广东再探“法律雷区” 让农村宅基地上市流转

　　粤再探“法律雷区” 让农村宅基地上市流转

　　早在今年2月初，广东省召开“两会”期间，广东省国土资源厅厅长林浩坤（现已调任省监察厅厅长）就向媒体表示，由该部门草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批。

其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，其中包括宅基地的转让、出租，并拥有收益权。此消息一出，立即引起了各方的高度关注。

　　此后召开的全国“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中指出，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。专家认为，“盘活”一词显得特别醒目。

　　十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》第一百五十三条也规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而此前的说法是“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)记者在实地调查采访中发现，广东农村宅基地转让出租的地方法规尽管还未最终出台，但农民的私下交易已较为普遍，并自发形了成一个宅基地流转的地下市场。

　　宅基地商品房成了“香饽饽”

　　在20世纪80年代，广州天河地区还是一片农地，区内的越秀公园、小北地区还属于郊区。

　　如今，越秀公园周边已经成为广州的中心区域，小北地区成了在广州的外国人最多的聚居区，天河地区更是成为广州最为兴旺的商贸商务中心。广州的高速扩张使得这些“繁华地段”遍布着大量的农村集体土地。

　　广东省国土资源厅的一位官员向记者表示：“市场对于宅基地上市流转的冲动主要集中在广州、深圳以及周边地区，特别是广州、深圳市内的那些集体所有制土地，因为随着城市地价的上升，这些集体所有土地的潜在价值预期也在升高，很多人想买。”

　　多年来，在广州、深圳等发达地区，农民与城市居民私下或公开出让、出租宅基地使用权的情况就开始出现了。

　　据了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋获得较为长期的稳定收益，而一些村民则将自己手中的宅基地使用权及其附在其上的建筑物通过各种形式出让、出租，再用这些钱在城里买房买车，过起城市人的生活。

　　在广州市中心城区，目前聚集着以下渡村、石牌村为代表的属于农村集体所有制的土地约有138块。近日，记者曾联系广州市国土资源和房屋管理局想了解目前广州宅基地分布和交易情况，该局办公室的相关负责人以“问题敏感为由”拒绝了记者的采访。

　　按照我国《土地法》，宅基地属于农村分配给村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有权归村民集体所有的农村土地。按照目前的法律规定，宅基地使用权不能在房地产的一级和二级市场上交易。

　　宅基地商品房交易由来已久

　　即便如此，在广州，依旧有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。

　　记者从广州大道北某住宅区了解到，该住宅区的土地权属是集体所有制，在一座7层的楼房里，每层六户住户，每套面积约70－120平方米。该项目最低售价仅3500元／平方米，还带标准装修。而同地段的商品房价格已达8000－9500元／平方米。

　　一位知情人士向记者透露，一些房屋中介所称的“宅基地证房”是没有房产证的，不能到房屋交易中心办理产权，所以只能到公证处做公证交易。

　　他还透露，宅基地使用权的买卖已经被套上了“合资建房”的外衣，其签署的也是合资建房的合同。买卖双方往往会签订宅基地鉴证书，并到公证处公证，但宅基地鉴证书只是买卖双方协议的证明，不能代表买家可凭此获得房屋产权。因此，这种交易在严格意义上是被禁止的，并可能触犯《刑法》有关对非法转让土地的相关条例。

　　作为一种现象，虽然宅基地使用权交易没有任何法律上的保证，但依然屡禁不绝。作为当时引人关注的事件，天河“龙怡苑”经常被提及，2004年，广州市政府就强令拆除被称为“广州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龙怡苑”。整个小区9栋21层的大楼位于城区主干道中山大道旁，当时的售价只需2000多元／平方米，不到周围商品房价格的一半，两期1000多套房子不到10天就被一抢而光。按照当时广州市的规定，即使是宅基地农民住房也要申请报建，但“龙怡苑”自兴建起的近两年来从没有办理过任何规划审批手续。

　　巨大的房屋差价与广州市民对于房屋居住投资的需求促使了宅基地使用权市场的不断壮大，但是，广东省国土资源厅一位消息人士却有着不同的看法。

　　他向《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)表示：“以广州为例，以买卖形式的实质交易并不多，在出租、出让形式中，出租占到了90%-95%以上，宅基地在城内不太可能存在太多出让交易，在郊区可能存在少量零星交易，但不成气候。”

　　农民靠“种房子”

　　过上惬意生活

　　下渡村位于广州海珠区北部，是广州市中心城区138个集体所有制土地中面积最小的一个。伴随着广州市南拓的城市规划，原本位于珠江以南的海珠区逐步成为广州市的市中心，随之而来的是，下渡村成为广州中心城区中名副其实的在城市中的村落。

　　据了解，从上世纪90年代后期开始，下渡村村民在原有宅基地上兴建了大量楼层。这种现象在广州市其他集体所有制土地也十分普遍，被俗称为“种房子”。

　　特别是近几年来，随着“广交会”部分展馆迁往位于海珠区的琶洲展馆，滨江东高档住宅区的开发和中大北门广场改造等原因，该区域无论是房屋租赁还是售楼的价格急速攀升。

　　以与下渡村相临的蓝色康园楼盘为例，其二手房每平方售价已经接近1万，离下渡路不过50米远的金海湾已经成为广州单价最为昂贵的楼盘之一，每平方米单价已经达到了2.5-3万元。

　　一位40多岁的下渡村张姓村民告诉记者，虽然他们还是农村户口，但从一出生到如今都没有再种过粮食了。惬意的生活全都靠着把宅基地上“种”出的楼房出租谋生。

　　在下渡村生活了50多年的郝姓村民告诉记者：“下渡村以前的居民多为当地农民，随着海珠北的发展，大量外来打工人口的流入，成为外来人口租住的集中营，近些年来倒是有些变化。”

　　“目前，在下渡村租房的除了外来人口之外，主要有四部分人，第一，当地快毕业的大学生；第二，全国各地来中山大学考研究生的人；第三，刚开始工作收入也不高的上班族；第四，下渡村的小商贩们。”

　　广东省国土资源厅相关人士告诉记者：“像下渡村这种在高校周边的主要是以学生和刚就业者大学生为主，而在小北、天河地区，不仅仅有刚刚进入社会的年轻人，也有不少外国人，概括来说，主要是那些暂时没有雄厚经济基础的外来人员。”

　　记者在采访中发现，在广州，一户农民在40至50平方米的宅基地上可自盖一栋楼房，房子一般有7、8层高，一层4—6间，而一楼往往用来出租商铺。按照保守计算，一年下来，一户农民仅住宅租金收入都要在15-20万以上。而在下渡村临近下渡路一带的各式杂货铺和饭店等店铺，村民出租的商铺租金甚至高达每平方米每月200多元。按照一个两层店铺100平方米推算，在一块宅基地上仅一二两层的商铺的年净收入就高达25万。

　　有分析人士认为，或许，这才是为什么那么多城里人愿意冒着政策的不明朗甚至违法的风险购买在产权上存在问题的宅基地使用权。

　　郝姓村民告诉记者：“像下渡村这样，有较高预期、租赁回报率较高的宅基地使用权的买卖还是有很大市场的，很多广州城里人都羡慕我们，农民的收入不单来自于宅基地房屋的出租租金，更来自于村里的"分红"，他们过着"闲庭信步"的生活。”