环地段买了套现房的李女士抱怨道。记者在与多位近一年买房的朋友交流时发现，很多人买的普通住房均按3%缴税。北京中原三级市场部监测，目前东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台七大城区各级别土地地段中，有17%属于四级和五级并存地段，其他五级以上土地均在石景山与郊区地域。根据规定，北京市土地一共分为十个等级，而高于本区域土地平均成交价格1.2倍的交易房源要按非普通住宅缴税。

　　根据链家地产统计，当前四级以上土地中，在售普通住宅项目80%以上售价均已超过其所在土地级别的1.2倍，“跃升”为非普通住宅。

　　此外，今年前5个月，二手商品房的普通住宅价格超同级别土地1.2倍（超出同级别土地上住房平均交易价格1.2倍）的数量占到二手房总成交量的35%，而去年同期这部分房源的成交量仅占二手房总成交量的11％左右，增长了两倍多。其中，亚北、朝青、清河等热点板块的二手商品房“超标”现象极为突出（详见表2）。“目前二手商品房与公房的交易比例为6比4左右，根据规定，公房第一次上市交易均属普通住宅。也就是说，在所剩余的六成交易中，有一半多要按非普通住宅缴税，这个比例是很高的。”链家地产副总经理金育松分析说。

　　原因：平均成交价格标准低 房价涨幅快

　　截至今年4月份，北京市商品房比去年同期上涨10.7%,二手房则上涨了9%。“房价上涨这么快，很多房产都成了非普通住宅，缴的税太多了，”一位打算在望京地区购房的先生无奈地说，“新房都卖到了10000多元，二手房也要9000多元，在望京已经找不到价格低于普通住宅标准的房子了。如不提高普通住宅的平均成交价，今后卖的房子被划进非普通住宅的一定会更多，税多买房负担也越来越重。”目前，除了买房人在购买非普通住宅时要按照3%缴纳契税外，业主在出售其非普通住宅时也得缴纳3%的契税和1%的土地增值税。业内人士称，以之前个税和营业税统统被转嫁到购房人的惯例来看，新增税费让购房人“买单”的可能性很大，而京城的低税房也越来越难找。晨报记者 王丽娅

　　专家分析

　　建议根据房价涨幅适时调整标准

　　据“千万家”、21世纪不动产北京区域市场部反映，包括石景山、通州、上地、朝阳的四惠、金台路等房价涨幅较快的区域交易多缴税的情况比比皆是。中大恒基董事长刘益良预测，按照上半年的成交价格来看，今年二手房的价格涨幅会超过10%。业内人士认为，按照近一年来的房价上涨速度，国家应该在适当时候提升土地的平均价格，否则很多房产在出售的时候将成为非普通住宅，购房人的支出成本将再次加大。21世纪不动产认为，依照现在的房产价格上涨趋势，普通住宅的平均成交价格标准半年调整一次是较为合适的。

　　区域 包含典型区域 所属土地级别 同级别土地交易价格1.2倍 二手房成交均价

　　亚北 天通苑、立水桥、北七家、北苑北 六级 5794 6252

　　玉泉路 青塔、永乐、鲁谷 五级 7256 8019

　　马家堡 角门、西马厂、草桥、嘉园小区 五级 7256 8717

　　清河 西二旗、西三旗、小营、清河、宝盛里 六级 5794 8202

　　通州 梨园、果园、新华联、九棵树 六至十级 5794 5893

　　回龙观 霍营、回龙观、沙河 七级 5794 6477

　　大兴 黄村、旧宫、西红门、南苑 七级 5794 5880

　　朝青 四惠东、青年路、姚家园、康家沟 五级 7256 8558

　　以上数据由链家地产市场研发中心提供（单位：元/平方米）