控房价不能靠放量供地
“土地日”论坛研讨地价与房价
马祚波 王烨
近日，房价和地价的涨声不断一直是市民关注的话题。5月份南京新建商品房价同比上涨9.2%，增幅居全国第6，再创两年来的新高。
国土厅厅长谈房价与地价
今年以来，南京等城市房价上涨较快，很多人将此归咎于地价的不断抬升。对此，省国土厅厅长陶培荣在论坛上表示，“对于地价与房价的关系，我们坚持的看法是：推动商品房价格上涨的主导因素并非地价，而是房地产市场的供求关系等。”据他介绍，2006年全省地价占房价的比例为20%－30%，与国内重点城市基本相当，其中南京市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18%，为全省最高。
最近南京出让的几幅地块均大大超出底价，能否加大土地供应，以缓解开发商的恐慌性抢地行为？昨天的论坛透露，严把土地闸门仍是国土部门坚守的准则，一味通过增加供地来解决问题并不现实。
陶培荣厅长指出，江苏是一个人多地少的省份，人口密度居全国各省（区）之首。与此同时，江苏土地后备资源较少，主要分布在沿海滩涂，开发的难度大、成本高。经测算，在“十五”期间，江苏的GDP每增长一个百分点，要消耗2.4万亩左右的土地资源。如果“十一五”继续维持这个消耗水平，过不了多少年，江苏将没有发展空间和余地。
陶培荣表示，国土部门的主要做法是，进一步调整优化房地产市场的供地结构，保证中低收入家庭的居住，在城市批次用地中，按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。今年上半年，全省住宅用地供地量为5.2万亩，同比增加6.5个百分点。
其中，普通商品房4.5万亩、同比增加1.7万亩；经济适用房1350亩、同比增加1280亩。各地在年初都能及时制订房地产年度供地计划并向社会公开。苏州、南京等市推行“五定一公开”（定房价、定套型、定面积、定对象、定区位，公开拍卖土地）政策，逐步解决了中等收入以下家庭的住房问题。
住宅用地拍卖“价高者得”应改“价优者得”
省社科院院长宋林飞教授认为，5月份南京房价上涨了9.2％，政府如果对此放任不管就是不负责任。一旦商品房的价格与价值出现了扭曲，就必须要干预。
宋林飞指出，房价是否合理要看当地的房价收入比，发达国家一般是3：1或者4：1。世界银行认为超过5：1，商品住房就要滞销。而目前我国所有大城市房价收入比都超过了世界银行的警戒线。有些城市的房价收入比甚至跃过10：1，使一些市民陷入买房难的瓶颈中。
宋林飞介绍说，2006年6月份国土资源部公布了40个楼盘的资料，无论是协议还是招拍挂供地的，地价均占房价的25％到30％。而06、07年的土地成本上涨了50％，住宅价格也上涨了30％。
这表明土地价格的上涨导致商品房开发成本的上升，从而必然推动房价上涨。南京最近的招拍挂地块中，湖南路旁边一地块的单价已经达到每平方米3.5万元，秦淮区一幅酒店式公寓的混合地块出让后的预测价格甚至接近万元。
“要改变普通商品房土地定价原则，招拍挂有利于防止腐败，但是所有土地都招拍挂可能也存在问题，对普通商品房是不是把价高者得，转变成价优者得？”
宋林飞建议应促使土地一级市场产能多元化，建立合理的土地出让制度，把不合理的地价泡沫挤掉。
土地供应有限 倡集约“精细”盖房
在土地供应有限的情况下，作为开发企业应该如何应对？省房地产业协会会长、南京栖霞建设董事长陈兴汉女士认为，开发企业应转变思路，加大土地使用效率，争取在有限的地块上多盖房、盖好房。
陈兴汉建议在住宅开发中提高土地使用效率，改变目前以多层高密度住宅为主的建设模式，倡导高层低密度住宅建设。同时学会在空间的综合利用上做足文章。比如，建设地下半地下车库，解决业主停车问题；设置架空层，在保持区内环境整体性的同时，为小区业主提供交流场所；设计屋顶花园，增加套内实际使用空间，充分利用半地下室和斜屋顶的空间，使5层住宅达到7层的使用效果；在项目的地下停车库中，引进双层或多层立体车位，提高空间使用效率。
提高套内使用面积也是集约化盖房的一种思路。陈兴汉指出，多层住宅的得房率必须在90％以上，而小高层住宅的得房率必须在85％以上。多建设针对三口之家的90-100平方米的三室两厅一卫（或两卫），针对三代同堂的130平方米以内的四室两厅两卫，针对二人世界和单身白领的70-90平方米的阳光小户型，这样不仅有利于土地的节约使用，客观上也减轻了购房者的经济负担。 本报记者 马祚波 王烨
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