卢伟琦：土地规划保障香港廉租房制度发展(图)

卢伟琦和主持人交流香港“公屋”制度的发展

    香港公屋制度成功经验 良好发展因土地规划完善

    主持人：在我小的时候看梁凤仪女士的小说包括拍成的电视剧，介绍香港的房价，其中有一段很有意思，有一个香港商人到内地买房子，他买了房子问多少钱？当时我记得是02年左右，大概一两百万，对于我们来说一两百万就是天价，可是那个香港商人说简直太便宜了，这样的房子在香港要两千万。

这样的数字对于我们来说非常难以理解，香港的房子怎么可以那么贵呢？您可不可以给我们介绍一下香港的房价还有香港出台的一些有关房地产的政策？

　　卢伟琦：房价很多专家都在讨论，有很多很精彩的意见，也有很多很高明的看法。香港的房价为什么那么高？地少人多，而且很多都是山，相对来说每一套房都很小。一个60平米的可以是两居，80平米已经是三居了，100平米已经算豪宅了，超过100平米的1000平方英尺，如果在香港住一个1000平方英尺的房子就算很有钱了。香港虽然有一些房很贵，但是政府也建很多非常租金便宜的廉租房，除了廉租房还有一种“居者有其屋”简称“居屋”这个不是租而是卖的，中间还有很多阶层房屋，出过很多不同的政策，按照当时的环境。

　　最值得敬佩的是廉租房，包括我都是在这种廉租房长大的，刚开始的租金很便宜几十块钱，现在涨到几百块、一千块的都有。它提供给低收入的人群一个比较好的居住环境，稳定的租金，不会说两年之后又要找房了。但是这个房屋没有产权的问题，是不卖的，而且这个屋不是说只给这一户，如果这一户的户主老人家已经不在了，他的子女结婚搬走了没有人住的话，这套房子就收回去了，给另外一些需要的人。这个是照顾低收入的人群的居住问题。

　　“居屋”这部分也就是北京说的限价房，它要求你的家庭收入在某一个水平，不是很高也不能太低，低的话也没有资格，低的话只能申请廉租房。这个“居屋”让一些人可以用比较便宜的价格可以买到自己的一套房，这个是有产权的，可以留给下一代的。另外就是商品房，可以自由买卖。

　　香港以前每年外地带来的收入很多，这个高低价的政策也做成了房价的安定，香港的地很少，但是过去几十年经济发展得很快很好，而且是很自由的贸易地区。所有全世界的人口都可以来香港买房、卖房，把钱拿走没有困难，等于它的买家没有一个限制，买家就很多了。如果变成相对的开放市场，而且它的买家也不仅仅局限于香港那个小岛几百万人而是全球的人口，曾经有中国的资金去香港买了很多楼房，台湾的也有，新加坡的也有，哪里的都有，所以它的房价除非有很大的政策改变，否则它基本上都维持在比较高的水平。

　　以前出现过金融危机或者石油危机，很多情况之下都是两年三年后包括美国打伊拉克，那些都是很短的，只是97年之后房价下跌比较长的时间，但是现在也都回升了，当然回升也不是全面的，只是某一部分，还是有一些地区或者是某一些地方还是比97年时的价格要低。

　　主持人：您刚才提到的廉租房也就是公屋制度，2007年开始建设部要求在所有的城市和县城镇地区都要建廉租房，廉租房是对低收入者的一个保护。这一点等于是在学习香港的公屋制度，觉得香港的公屋制度是发展比较完善的状态，但是实行过程当中发现一些困难。您能不能详细为我们介绍一下香港的公屋制度是什么样的发展状况，什么样的人可以申请，之后有什么细节的问题？

　　卢伟琦：香港的公屋最早来自于一九六几年十闸尾的一场大火，人在山上面搭一些木头的屋子，很便宜的。有一次大火烧了很多的房，很多人没地方住，政府很快就盖了一些房，卫生间都没有的，都是公共的卫生间。每一间房大概是18平米，而且一家人都住在里面，有点像北京以前胡同里面的小房子，卫生间、厨房都是在外面的。那个很紧急的情况下政府行为盖一些房子，后来慢慢改良了，房屋的质量慢慢改良。选地是一门学问，一般会把有商业价值的地来卖，把一些新开发的区做公屋，把人搬进去把路建好就算完了。

　　香港以前最开始的公屋在市区里面也不少，后来发现已经地不多了，后来就去了沙田，以前相对偏远的地方，现在算是很好的地方了。以前很少人去的地方只有郊游才去的地方用来做公屋，当然香港也是一个很小的地方，要说有多远？一个小时之内肯定到的，有火车有轻轨有公车基本就可以解决了。香港发展公屋的时候有一个卫星城市的概念，沙田里面需要有多少学校、医院、会堂，出于这个想法来做。香港政府有一个专门负责建筑的部门去设计这些房子，招标、外派，所有的钱都是政府的钱，最后有一个分配制度，通过申请怎么验证他是符合资格，最后分派。

　　当时很好玩的是，所有的房子基本是一个价格，18楼跟8楼是同一个租金，以前没有想象那么复杂，按照平米大小是统一的租金。最早的时候我们盖的房子是七层楼，没有电梯，一楼和七楼的价格都一样。现在有20几层、30几层的房子，现在开始就变了，租金不同了，但是也有人反对，因为租金不同变成有一些很好景观的话，海景的话就很贵，三四千块一个月，有人觉得失去了最开始那种对低下收入阶层居住的意味，但是政府也要收支平衡，政府也是受大家来监督的。如果发现你把一个很好的楼盖好之后收很低的租金，也是对地的浪费。香港也曾经出现过这个问题。

　　主持人：怎么弥补这之间的差距？您刚才所说的在周围盖卫星城市，在沙田、元朗这些地方，现在北京的廉租房也有这样的趋势，可能在市区已经不可能建很便宜的房子，可能到大兴这样离市区很远的地方来建，市民生活很不方便，怎么解决中间的差距？如果在周围盖一些平房是可以的，如果离市区比较近的时候，盖这样的房屋政府有什么样的资金？

　　卢伟琦：香港的确出现这个问题，很远的地方丈夫每天去工作，太太和孩子在家里面，上学也在附近，很多人很少去市区，都是男人早上出去上班，晚上回来。没有什么好的方法解决，到目前也是这样，除非那个区慢慢发展像沙田，有些人从外面到沙田去上班。这个很难说一步到位，一定要一步一步来做，政府要解决的迫切需要居住的人群，我们首先解决他的住房困难。有人之后自然有生意的机会，慢慢引进商业的氛围在那个区，不可能完全代替某一个市区的功能，但是经过五年十年慢慢的演变会比较成熟，那个区就会住的比较束缚，这个需要一个过程，政府的资源不能说开一个卫星城市就把它盖到什么都有，很大的公园、剧院、溜冰场，这个不可能的。

　　最先解决的还是住房的基本需求，那些必须的配套学校、医院当然要有，基本的商业、道路都应该有。有了这些之后，其它的让私人企业去补充。私人企业发现人多了就有生意的机会，会去提供服务，有需要就会提供服务或者提供商品，有人才会去做生意的，在选地的时候最起码考虑道路和基础建设的部分。

　　主持人：香港的廉租房发展得已经非常好了，香港人在香港那边什么样的人可以住到廉租房那边？是不是有一个规定有一个什么样的限制？

　　卢伟琦：有，但是具体的数字步态清楚。一般都是家庭收入低于一个数字，这个数字会调整的，但是基本按经济的情况调整排队，以前最长的时候排七年。

　　主持人：之前住在哪里？

　　卢伟琦：私人住宅，但是要给租金，条件比较差了，有一些叫“板建房”，本来是一个80平米的三居室会变成六个房间，但是便宜，没有选择。很多人就在那些房里面等几年才可以到公屋居住。

　　主持人：北京从2007年开始大力发展廉租房市场，在此之前低收入家庭像香港当时一样住在条件非常差的房间里面，现在短期之内北京不可能大规模建起来大批的廉租房，现在有一个方式是实物配租，政府收购空闲的房源租给低收入家庭。但是问题是这个房源很难找到，可能补贴又不是很够，很多的房主不愿意租。

　　卢伟琦：香港曾经有一个个案，把政府员工公务员的房拿来卖，其实中国也可以考虑一下把以前国营单位或者政府的住宅，当然以前有一些已经分了的，不能动的。一些偏远的旧的工厂旁边的附属住宅可以改造一下，我没有做过调研究竟有没有这种情况，但是以前盖好的房还是国家持有的，那这个是最容易去办的。要从市场上私人拥有的商品房收回来再出租的话，政府也投入很大的支出，买卖过程当中有税务很多问题产生，而且会造成一种影响，当一栋楼开发这个项目的时候，这个小区希望买这套房的人希望小区里面住的人都是差不多一个类型、层次才买这套房，他们交物业管理费，大家去管理这个社区。但是如果有一批房是属于政府买下来的，又租给低收入人群的话，有可能他们的生活习惯或者对物业管理要求不一样，会造成一些困扰。

　　以前香港曾经有这样一种做法，公屋里面卖几套出去，这个也会造成一种困扰。我们买了房之后，我是业主，我的要求会不一样，我租房的话要求也不一样，政府买了之后租给低收入人群的话也会对整个社区或者本身已经住在里面买了房的人，他们肯定会有意见的。

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