香港强调公民意识 自由市场和法治是成功核心

　　欢喜之后 难免有泪

　　再高明的人，难道能预见1997年的金融风暴？正是这场风暴，造成了香港楼市的崩溃。

　　撰稿／韩 波（记者） 汪 伟（记者）

　　“十年来的香港楼市，粉碎了以往的‘黄金定律’。”“基强联行”董事长陈基强摇着头说。

　　只要手里有两年的供楼款，就能闭着眼睛在香港置业，这就是香港人昔日公认的“黄金定律”。他们都相信，楼市有涨有跌，但从不会“跌跌不休”，即便市况低迷，略受煎熬定能翻身。然而，2007年的香港楼价，却仍只相当于1997年最高点时的七成左右。

　　“十年后依然没能涨回来，你能够想象当时有多‘癫’！”

　　泡沫夸张

　　2002年5月陈基强在上海创办“基强联行”，从事房地产投资银行业务。

　　他的事业，在香港起步。1989年，22岁的他从美国俄亥俄州大学毕业后回到香港。1991年他进入当地一家房产公司，从事地产代理和物业经纪。

　　陈基强认为，人们早已听说了许多“负翁”十年间的惨淡，实际上，故事往往要从1991年说起。

　　他说，“二战”结束后香港楼市有6个产业周期，从1991年到1997年的这个上升段“非常惊人”。7年间香港房价增长了4倍，1997年6月巅峰状态时，一般中档住宅的房价达到每平方米8万元左右（文中均为港币），豪宅价格更是高达每平方米20万元。

　　当时他进入的那家房产公司在香港有8间门店，每月交易量达到七八十个单位。“买进房子稍稍装修一下再卖出，一个周期不会超过3个月，利润率不会低于30％，你想一想年利润率有多高！”陈基强说，他记得最夸张的事情，是同一套房子，在同一家公司，一个月里居然进出了3次！

　　“与期房的楼花炒作比起来，这还是小巫见大巫呢。”陈基强说，90年代初的香港，一套房子从预售到交付，转手十余次不足为奇，每一次应该都有15％到20％的利润率。

　　1991年3月下旬，市场传闻汇景花园将于近日推出，长江实业的售楼处转眼排起长队，发展商多次贴出告示劝喻市民，但没人愿意离去，最后居然出动警察驱散人群。

　　港府在1991年8月颁布了打击炒楼的7项措施，比如规定楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位等，但楼价继续急升。同年12月，港府再推出6项措施，如向买卖楼花者征收楼价的2．75％的印花税、促使银行按揭贷款最高比例从九成降低到七成。第二年，一些地产商自行将按揭比例提高到七成半到九成，市场热度难退。港九各区主要大型屋村的成交价在1992年3月底升至每平方米4万元以上，到1994年第一季度，售价升至每平方米5万元以上。

　　1996年豪宅成为香港楼市明星，平均升幅达到了三到四成，港岛半山一些热门豪宅的升幅超过了50％。在豪宅带动下，中小型住宅楼宇价格再度攀升20％到25％。1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花园发售，当天一个4号筹以203万元转售，楼花价格竟相当于楼价的两成。

　　当时香港地产代理业可谓风生水起，三四千家店铺都活得有滋有味。一间小型地产代理公司最低投资额只需要10万港币，而代理一宗楼宇交易就能获利数万。地产代理市场一年的佣金金额高达数十亿元。市场火爆，银行按揭部门、律师行和地产代理忙得不可开交，一些地产代理的工作时间是从早上9点到第二天凌晨1点，为的是赚取更多佣金。1996年美联物业的金牌经纪人廖玉娟，全年收入超过400万元，成为醒目的“打工皇帝”。

　　当时香港流行一句话：High Tech 就揩（从事高科技往往蚀本），Low Tech 就捞（炒楼就赚钱）。经商获利哪里比得上炒楼投机快捷保险？“一铺定输赢，赢了就发达”的赌徒心态成为主流。

　　陈基强说，1997年成交的物业中，一手房与二手房的数量大约为1比6，仅从这个数字，就可见炒风之盛。

　　一份资料显示，1996年底香港甲级写字楼的租金在全球主要商业城市中高居榜首，国际竞争力大受影响。租金高昂使得不少商铺难以为继，只得打烊关张。高地价、高楼价、高租金加剧了社会贫富悬殊，贫富差距急剧扩大。1997年3月，几家传媒收到匿名信，有人声称要对当时的房屋司首长下毒。

　　香港的房地产泡沫如何越来越大？陈基强说，要探究楼价飙升的原因，离不开当时的宏观经济背景。

　　房地产业在香港经济结构中一直占有很大的比重。90年代初，香港房地产业、制造业和金融服务业三足鼎立，其中房地产业一度占到了GDP的四成。如果说香港经济曾经围着房地产转，似乎也并不为过。

　　其次，香港政府一直实行高地价政策。有人统计，从1971年到1997年，香港政府的卖地收入占到了财政总收入的13．5％，其中1980到1981年度，卖地收入占财政总收入的比重高达35％。地产业的景气程度，直接影响港府的财政收支平衡。

　　陈基强说，对此业内人戏称是“面粉比面包贵”：许多项目的地价加上建筑成本，就已经相当于当时的市场卖价，发展商的利润都指望着项目运行过程中的楼价涨幅。有的项目，地价甚至占到了总成本的90％，因此香港几乎没有“烂尾楼”——但凡拿得起土地，就不会盖不起楼。如此一来，地价就是天价，楼价怎么可能低下头来？

　　还有，香港实行联系汇率制度，使得长期跟随美国推行低利率政策，大量银行存款被挤压到楼市和股市。而香港长期稳定的经济增长，使得市民的投资热情不断升温。

　　1994年，陈基强离开香港到北京开拓业务，“当时许多人说我笨。1997年楼市大跌之后，他们又开始夸我高明。”

　　陈基强笑着说：这并不是我的高明。况且，再高明的人，难道能预见1997年的金融风暴？正是这场风暴，造成了香港楼市的崩溃。

　　市道轮回？

　　这十年里，内地许多人说起香港“负翁”的传闻，总是不胜唏嘘，以为种种惨痛前所未有。

　　这也许真是一种误解。内地房地产市场起步较晚，人们没有看到过多少循环周期。他们不知道，在香港，从浪尖到波谷的起起落落并不罕见。

　　就像《狮子山下》所唱：人生中有欢喜，难免亦常有泪。

　　放眼看去，1877年到1881年上半年，香港地价、楼价的升幅就曾高达6倍。1881年楼价大跌，破产者众多，当时香港立法局首位华人议员伍廷芳，据说就是因为地产投机失败而悄然离港北上，出任李鸿章的幕僚。

　　就在近50年里，大起大落也很常见。1965年香港爆发银行危机，大幅收缩对房地产业的贷款，诸多地产商因资金周转不灵而倒闭，地价、楼价和租金大幅暴跌，1964年观塘工业地皮最高售价每平方英尺120元，到了1965年底，只有每平方英尺40元。

　　1973年香港出现股票投机狂潮，地价、楼价和租金也不断攀升，楼花炒卖异常活跃，不少地产商都推迟了楼宇销售，宁愿空置，待价而沽，市场一度有买家无卖家。而随着恒生指数从1973年3月的1774．96点，跌到1974年12月10日的150．11点，地产业同样呵气成冰。

　　1978年地产市场再次爆发，尖沙咀东部地价3年内上升了六七倍，楼价也上升了3倍。

　　尖沙咀新世界中心售楼处轮购沙田第一城，一个星期前就有人露宿街头排队，队伍中有人带了木棒、铁管自卫。到1982年楼价崩盘，普遍比高峰时期下跌三四成，许多炒楼者又成了被捆住手脚的“大闸蟹”。

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　　陈基强说，1997年10月开始的楼市深幅调整与以往不尽相同，因为这一次的跳水，关键原因是人们难以预测的亚洲金融风暴。许多人对香港政府的“八万五计划”耿耿于怀，认为大量推出廉价公屋拉低了楼价，实际上，面对凌厉风暴，政府早已“软化”了立场，弹性处理这一计划，它对市场的真正影响十分有限。

　　根据他的数据，1997年香港前十大发展商推出的住宅单位占到了销售总量的80％，而十大巨头中，又以长江实业、新世界发展、新鸿基地产和恒基地产四家最为煊赫。

　　以往无论市况凉热，各大巨头在销售新盘时似乎都有默契，总会彼此之间轮流开盘，轮流推销，楼宇单位分成小批推出，秩序井然。他们总会尽量避免“撞盘”和杀价。香港消费者委员会曾经称这种默契“推高了楼价，减低消费者比价的机会”。陈基强说，巨头之间既有竞争又有合作，一些项目都是共同开发，自然不会拆台。

　　而这一次地产危机，传统的游戏规则几乎荡然无存，新楼盘的减价大战十分惨烈，形成了楼价大跌的骨牌效应。“这反映了当时他们对后市的普遍预期。”陈基强说。

　　地产代理和物业经纪的业内人士，在这次危机中多是伤痕累累。陈基强说，他们曾经一路奏凯，以为自己是市场中的顶尖人物，肯定能在低位买入，高位卖出。强烈的自信使得他们出手彪悍，却极少能在市况改变前全身而退。

　　陈基强的一位朋友是某公司董事，1997年时年薪高达150万元，此人在1997年初持有4套物业，利润就高达2000万元左右。当时老板对他不敢有丝毫不敬，生怕一言不合就拂袖而去。没过多久，市道急转直下，此人不但2000万元利润化为乌有，还欠下了800万元的债务。此时，变成了他生怕开罪老板，因为一旦被炒鱿鱼，供楼简直成了天方夜谭。

　　“当初是天天晚上卡拉OK，开红酒，吃牛排；后来呢，每天准时下班回家看DVD。整个人彻底变了样。”

　　不过，当初的这些“负翁”，由于多是久经沙场的业内人士，不少都已抓住了翻身机会。陈基强说，有一些人就是在上海楼市扳了回来。

　　“如果CPI是3％，贷款利率是6％，房价每年上涨10％左右没有什么不正常，只是保证资产不贬值而已。”陈基强说，长远而论，他看好香港楼市，尤其是在这个市场褪尽了虚火的今天。