上海陆家嘴中央公寓天价造楼 数亿国资灰飞烟灭

资料图：陆家嘴中央公寓

　　本报记者 汪恭彬

　　陆家嘴中央公寓天价造楼事件再添诡谲。

　　6月29日下午，记者采访了事件的主角之一——上海陆家嘴联合房地产有限公司（下称“联合房产”）董事长毛德明，“陆家嘴中央公寓的成本都给中央电视台了，你要采访，就去找央视”。

　　而持有联合房产10％股权的小股东——上海耀国能源科技有限公司（下称“耀国能源”）的黄先生称，联合房产透过抬高成本和压低售价的方式，涉嫌侵吞巨额国有资产。

他引用上海房地产行业平均数据，2006年商品房除土地成本外的平均造价在2500元/㎡左右，但中央公寓却高达5200元/㎡甚至更高。

　　“数亿国有资产灰飞烟灭。”黄说。

　　种种迹象显示，陆家嘴中央公寓天价造楼幕后玄关重重。随着本报记者的调查，试图将其层层撕开。

　　天价造楼

　　自2004年11月开盘以来，中央公寓受到投资客追捧，摩根士丹利在2006年甚至为此斥巨资购买数幢楼盘。

　　但也几乎从开盘起，围绕中央公寓的天价造楼问题，始终成谜，亦令中央公寓上空布满疑云。

　　毛德明所称，提供给央视的中央公寓成本，乃是由上海申元工程投资咨询有限公司（下称“申元”）出具的审价报告。

　　记者获得的该份报告，其已获得业主单位联合房产的盖章确认。并在4月29日召开的股东会上，也获得代表90％股份的股东代表杨小明（毛德明代签），毛德明和钱思解的签字确认。

　　根据申元提供的材料，中央公寓一期工程经上海市土地测绘中心测定的总面积为217202平米，申元出具的项目建安成本的结算数据为75046万元，其中包括该项目各单体建筑、结构及安装，小区道路、围墙、景观及绿化等小区范围内的地上及地下工程。

　　据此测算的平均建安费用为3455元/㎡。

　　而据本报了解，上海市2006年商品住宅包括前期工程费、建安费用和销售费用、管理费用、财务费用等总和约2500元/㎡。

　　上海市浦东新区房屋管理局市场管理处处长纽廷锴也表示，除土地成本之外，包括小配套在内的房屋造价应该在2500元/㎡左右。

　　6月25日下午，记者就中央公寓的造价成本，采访了申元总经理乐嘉栋。

　　乐嘉栋说，“你如果非要问我到底是贵还是便宜，我不好回答。我只能说，它处于一个合理的区域”。

　　乐所说的合理区域，乃是建安费用在4000元/㎡基础的上下几百元的浮动。

　　他还举例说，“你可以买1000元的衬衫，也可以买100元的衬衫，业主可以自由选择，我们的职责只能是当业主选好后，我们再来判断这个价格是否是合适的”。

　　不过，当记者追问，中央公寓地下一层车库的报送价和审核价分别高达6883.19元和5772.88元时，他称，“我也承认看到这个价格很吃惊，经验数据是3000多块钱一平米。单靠混凝土和钢筋，肯定要不了这么多钱。”。

　　在乐不解时，他叫来负责校对审价报告的同事——申元公司一位职员。

　　该职员解释说，“因为中央公寓将12栋住宅和平地之下的地下室连成一片，这种工艺设计在上海属于创新，因而对地下室的底板压力要求比较大，所以需要更多的钢筋和混凝土，造价提高”。

　　而据专家介绍，所谓创新工艺，乃是不设沉降缝采用的后浇带工艺，该工艺在上海已被多次使用，更为重要的是，这种工艺的使用并不会增加造价。

　　“一般楼盘地下室底板厚度也是1.2米，中央公寓也是如此。”

　　蹊跷的例子还有很多。如上文所称，中央公寓4个总面积不足40平米的门卫房也耗费了37.54万元的土建费用，平均每平米近9000元，而中国建筑第四工程局（下称“中建四局”）的申报价则更是惊人的46.99万元，对应均价为11161.51元/㎡，令人匪夷所思。

　　“是用金子做的吗？”上海地产界一位资深人士反问说，“上海香格里拉酒店除土地成本之外，包括建安费用、管理费用、装修费用等在内的所有成本也仅为7500元/㎡，一个门卫房的造价竟然比香格里拉还要高？”

　　乐嘉栋也不能很好的解释，他说，“我也相信香格里拉的造价，但这个门卫房为何这么高呢？是不是包含了门？或者？”

　　此外，小区围墙的造价也高达1240.52元/㎡；而水电安装费用亦有“瑕疵”：施工单位中建四局申报价为394.08元/㎡，申元审核价为351.17/㎡，而总包标书价为154.46元/㎡，分别高于后者155.13％和127.35％。

　　“审价报告的几乎所有项目都值得深究。”一位接近联合房产高层的人士说，“中建四局延误工期311天，最终却找联合房产索赔，申报价高达1.12亿元，审核价却一下子降低到2818万元，和行业10％的核减率相比，75％的核减率也极不正常”。

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