万豪中心国际公寓：“高”处不胜寒

　　“现在政府调控的这么严厉，可这家楼盘还在不停地宣称价格上涨、上涨，而且从一开始还没开盘时就是这样，价格还没定好就强调涨价的事，这不是故意造成买房人的紧张吗？这算不算哄抬房价？”

　　近来，南京楼市的疯狂已经引起了相关管理部门的高度重视，不断出台的各项调控政策似乎也让人们感受到了政府对楼市调整的决心。

然而就是这样的背景下，本报却不断接到关于万豪中心国际公寓涉嫌哄抬房价的投诉。难道该项目真的牛到可以不买政府调控的账？该楼盘当真具有他所宣称的“演绎投资神话”的潜力？它的真实情况到底是怎样？

　　数次公然宣称涨价，售楼小姐称：“肯定会涨”

　　据了解，万豪中心国际公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发，位于中山北路215号，总建筑面积125141平方米，是一栋54层的超高层商住综合楼。记者在搜集到该项目的大量广告后发现，该项目所有广告上都极为强烈地宣传其投资价值，所谓“演绎金陵投资神话”“坐享房价稳健增长”“高额房租回报”等字眼也无不对购房人形成了强大的诱惑。

　　经过记者初步统计，该项目在4月6日开盘之前就明确提出涨价一说。项目预告上称：“4月6日—8日盛大开盘，4月9日价格上调380元／平方米”；到了5月上旬，广告上的宣传语已经变成：“5月10日后每平米上涨380元”；至此，该楼盘两次涨价的幅度按照开发商的说法已经达到700多元，楼盘均价也已经达到一万三左右。就在5月底该楼盘的广告上，开发商仍然不止一次地高调宣称：“6月5日价格上调580元／平方米”，上调幅度较之以前有增无减。

　　众所周知，面对楼市的火热与诸多不规范操作现象的抬头，相关管理部门的调控重拳接连出击。5月11日，物价局明文规定，商品房销售时，必须“一房一价”，明码标价；5月14日，物价、房管、国土、国税、地税、工商6部门联合出台《关于进一步加强房地产市场管理的意见》，再次指出，严格执行商品房销售明码标价制度，同时，严格普通商品房价格的政府指导价管理、执行先批价后销售许可证规定、加大对房地产市场的监督检查力度。按照相关规定，所有普通商品住房在销售时必须在销售场所和政府网站上进行价格公示，两者必须一致。一房一价销售，开发企业不得擅自突破价格主管部门的核定销售价格，如需变更必须要经过价格主管部门重新核定。综观万豪中心国际公寓的调价过程，正是在管理部门着手查处楼盘销售价格违规之际，一个多月时间内项目就宣称上调幅度总共达到1340元平方米，用顶风作案来形容或许并不过分。就在5月29日记者在询问该项目售楼小姐是否会像广告上宣称的那样6月5日以后上涨580元／平方米时，售楼小姐相当肯定地告诉记者：“涨，肯定会涨！”

　　投资收益不大，风险却不小

　　据该项目售楼小姐告诉记者，目前均价已经达到13000元／平方米左右，目前还有大部分房源可供选择，基本都集中在50、60平方米的小户型。按照一套50平米的户型面积计算，总价就达到650000元，首付20％即13万，但再加上每平方3．2元的物业管理费与贷款20年的利率，购房人需要付出的远远不止这些。而据了解，该项目所在的路段即便是办公项目的政府租赁指导价格也仅为40元／平方米每月，就按这一最高标准计算，月租算来也只有2000元左右。这样来看购房人若以投资为出发点所需要付出的先期投入就并不少了，再加上成本回收所需要的一定周期，对于开发商所称“演绎金陵投资神话”或许就只能是一种理想了。

　　另外，记者采访时售楼小姐告诉记者2010年该项目才能交付，而且现在房源热销，如果购房人交纳定金7天后不交首付款，他们还会罚没定金。目前销售异常火热的房屋要到3年后才能交付，周期如此之长，却急不可奈地将资金先纳入口袋，不仅让人对开发商的资金链及运作水平产生怀疑，更要为购房人所承担的太多未知变数会带来的风险捏上一把汗！

　　高换手率证明其有作假嫌疑？

　　记者从南京市网上房地产查知，该项目前期的入网总套数为710套，可售套数为320套。另外认购套数为21套，成交套数为368套，销售均价11495元／平方米。与此同时，该项目的退换房累计换手套次本季度（90天）达到104套次，项目退换房累计换手率高达34．31％，高居退换房换手率排行榜前列。

　　业内人士告诉记者，从某种程度上换手率也代表了一个开发商的诚信。一个楼盘的换手率越高，说明楼盘销售情况并不好，开发商的信心也不足，就只能通过自买自卖来提高人气。“比如开发商采取内部预定的方式，把房源大部分预定完毕，造成房源紧张的表象，等房价上涨后，再撤销预定放出房源，房价自然就涨上去了。此类楼盘最明显的情况就是在网上房地产备案系统里显示出来换手率偏高的情况。”该业内人士告诉记者。事实上，无论是楼盘的地段区位还是建安质量或者其他因素都可能是引起业主撤销合同的原因，如果是从购房人的因素考虑楼盘的性价比不高基本是较为普遍的原因。但该项目体量并不是特别大，前期推出700余套房源，成交套数为300余套，但网上房地产显示与之相对的换手套次却达到232套次，如此高的换手率不得不让人怀疑该楼盘有作假、囤房的嫌疑，再结合其广告上明目张胆地宣称涨价，哄抬房价似乎难辞其咎。业内人士提醒购房人，无论从交房期过长还是从其哄抬房价等行为来看，购买这样的楼盘还需三思而后行。