争议小产权：风险和让人心动的价格

　　争议小产权

　　实习记者 邓昕 贾丽娟

　　在这场极富中国特色的博弈中，当事各方都备感矛盾。但顶着违法之险，小产权房却顽强地存在着，与短暂的销售火爆相比，人们更关心的是如何协调解决小产权的法律问题，在现实生活中从来就不缺乏矛盾，但也不缺乏解决矛盾的智慧，对于当事各方来说，现在最好的选择就是等待

　　买还是不买，这对郑伟而言是个问题。

　　他看中的是北京通州太玉园小区的房子。但是，这里的房子是“小产权”。

　　这意味着，房子下面的土地是农村集体所有土地。按照法律规定，在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用；而即便土地的所有者和开发商一起将之开发成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的“身份”——没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，房屋的买卖只是买主和卖主之间的“私下”交易，没有任何法律能够来保护这种买卖后权利人的权利。

　　然而，他身边已有很多人买了这样的房子，因为便宜。

　　“去年，我的同事在梨园买了一套，每平方米才1000多元，今年价格就涨到了3300多。”郑伟说。

　　2007年5月23日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布报告称，本市期房住宅均价增长较快，四至五环路突破万元。从分环路住宅期房均价来看，四环路以内住宅期房均价达到每平方米13121元；四环至五环路均价突破万元，达到10616元；而五环至六环路的均价则达到了7037元。

　　这种价格的对比，让小产权房炙手可热。

　　“以前大产权3000多，小产权1000多的时候，我们的房子根本没现在好卖，现在我们的均价涨到3000多，人们反倒抢着买，刚才来的那个律师就是看了‘负面’报道才来我们这看房的。”太玉园售楼处姓郝的销售人员指着郑伟说。他清楚地记得，2002年太玉园刚开始销售时，才几百元一平方米，周围什么配套都没有，“买的人少，价格涨得也不快。”

　　而现在的数据是，目前北京440多个在售项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20％左右。

　　而在其他地区，小产权也同样在升温，以河南省郑州市为例，当地的“小产权房”已经占到其市面销售的商品房的15％左右。

　　风险

　　“销售人员告诉我，他们的开发商是上海某著名房地产公司；但我准备去签合同交钱的时候，会计和出纳却是福建人。”郑伟说，这让他心生疑窦。

　　在这之前，太玉园就曾被北京市建委曝光过——2005年12月，太玉园因其未取得营业执照、房地产开发企业资质等级证书而擅自从事房地产开发经营活动，被北京市建委点名。

　　而从太玉园2007年与客户签订的购房合同来看，销售主体仍然是“通州区张家湾镇张家湾村村委会”，而不是一般房屋销售合同中常见的“某房地产公司”。

　　记者试图通过张家湾镇张家湾村村委会了解太玉园的开发商究竟是谁，但值班工作人员却表示对存在于隔壁6 年之久的太玉园销售中心全不知情。对于记者想采访村长的要求，该工作人员表示：“我们村长经常换手机号码，我也联系不上他。”

　　6月19日，记者从太玉园接待处出来，直奔位于村委会3楼的“党委办公室”。在这里，一位干部模样的人刚沏了一杯茶坐在豪华的班台后面准备看报，当听说记者的采访意图之后，却说自己只是来找人的普通村民，然后就将记者独自扔在这间豪华的办公室内扬长而去。

　　显然，存在6年之久的太玉园随着“小产权”的热销变得敏感起来，没有人愿意为这个说不清的话题表态——法律的真空让这个小产权房笼罩在灰色的阴影之中。

　　不过，和这位扬长而去的“普通村民”相比，开发泉发花园的翟“老板”坦然得多。泉发花园是位于北京市朝阳区香江北路的别墅小区，同样身为小产权。翟“老板”告诉记者，泉发花园并不是房地产开发项目，而是在原来村土地之上的“旧城改造工程”。按照他的说法，是当地乡委会——崔各庄委托他进行“房屋重建”，自己并不是“开发商”，也没有“以开发商的名义卖过房子。”——这让一直住在泉发花园的一些业主们十分心寒。

　　这样的风险政府当然知晓，并一直在提醒购买者“小产权房”的风险。

　　3月中旬，北京市建委就已发布风险提示，重申小广告上宣传为“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋，无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，还提示消费者不要购买此类无产权或房屋权属有争议的房屋。

　　6月19日，建设部亦特别提醒城市居民，不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，购买者的合法权益也将难以得到保护。

　　但购买小产权并且权益受损的先例还是很多。

　　“这里的基础设施很不好，地下水管经常爆裂”张境（化名）指着自己所在小区的道路说。

　　她所住的小区就是身为小产权的泉发花园，一个在1997年建成的别墅小区，目前大约有400多住户，多数为“有钱人”，其中三分之一更是“外国人”。正是崔各庄乡将这块土地的使用权交与翟“老板”等四个“老板”共同开发，换取土地使用权出让收益。由于处于法律监管的真空地带，房屋质量的好坏全靠开发商自律。

　　“你瞧对面那家，装修时，施工队的工人拿锤子一砸，窗户那儿的砖就扑碌碌往下掉。”张境指着对面的别墅说。而她也把自己房子里里外外的水管、电线等全重新铺了一遍。“害怕质量不过关。”张说。

　　除此之外，开发商自己组织的物业公司也是他们挥之不去的阴影。

　　2006年，物业公司要求泉发花园的住户将物业费从2.2元提高到3.5元，这激起了业主的不满。“我们不同意，他们就以断电、断水、断暖气做要挟。”和张境同样住在泉发花园的沈蕾（化名）说，“我们和他们理论，说要诉诸于法律，他们却扬言：你们去告好了，我们这里没有法律。”

　　从法律上看，张境和沈蕾等泉发花园的业主的确无法诉诸于法律，因为他们没有他们所住的房屋的产权——他们手里现在唯一的凭证，是翟“老板”等人发给他们的荣誉村民证。这让他们和同样面临物业纠纷的“大产权”业主相比，更加无助。

　　“这成了他们要挟我们的一个依据：不许我们买卖房屋，要卖也要卖给开发商，而且是原价；加建房屋每平方米还要多交好几千元钱……”沈蕾说。

　　现在唯一能让沈蕾他们觉得安心的是，翟等四个“老板”也居住在泉发花园中，“一旦他们跑了，再出点什么事儿，我们找谁去？我们就陷在这儿了。”张境和沈蕾相视苦笑。

　　之前曾有过政府强制拆除小产权房的先例。2006年5月，北京市规划委在利用卫星查处违法建设过程中，发现房山区青龙湖镇青龙头村有违法建设项目。经核实，该项目在未办理任何立项、规划、用地、建设审批手续的情况下，共计建144栋别墅，占地300余亩，属于违法建设。2007年3月27日，相关部门开始实施拆除其中的85栋，剩下的59栋予以没收。截至目前，85栋违法建筑全部拆除。

　　权衡

　　一边是风险，一边是让人心动的价格。

　　“当时我们也知道小产权有很多弊端，但价格实在是太便宜了。”张境说。

　　根据一些机构的统计数据，小产权的房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内商品房价格的25％至30％。

　　“一百万元钱在北京市区可能只能买五十平方米或者六十平方米的房子，但是到了郊外，虽然是小产权，却可以买几百平方米，非常合算。”在张境看来，买不买小产权其实就是在做一个权衡——要保障，还是要价格。

　　张算下来的账是这样：她买下的这套房子不到100万；而租这样的房子却要1500美金一个月；租上8年的时间也就和买下的价格差不多了，因而之后房子如何处置并不会让她有更大的损失，尽管她也很担心她所住的泉发花园将来是否会被列入政府拆迁范围。

　　她是在2001年9月买下这套房子的。除了物业给她带来些许烦恼之外，她觉得一切都还不错：“位置很好，购物也很方便。”和她做邻居的，不乏演艺界名人。另外，有一个清楚知道小产权利弊的知名律师也选择了在这里安家。

　　一位网名“随便逛逛”的网友发帖说：“我家现在这个房子也是小产权，已经住了13年，什么事都没有，哪有那么夸张……”

　　而现在，郑伟也在权衡中，他想要得到更多关于小产权的信息。最让他着急的是，他完全不知道政府对“小产权房屋”究竟是什么态度。“‘小产权楼盘’卖得这么火，政府除了一再警告和提示大家注意风险之外似乎没有其它表态，究竟会不会取缔小产权？又会不会采取严厉的监管和整治措施？”想买小产权房子的郑伟显得忧心忡忡。

　　“曝光越多，我们的房子卖得就越火，有什么好担心的，这么大的小区难道说拆就拆了？你想想，拆的话对谁都没好处！”当郑伟向太玉园小区售楼处工作人员仔细询问的时候，这位工作人员这样回答。

　　这位工作人员和他的同事们显然对这样的疑问很不耐烦：“这几天像你这样来问的人很多，我们都懒得解释，反正拿到钥匙你就可以卖了，才买一个月，你那套房子就能涨2万块钱，要是不愿意冒险，想买的人排着长队呢！”

　　“亲戚朋友老拿着报纸杂志给我看，说小产权没保障。”郑伟说，“不过，北京买小产权的人很多，一些专家也认为政府必将妥善解决小产权的‘身份’问题，让我觉得也许可以放心。”

　　不过，也仍有很多人放心不下。

　　刚刚从廊坊到北京工作，并且买了小产权房的小赵就问：“我在正规中介那里买来的房子是小产权，说白了就是乡镇产权。既然不合法，为什么北京到处都在大张旗鼓地开发小产权房？既然不是合法商品，为什么不像红心鸭蛋一样强制下架？”

　　面对类似小赵这样的提问，北京中大恒基房地产经纪公司的一位业内人士却不以为然。“上有政策，下有对策嘛。”这位人士说，他还告诉记者，小产权房虽然不允许公开售卖，但还是有不少这样的房源在中介公司挂牌出售。“主要是小型的经纪公司在卖。”

　　令郑伟更不解的是，既然如此充满了隐患，为什么还有这么多的小产权房出现在市场上？

　　“小产权近两年之所以发展很快，与旧城改造、合村并镇密切相关。”北京郊区一位不愿透露姓名的村委会主任告诉记者，“当时要合村，像我们这小村能腾出100多亩地来，大村有的能腾出一两千亩。”这位村委会主任还说，在土地腾出来之后，几乎很多村庄都搞起了二次开发，“开发的楼盘除了满足本村村民居住外，其余的全部对外出售了。”

　　无疑，巨大的利益恐怕才是开发小产权房屋的诱因所在。据太玉园小区的宣传网页显示，该小区共分为三个开发区域，总规划占地面积超过2000亩，总建筑面积240万平方米。如果按照每平方米平均价格1500元计算，项目总销售额可达36亿，但根据目前的销售价格推算，这一数字早已经超过40亿。

　　“小产权”变“大产权”？

　　当然，只要“小产权”能变成“大产权”，所有这些权衡都会成为多余，因为没有法律保护的风险会随着买主成为真正的产权所有者而烟消云散。

　　很多小产权房屋在销售中都开始模糊承诺“小产权最终变身大产权”，太玉园也不例外。

　　当记者向太玉园销售中心确认这一消息时，福建籍工作人员却明确表示：有这种可能性，但销售方不能做此承诺，也不会给出相应的时间表。

　　在回龙观附近的某小产权小区，开发商明确答复将会给住户办理“大产权”房产证，但该小区的顾大爷入住一年多了，房产证还是遥遥无期，问他是否相信开发商的承诺，他想了一会说：还是让事实说话吧。

　　泉发花园也传出已在办理“大产权”房产证的消息，并且“进展顺利”，但业主对此却很怀疑。

　　“我买房那会儿是2001年，当时开发商就说快办大产权了，最迟第二年就可以办下来。但现在已经过去6年了。”张境说。

　　她的邻居们猜测，“嚷嚷着办大产权不过是开发商用于稳定业主情绪的法宝”。在他们看来，开发泉发花园的“老板”们并不愿意办“大产权”，因为“现在的物业是开发商控制的，大产权办下来，业主就可以换物业，开发商就要少赚好多钱呢。”泉发花园的一位业主告诉记者，他每年交给物业公司的物业费大约一万多元，这在泉发花园400多住户里“算少的了”，而“物业公司人手并不多，保安也才20来个”。

　　但开发泉发花园的“老板”们却称有自己的苦衷。那位翟“老板”告诉《财经时报》记者，有关政府部门已经口头同意给泉发花园办理“大产权证”，“现在的关键问题是协商土地出让金的缴纳标准。”由于泉发花园是2000年以前开发的地块，当时的土地出让金缴纳标准为100—200元/平方米，而根据目前的文件规定，要拿到“大产权”，泉发花园就必须根据现行规定，按650元/平方米来补交土地出让金。

　　“我们想争取按250元/平方米来缴纳，按历史遗留问题来解决，所以房产证迟迟办不下来。”翟说。

　　而一旦政府开了“小产权”变“大产权”的口子，无疑是让自己在面对蓬勃生长的小产权房时更为尴尬。

　　“如果政府允许建在乡镇集体土地上的小产权房屋变成大产权，无疑是助长违规开发的行为。”北京君泰律师事务所王凯昕律师说。王一直从事房地产方面的事务，在他看来，小产权房屋的建设根本不属于商品房开发范畴，“小产权”转变成“大产权”在法律上没有任何依据。

　　根据王凯昕的分析，按照正常的房地产开发程序，若要在集体土地上进行商品房开发，则首先需要将土地变成国有，然后进行土地的“招拍挂”，开发商拿到土地之后才能进行合法开发和房屋销售，购房者最终才能合法地获得“大产权”。

　　“小产权房屋土地没有向国家缴纳土地出让金，没有将土地变成国有就进行建设。如今建好之后拿着房子跟政府要办理大产权，无异于先斩后奏，这不符合房地产开发的程序。”王说。

　　一旦“先斩后奏”成为可能，小产权房的开发将更加蓬勃。

　　而政府所能做的，除了对大众进行不要购买小产权房的“道义劝告”外，似乎只有在源头上去堵截小产权房。

　　2006年底，有关部门就发出禁令，从生产源头上堵住小产权房的泛滥。

　　在太玉园小区，曾经向业主承诺将于今年底竣工的东区沿街商铺和太玉园中小学，至今还没有开工，各种施工设备散乱地放置在已经平整土地并搭建起施工围墙的区域内，据销售人员介绍，这里停工半年多了，现在谁要是还敢盖小产权房，立即就会被拆掉，开发商已经派人去跑大产权的手续，东区沿街商铺和太玉园中小学以及规划中的高层住宅都将按正规程序开发，但相应的价格也会有明显的增加，“住宅最起码要5500元一平方米。”

　　而这并不成为“小产权”成长的阴力。“小产权”仍在不断花样翻新。在成都，一些新开楼盘宣称“只租不卖”，而一租就是50年，“租期50年，就相当于是卖了。”销售人员这样说。

　　对于那些已经存在的小产权房，政府会将之如何，尚未有明确政策。这些小产权业主现在唯一能做的是：等待，和希望。

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