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汤臣一品被调查背后:上海楼市再出现过热征兆

  对与全国楼市来说,汤臣一品是高房价的典型,而对于上海楼市而言,汤臣一品则是涉嫌“捂盘惜售、虚假销售”的最新案例。

  从6月5日房地局发文宣称将调查汤臣一品等三个楼盘至今,上海地产界正面临着自2005年以来又一次大规模的整风运动,此次整风过程中,楼盘高定价也被纳入罪责之一。

  而“汤臣一品”被调查背后,实际上是上海楼市面临的新一轮过热压力。如何释放潜在供应量,防止楼市可能再度出现的价格快速上涨,已经变成了当务之急。

  “汤臣一品”暴利有多少

  “汤臣一品”是小陆家嘴黄金地段少有的几个住宅楼盘之一。记者了解到,陆家嘴金融区最初全部土地性质皆为商业办公用地,直到1996年左右恰遇房产开发低谷此后又有亚洲金融风暴,浦东地区房地产开发也陷入困境,于是,浦东新区政府为了招商引资将一部分土地用地性质从原来的办公用地转为住宅用地,汤臣所在的X4-2地块以及鹏利海景公寓所在的X5-2、X5-3、X5-4地块都属于这种情况。这直接成就了“汤臣一品”高达7的容积率。也正因为如此,汤臣一品所在的地段可谓“稀有”。

  汤臣集团主席徐枫称,汤臣在浦东基本上属于只贡献、不产出的状态。“我们前后在浦东投下20亿美元,还没有从浦东赚走什么大钱。整个浦东的投资,一直到去年才汇出1亿多人民币到香港……”汤臣集团执行董事汤珈铖也曾公开坦言,“‘汤臣一品’才是汤臣获利的主要项目。”

  换句话来讲,汤臣集团能不能挣钱,主要就看汤臣一品了。因此,汤臣集团极其不愿“贱卖”汤臣一品,徐枫说,愿意出租,但是绝不降价。

  事实上,汤臣一品的利润确实丰厚。

  资料显示,汤臣一品所在的“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”,由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取。当时的该幅土地出让金为5820万美元,由汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。至2005年1月,汤臣集团宣布以1800万美元代价将余下的20%股权购入。因此,汤臣为这一地块总共付出7620万美元,约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算,汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米,是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。也就是说,汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍。

  即使所有建筑材料全部取自顶极,汤臣一品的成本价格也决不会超过3万元/平方米,汤臣至少可以在这一楼盘赚到数十亿的利润。

  调查重点在“捂盘”

  房地局对于汤臣一品的调查理由包括两点,一是价格虚高,有捂盘惜售嫌疑;二是签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。

  汤臣涉及虚假销售的理由是“开盘至今,网上显示签约3套、签订定金合同3套,同时,网上撤销3套定金合同,撤销率列全市所有在售楼盘前列。”

  徐枫6月7日在伦敦接受采访时解释说,购买这三户的是同一人,也都付了定金,因不想被曝光,用的是开曼群岛之类的海外公司名义,但官方不同意,也不同意外国人投资,最后只好取消交易。

  上海房地产交易中心的资料显示,“汤臣一品”在2006年8月、2006年11月份、2007年2月售出三套住宅,分别是花园石桥路28弄8号3801室,建筑面积979平方米,由“爱博乔国际有限公司”购买;1601室,597.57平方米,买家名为“古媋糴”;3101室,597.57平方米,买家名叫“李放”。

  根据汤臣总经理徐彬介绍,第一个买家来自东南亚,而第三个买家来自香港;至于中间那个买家“古媋糴”,就是徐枫口中订购3套后又取消的人,记者了解到,此人为女性,是一名台湾企业家,此前曾一度担任台湾某上市公司副董事长,这一资料与此前徐彬介绍中的买家“来自台湾”相符。

  由于去年7月的171号文件明确规定境外买家只能购买一套住房,徐枫的解释能够成立。至少从表面来看,汤臣集团虚假销售似乎并不成立。

  那么,汤臣的另一项嫌疑“捂盘惜售”能否成立呢?

  从房地局的通知可以明显看到,此次专项整治的重点是检查和处理房地产开发企业的“捂盘惜售”行为,包括已达预售标准不办理网上认证、不申请预售或已办理网上认证未在规定时间内申请预售;已取得预售许可证不开盘或已开盘拒绝对外销售;以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘的行为。

  此次房地局调查点明的三个楼盘:一个撤销率过高,一个虚拟预订、另一个则是价格过高,分别反应了房地局罗列情况中的三种典型。其中“挂牌价格畸高”首次出现在捂盘行为名单之中。而按照房地局的说法,汤臣所谓的捂盘行为应该属于“挂牌价格畸高”。也就是说,汤臣集团有通过挂出不合理的高价的方式故意不销售。

  早报记者调查过程中可以感受到,汤臣对于楼盘的确相当“珍惜”。记者日前前往汤臣一品接待中心,对方表示,不接受记者采访,而看房则必须“至少提前2到3天”;记者了解到,汤臣对于自己的客户身份相当挑剔,以售楼小姐的话来将,就是“不是每个预约客户都会受到邀请看房。”

  浦东房地产经济研究中心主任李战军表示,以政府现行法律法规来看,并没有给开发商楼盘定价具有任何约束,从这个角度来讲,汤臣的天价“既不违法也不违规”。但是,李战军指出,此番调查汤臣,主要目的在于警示,提醒现在正在开发楼盘的开发商,不得定出过高的价格,否则就会有“捂盘”之嫌。

  两年之痒?

  业内人士表示,近期之所以整治“捂盘”,并将其范围扩大,与近期上海楼市又出现过热征兆有关。随着近期上海楼市的火爆,上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭指出,上海楼市可能正面临着“两年之痒”。

  易居研究院数据表明,今年3月上海住宅成交量环比剧增88.7%,同比稳增了6.2%;4月住宅成交量仍然环比增加了8.8%,住宅价格环比上涨10.4%;5月住宅量价仍呈上涨之势。杨红旭指出,如果6、7月份仍然持续这种上升势头,那么,上海楼市则真的出现了“两年之庠”的征兆。

  杨红旭表示,所谓“两年之痒”,主要是指改善型需求和少量投资量需求重燃入市的欲念。从最重要的成交量上分析,2004年上海住宅成交量高达3300万平米,2005年只有约1800万平米,2006年回升至约2200万平米。由此证明,在过去两年持续的紧缩政策之下,上海楼市需求明显受到硬性抑制。在投资、投机需求锐减的同时,改善型需求亦陷入观望,只有刚性需求仍在“孤军奋战”。随着上海房价稳定、股市日益火爆,包括投资以及改善型需求者重入楼市已经有复苏之态。

  上海市政府新闻发言人焦扬在日前举行的市政府例行新闻发布会上介绍说,今年1~5月,上海市批准商品住房预售面积738万平方米,与去年基本持平。

  从目前的交易数据可以看出,由于今年没有经历类似的宏观调控,上海住宅成交量已经比去年同期有所放大,而即使以去年水平计算,738万平方米的供应量也小于市场实际成交。

  正是这种情况下,打击“捂盘惜售”才成为当务之急。李战军表示,上海正处在房地产市场回暖、价格微扬的新阶段。考虑到在2004年四季度、2005年一季度上海商品房价格暴涨的时期,虚拟交易一度泛滥,网上交易撤单率畸高的历史前辙,这次行政手段是非常及时和必要的。一定要将问题压制在萌芽状态中,从而保障市民购房的利益。

  只是,与过去不同的是,目前,捂盘只是又有了一种新的形式而已。分析人士指出,楼盘价格过高,导致的最大结果就是销售缓慢,如果有房不卖或者房价过高,就等于人为减小了市场有效供应。但是,一旦房地部门的调查结果表明汤臣一品因为价格过高而被认定“捂盘”,那么就应该有一个明确的价格标准,以确定怎样的价格才可以被认定为“挂牌价格畸高”,目前来看,这一标准尚不存在。

  实际上,行政手段调控房价已经有地方开了先例,比如南京最近出台政府政策规定商品住宅销售须明码标价并由物价部门核价,政府规定利润上限,开发商不得擅自上调已公示的销售价格。(来源:东方早报记者刘秀浩)

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