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网球场变配电站 北京约八成小区存在“规划变更”

  “不是我不明白,这世界变化快”,“北京北”的业主们就遇到这样一个不明不白的事:开发商在售楼的时候说是要建网球场的地方,却突然通知要建设一个开闭站(电力设施,指只有接通断开功能的配电站)。

  记者在采访中发现,“北京北”并不是一个特例,在北京的住宅小区中,开发商变更小区规划的情况屡屡发生,有关业内人士透露,这样的情况能占到北京住宅小区总数量的80%左右。


  天上掉下个开闭站

  “买楼的时候我为什么不知道?怎么突然多出了一个开闭站呢?真像天上掉下来的一样。”“北京北”的一名业主小范对记者说,“北京北”的开发商在销售4、5、7、8、10号楼时明确社区内包含网球场,并在沙盘上明示了具体位置,但最近却发通知说,要在原网球场的位置,建设一个10KV开闭站。

  在业主看来,小区内建设如此大的开闭站不仅侵占了大家的公摊面积,而且降低了本小区的居住品质,减少了小区住房的升值空间。

  “既然之前的规划要建设开闭站,为什么在卖房的时候不告诉我们,如果知道有开闭站,我就不会选择购买。这算不算是欺诈行为呢?”小范对记者说。

  对于突然增加的、建在网球场位置的开闭站,“北京北”的开发商新天麓房地产开发有限公司的解释是:20平方米左右的新建小区必须建电力开闭站,10KV的电力形成的电磁场对人体的健康没有影响。

  在一份由新天麓房地产开发有限公司起草的《10kv开闭站释疑》的书面材料中,记者发现,开发商反复强调了开闭站的建设是“经过规划部门的严格审批的,满足北京市建筑和规划规范要求”,“开闭站的报批程序自始至终都是在政府规定的范围内正常进行”。

  “作为开闭站的用地早在总体规划审批中已明确标为"市政站点",开闭站是对已经过规划部门审批的小区总体规划中"市政站点"功能的进一步深化和明确,因此开闭站不是新增加的建筑。”该公司有关负责人说。

  开发商觉得自己也很委屈。按照他们的说法,10号楼和11号楼之间的“市政站点”在2006年10号楼开盘前就已经确定了,至于这个市政站点究竟是做什么的,多大规模,他们不知道,当然也谈不上隐瞒了。

  难找的“规划部门”

  开闭站的建设真的是如开发商所说,是“经过规划部门的严格审批”吗?

  “开发商在书面材料中强调,二十万平米左右的小区必须建开闭站,但开发商在这里忽略了开闭站的规模,他们要建的可是个280平米、可能要为周边小区供电的开闭站啊!”“北京北”的一名业主张先生对记者说。

  他的疑问是:这样的开闭站应该属于市政公用设施,怎么会建在我们住宅小区内?

  “北京北的事情我们知道一些,业主曾经到我们这里信访过。”7月4日,昌平区规划局综合科的一位负责人对记者说。

  “关于开闭站,开发商在审定设计方案的时候是有的,但他们给业主看的沙盘是没有的。至于应不应该建?建设多大,这是管理科的事,他们负责审批,你应该问他们。据我所知,目前开闭站还没有批。”该人士说。

  记者随后和管理科联系,得到的答复是:这是市政科的事,包括业主的有关信访都是由他们回复的。

  “我们科主要是负责大的、区域性的市政工作,而北京北的市政只属于小区的配套设施,不在我们的审批范围,具体哪个科室在办,我也不清楚。但从程序上看肯定是没有什么问题的。”市政科的一位负责人对记者说。

  但他同时告诉记者,开发商所提到的总体规划只是一个上游规划,而开闭站是控制性规划,应该是在卖房之前有一个明确的公示。作为小区的配套站点,开闭站放在哪里要看开发商和业主的协调结果。

  记者希望就开发商所说的“已取得了规划部门就建设10KV开闭站的规划意见书”,求证区规划局有关领导。办公室有关人员的答复是:这需要联系市规委,我们领导接受采访必须要经过市规委的同意。

  规划部门的答复让一些业主很失望。“我觉得在这样的矛盾纠葛中,政府有不可推卸的责任,正是因为政府责任的缺失才给开发商的违规操作提供了空间,而业主却只能对既定的结果进行微弱的维权和反抗。”业主范先生对记者说。

  面对规划变更,政府应有所作为

  7月3日,中国消费者协会在京发布《12城市商品住房消费者满意度调查报告》,报告显示:被调查的12个城市中,消费者对现住房屋的开发商广告宣传内容的诚信满意度指数为62.50,对开发商广告宣传内容的兑现程度评价“一般”。

  记者在采访中了解到,涉及房地产商诚信的“小区规划变更”现象在现实中屡屡发生,北京的太月园社区、美丽园社区都曾因此而引起大众的广泛关注。

  一位房地产人士也告诉记者,“小区规划”往往是开发商手中的一个“诱饵”,等业主发现后,开发商亦有应对之术。

  “业主可以退房,我们可以按有关约定赔偿,但现在我们的房子可以卖8000多,对我们没有损失,有损失的倒是业主。”新天麓房地产开发有限公司一位销售人员对记者说。

  “很明显,这是迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任。”该房地产业内人士说。

  “这样的事情太多了。有承诺的设施"消失"的,有原本没有的设施突然"出现"的。”北京著名的房地产律师秦兵对记者说。

  根据他多年从事房地产纠纷的经验,秦兵透露,在北京,大约有80%左右小区存在规划变更的情况。

  秦兵说,虽然《商品房销售管理办法》早有规定,商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划。然而,却并未明确规定如何去规范行政规划部门的行为,出了问题,购房者也不知该找谁说理。

  “规划频繁变更的一个很大的原因,在于有关部门不承担责任,没有压力,没有相关的制约机制。”秦兵说。在他看来,一些名气大的开发商,往往因有巨大的资金而得到政府某些部门的特殊“优待”,某些部门甚至给这些开发商大开“绿灯”。

  “政府部门应该为大众服务,面对掌握绝对优势和资源的开发商,面对绝对的卖方市场,如果政府部门还不站在民众的一边,民众将何去何从?维权又有何意义?”业主范先生对记者说。

  在他看来,能否让政府部门更好地承担管理者的职责,减少违规事件的发生可能才是根本,毕竟没有业主愿意去抗议去上访去维权,大多数人只想有个安定的家。

  秦兵认为,开发商之所以敢这么做,就是因为业主不能联合起来。所以当前的关键是业主自己组织起来,成立业主委员会,保护自己的权益,同时要明确签订维权协议,自己开展维权活动。否则一定失败。
(责任编辑:赵健)
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