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南京“政府指导价”惹争论(图)

  限定房产利润率,规定楼价涨幅不得高于5%

  今年5月以来,面对再次飙升的房价,南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河,对商品住宅实施以政府指导价为核心的价格监管制度:核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5%……

  这一措施出台一个月,引发各 界高度关注和激烈争论,开发商、普通市民、专家学者等纷纷加入其中。


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  房价两小时涨千二

  政府调控果断出手

  “今年南京的房价就像脱缰野马,一天一个价,让人心惊肉跳。”一位南京购房者向记者说。据统计部门数据,今年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11.5%,创下两年来新高;5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9.2%,位居全国第六。而在2006年上半年,南京住宅价格涨幅只有2.1%,2005年全年仅为3.5%。

  房价飙升引起南京市政府高度重视,从5月11日至5月24日不到半个月,南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件,对房价进行调控。

  南京市物价局副局长张瑞忠告诉记者,此次调控的核心是对房价实行政府指导价管理。所谓政府指导价也就是“基准价”,其构成是成本、利润加税金三部分。文件规定,普通商品住宅的利润率不得高于8%,在核准基准价的基础上,开发商最高加价幅度不得高于5%。楼盘销售行为也要规范,必须执行明码标价、“一套一价”、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。

  “此外,考虑到今年四五月份的涨幅足以给开发商带来超额利润,我们还规定,‘尚未销售面积部分应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格’,即‘只能降不能涨’,这条规定将持续一段时间。”张瑞忠说,“遏制开发商乱定价、哄抬价格,甚至一天两价的违规行为,已经到了刻不容缓的地步。近日,南京某楼盘价格在两个小时内竟然上涨了1200元/平方米,引起了市民强烈不满。市场经济不是随口喊价,政府该调控时就要出手。”

  2

  政府勇“吃螃蟹”

  市民为限价叫好

  南京市建设部门一位负责人告诉记者,南京房价新政已经引起了建设部的关注,南京市已将有关情况向建设部做了汇报。

  这位负责人说,南京房价新政符合价格法相关规定:“与国家经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格可以实行政府指导价。”住房从来就不是一个普通的商品,房子是关系到百姓基本生活的头等大事。而且,江苏省在1998年就将普通商品住房列入了政府指导价格商品的目录,南京的做法是符合法规的。

  这位负责人说:“当前,南京商品住房供不应求,房价呈现较快上涨势头,部分开发企业乘机抬高房价以及不规范地调整价格,使正常的价格形成机制产生了部分扭曲。政府动用行政手段加强价格监管在一定程度上弥补市场缺陷,有利于促使价格回归到正常的市场价格上来,保持房地产市场健康平稳发展。”

  他说:“市场手段和行政手段是管理市场经济的两大基本方法。在正常的市场秩序下,我们以市场机制管理为主,在市场失灵的特殊情况下,行政手段成为管理市场经济的一个重要手段,毕竟市场经济不是随口喊价。”

  南京大学教授葛扬说,政府动用行政手段调控房价,在其他市场经济国家并非没有先例,日本、香港的房地产泡沫破灭也说明,放任房价过快上涨对一国经济是有伤害的。我国发展社会主义市场经济,但是对农资、粮食、燃料油等价格仍然实行政府指导价,就是为了保证广大群众的利益。南京出台房价调控措施也是为了保障中低收入阶层的基本居住需求。

  记者采访了解到,普通市民对南京房价新政积极拥护。一位姓秦的工程师说,政府部门一般不敢轻易碰房地产价格,因为每一家开发商背后都站着无数利益群体。南京此举在铁板一块的房价问题上撬开了一道裂缝,在全国吃了螃蟹,这种为百姓利益敢于碰硬的勇气值得拥护。

  “房价不见得会下跌,但至少一天之内涨两三次价的荒唐把戏不能再玩,‘一开盘就涨500元’的宣传广告不敢再打,市场秩序规范了。”准备购房的市民朱鹏说。



   3

  任志强炮轰政府“开倒车”

  记者采访了解到,这3个文件一出,立刻引来对立的两种观点,老百姓拍手称快,开发商却公开叫板。北京华远集团总裁任志强甚至在其博客上连续撰文“炮轰”南京市物价局,称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为。

  任志强说:“自由市场中早上卖的菜与晚上卖的菜的价格是不同的,因为时间差给了顾客讨价还价的条件,也给了小贩们定价的自由权。价格是根据市场需求与供给的情况博弈而产生的,政府是否应在明码标价时限制小贩们的自由调价权呢?是否要把每一棵白菜都标上价格而不能调整了呢?”

  南京市某房产老总说,物价局规定开发商利润率为8%,而税务局多年来一直按20%的利润率来预征楼盘税收,很显然,物价局与税务局自相矛盾,对开发商来说是不公平的。

  一名房产销售经理告诉记者,南京此次调控仅仅从控制某个商品房价格本身入手,这是“扬汤止沸”而不是“釜底抽薪”,很难有成效。政府该做的是减缓地价上涨速度、抬高房地产准入门槛、严厉打击哄抬房价的企业,从构成房地产成本的几个主要部分来入手,才能最终控制房价。

  “一房一价”不能从根本上解决目前市场供不应求的状况,物价部门人力物力有限,也未必能对每套房价进行准确的审核,因此,从市场状况和实际操作层面看,其实施效果未必乐观。

  4

  地产商与主管部门“暗战”不断

  “行政调控不符合市场规律,注定会成为‘空调’!”“不卖房,10月后必有报复性反弹!”新政甫出,房地产开发商就通过各种途径给主管部门施压,甚至以不报价、不卖房来软抗,地产商与主管部门的“暗战”已然上演。

  “新政出台不到一个月,房价过快上涨的势头得到了遏制,开发商乱抬价、乱炒作的现象明显减少,购房者的恐慌情绪也得到了缓解。”张瑞忠如此描述新政的执行成效。

  在开发商的观望气氛中,南京市物价部门已对40多家楼盘的价格进行了审核,对浦口区一家“顶风作案”擅自调价的楼盘进行了封盘查处,有消费者投诉,两天内这个楼盘的价格从每平方米2600元上涨到了3000元。同时,4家虚报成本的楼盘也被“挤水分”,其中最多的一个楼盘每平方米大概减少了300元。

  业内人士认为,房价调控还要关注其可持续性,寻求长期的治本之道。目前的政策在抑制短期炒作、遏制过快上涨方面,是必要的、有效的,但从长期来说,还是要着眼于增加有效供给、满足居住需求。一是增加土地供给,二是平衡目前畸形的房价收入比,增加居民有效收入。

  对南京房价新政究竟能在怎样的程度上遏制飞涨的房价,人们正拭目以待。

  (据新华社)

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   网友赞弹迥异

  南京市的这一做法在网上引发热议,尽管遭到了开发商的强烈反对,但却获得了网友的普遍支持。

  赞:各地应学习南京

  网友们纷纷发帖声援南京,并号召“全国各地向南京学习!”网友们普遍认同,地产行业从来都是一个政府干预度最大的行业,因为是靠国家稀缺的土地资源来盈利,国家怎么可能不干预?在非常时期,在非常产业,政府是一定要干预的。网友“渤海星火”称:“在目前这种形势下,在房价上适当使用‘计划经济’是很必要的,房地产开发商谋取的暴利是惊人的,南京市政府通过政府调控政策对房价的抑制,是为广大老百姓做的一件大好事,是真正地为人民谋福利,人民政府代表的人民的利益,人民的政府还是为人民着想的。”

  网友同时抨击任志强“打比方都找错地方”,“住房不同一般商品,岂能靠市场调节?”

  弹:作秀大于实际

  也有网友提出反对意见,认为南京政府此举违背市场经济基本规律,网友“九思之为民众坚持”称,政府出台指导价并不能解决问题,“老百姓需要的是房屋开发形式的多样化,即允许、鼓励各种形式的集资建房!这既能保证充分竞争,又能将于房地产开发有关的腐败暴晒于阳光之下。其他方式作秀大于实际!”网友“江南竹海”表示:“这样做最理想的结果,只能是暂时控制了开发商的利润,但这样的做法,恰恰是违反了市场经济的基本规律。

  (新快报记者 郝亦)

  
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