深圳房价飞涨之惑：5月份房价仅上涨1%受质疑

　　深圳房价飞涨之惑

　　■本报记者 周雪松

　　6月13日，中国经济时报15版刊登了记者采写的《深圳房价飙升迷雾》一文，报道了发生在深圳围绕5月房价上演的“乌龙事件”。文章刊登后，反响强烈。紧随其后，国家发改委、国家统计局以及深圳市国土资源和房产管理局也于上周相继公布了与深圳5月房价有关的数据。

　　房价数据之惑：从22．86％到1％

　　6月14日，国家发展改革委和国家统计局联合公布的调查报告显示，5月，深圳房价环比仅上涨1．0个百分点，其中新建商品房环比更是仅上涨0．8个百分点，这与此前媒体报道的、来自深圳市土地和房产交易中心的同期环比数据22．86％，相差甚大。前者比后者少了近22倍。按照国家发展改革委和国家统计局联合公布的调查数据，在深圳这样一个房价飙升的城市，其房价环比涨幅竟然排在20名之外，其房价上涨速度甚至不如兰州、贵阳、西宁这些西部城市，这不能不令人产生怀疑。

　　几乎与此同时，深圳市国土资源和房产管理局官方网站深圳国土房产网也公布了1～5月深圳市房地产市场分析报告。该报告称，“深圳房价继续呈上涨趋势，新建住房单位价格较高”。报告披露，1～4月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10．5％，各月同比涨幅分别为10．2％、9．9％、10．7％、11．3％。不过，该报告对5月深圳房价上涨指数未曾披露，只是表示，“5月数据请留意统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计”。

　　该报告同时称，深圳每月房价涨幅均居70个大中城市前列。此外，报告显示，按该市房地产信息系统统计口径， 1～5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905．88元／平方米，“其中14个均价超过3万元／平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近1300元，对房价上涨影响较大。”

　　供应锐减导致深圳房价飞涨

　　对于深圳近来房价飙升，世联地产副总经理朱明在接受中国经济时报记者采访时表示，其中一个重要原因就是新盘供应的锐减。“实际上从去年以来，由于受‘90／70’等调控政策的影响，深圳新盘所形成的供应少之又少，关内没几个项目。”

　　深圳市国土资源和房产管理局公布的上述分析报告显示，今年1－5月，深圳房地产投资呈现明显下降趋势，商品房建设规模亦随之减小。1～5月，全市完成房地产开发投资149．76亿元，同比下降15．36％；商品房施工面积为2539．94万平方米，同比下降6．16％；新开工面积为345．62万平方米，同比下降18％。全市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势。

　　全市新建商品房批准预售面积继续下降，销售面积继续减少。1～5月，全市新建商品房批准预售面积仅为212．01万平方米，同比下降22．82％；商品房销售面积为312．32万平方米，同比减少11．72％，其中，住宅销售面积279．08万平方米，同比减少12．15％。

　　二手房方面，交易量持续上升，全市二手房需求超过新建商品房。1～5月，全市二手房交易面积达到513．56万平方米，同比增加25．45％，其中住宅交易面积为407．15万平方米，同比增加34．35％。

　　来自戴德梁行的一份监测报告表明，今年一季度，深圳全市仅3宗土地成功交易，交易面积59．255万平方米，较去年同期减少77．8％。戴德梁行提到，今年1月31日，位于龙岗大工业区的两宗土地在今年的首次公开出让中流标，体现出当地政府规划与开发企业需求之间的矛盾，也反映出土地出让存在的不足。

　　此外，戴德梁行监测报告还表示，土地增值税清算政策的出台，对开发商也产生了一定的心理影响，中小开发商面临着一定的政策压力，而有实力的大开发商则考虑如何应对新的调控手段，这必然影响市场的未来供应。如上所述，鉴于深圳楼市供应锐减，而需求十分活跃等诸多因素，深圳房价出现飙升便在情理之中了。

　　深圳房价的未来悬念

　　与上述看法相似，深圳市房地产研究中心主任王峰总结认为，供求关系继续紧张，住房供应结构的不尽合理，是导致房价持续上涨的主要原因。

　　“住房供应结构调整的时滞性与当前大户型、高价位住宅的集中入市，导致今年以来深圳房价涨幅与价格水平较大提升。”王峰说，2006年6月，随着国办发37号文（“国十五条”）的出台，深圳市对尚未开工的住房项目，均按照国家“90／70”的结构调整规定，重新调整了规划。

　　“由于房屋建筑建设期较长，与国内其他城市一样，我市大多数已调整住房供应结构的项目目前仍未达到批准预售条件，尚未形成市场供应。同时，此间已开工建设的多数大户型住宅，在市场总体供应仍比较紧张的前提下，加快建设、集中入市，形成了大批高价位住宅，并带动了其他中小户型住宅价格的上涨，最终导致了今年以来房价涨幅与价格水平较大幅度提升。”

　　除此之外，王峰还谈到深圳目前面临两种特殊情况：

　　一是全市土地资源较为紧缺。目前，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限。2002年以来，随着国家土地管理政策的进一步严格和深圳市土地资源的进一步紧缺，深圳市每年可用于住房建设的土地一直比较有限，仅1～2个平方公里，远远低于北京、上海、广州等特大城市。

　　“尽管每年我市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，致使当前住房开发投资、住房在建与新建规模，以及住房批准预售规模持续减少，住房供应持续呈现紧张趋势。”

　　二是经济持续发展，人口持续增加，住房消费能力与投资意愿持续上升。随着经济快速发展，较高的劳动生产率和工资水平，深圳市近年吸引了大量的外来人口；同时，随着人均收入水平的提高和家庭结构趋于小型化，该市居民住房消费能力与意愿不断提高；此外，在人民币持续升值和国内资金流动性过剩的条件下，作为国内住房市场比较活跃且紧邻港澳台地区的深圳，房地产市场不断吸引本地、国内及境外的投资，进一步催化了住房市场的活跃，并导致住房需求持续处于增长状态。

　　王峰回顾说，“十五”期间，深圳市每年新旧住房年均销售面积达到1200万平方米，比“九五”期间高出了一倍；2006年新旧住房销售面积达到1500万平方米，需求继续旺盛。由此看来，在住房供应持续紧张，此前房价持续上涨的情况下，深圳未来房价走势更是令人关注，同时也充满悬念。