聂梅生：中国房地产经历四大“两难”境地(图)

杨丽萍 摄影

　　“中国房地产业正在经历四大"两难"境地。”7月7日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在出席博鳌.21世纪房地产论坛2007届年会时首次指出，一是环境成本与GDP增长之间的两难；二是城市化与产业化的两难；三是房价上涨与和谐社会的两难；第四是楼市、股市、汇市三者之间的两难。“这些两难中，环境保护与和谐社会实际上已有了明确答案，但是有的在短时间里则很难解决。”

　　环境成本对冲经济发展

　　环境越来越多地受到了关注，而作为会长，聂梅生一直都在倡导绿色地产，倡导可持续发展，她可能比很多人都要先看到高昂的环境成本对经济发展增长的对冲作用。

　　“根据国家环保局的估计，2004年的环境成本相当于当年GDP增长的3.5%，扣除这个因素，GDP的净增长率只有6.6%。据此测算，如果按照这样的环境成本，到2007年近三年累计的环境成本占到今年经济总量的1/3。”聂梅生强调，不客气地说，高昂的环境成本已经成为制约我国经济发展的第一因素。

　　聂梅生指出，中国的经济总量占到世界经济总量还不到5%，但跟全世界排放污染的总量对比，却远远大于5%。“二氧化碳排放量占了15%，石油的消耗量占到37.4%”。

　　显然，是惊人的消耗量在支撑中国经济的增长。

　　“虽然这几年中国GDP的增速都高于10%，但GDP资产的总收益率却仅仅是1%，而美国GDP增速是3.5%，资产总收益率是10%。”聂梅生说，如果扣除了环境成本，我们的资产总收益率将为负值。

　　聂梅生疾呼，不能这样做下去了。

　　而让聂梅生感到些许安慰的是，环境成本与经济发展的两难正在受到决策层的高度关注。

　　“国家肯定会出台强制性的标准，比如说《新能源法》，还有许多正在酝酿的政策已经进入征求意见的程序。”聂梅生透露。

　　聂梅生认为，房地产的增长同样受制于整个环境资源因素，不可能独立于其他因素而存在，“房地产发展同样要和全盘的经济发展一样，建立起科学发展观、循环经济和可持续发展的理念。”

　　城市化和产业化

　　此次论坛，包括任志强、赵晓以及鄂俊宇在内的多位业界人士都提及了城市化问题。对此，聂梅生则认为城市化涉及到房价、土地制度很多复杂问题，短时间内很难找到一条双赢的路子。

　　“房地产是城市化中的一个重要产业，开发商只有在降低成本提高收益的情况下才可能选择住宅产业化，或者是产业化住宅质量好，优质优价，从而提高房价，取得更高的收益。”聂梅生指出，住宅产业化意味着将提高蓝领工资，但是，7.5亿农民要发家致富，决定了当前的形势依然是劳动力市场供大于求，农民工的工资不可能大幅度的提高，产业化短时间内难以实现。

　　据了解，目前，我国城镇化率只有44%，住宅产业化率估计低于20%，而国外，城市化率和产业率基本是成正比的，发达国家这两个比例能达到70％。

　　其实，城市化不仅涉及到产业化以及农民转为城市劳动力的问题，还会涉及更加复杂的土地、宅基地的问题，非农用地转为建设用地的问题。

　　聂梅生以小产权房为例阐述了自己的观点。

　　“城里的人拆迁给你房子，一平方米多少钱，但是农民宅基地为什么不可以变现，和城里人一样拆迁给钱。实际上这是对农民的一种歧视。”聂梅生说。

　　在聂梅生看来，搞新农村建设，农用地变成了建设用地，国家收购一亩可能补偿5万元，对开发商招拍挂之后，变成了50万，100万，甚至200万，地价升值了，又不返哺农民，农民失去土地，就剩下宅基地和集体用地了。

　　“宅基地是农民能够致富的最后一条路，如果宅基地能够置换出来，一可以改变其居住的条件，二还可以享有部分土地升值，不多，20％，农民就有钱了。这才算公平。”聂梅生大胆地指出，她不是说主张小产权，因为这个事情会触动中国整个的变革，包括房地产整个开发模式的变革，但是，她认为，小产权房问题只是一个过渡性的问题，迟早要解决。

　　那么如何解决呢？

　　“只有两个办法解决，一个是改变现有的法律法规，另外就是在现有的法律法规情况下，去返哺农民，这个才合理。”聂梅生认为，目前在成渝地区试行的城乡综合试验区可能会是一个突破。

　　房价上涨与和谐社会

　　当然，在聂梅生的谈话中，也少不了房价的话题。

　　“这就是中国房地产的第三个"两难"。”聂梅生指出，房地产是跨在经济和社会两个层面的行业，这就决定了它将面临房价上涨和和谐社会的两难境地。

　　聂梅生指出，从经济层面来说，房价上涨从根本上还是由供需关系决定的。无论是自住型，还是投资型，还是二者兼而有之的混合型，只要供给不能满足其中任何一项需求，房价都会上涨”。

　　聂梅生坦言，短期内，想让房价降下来不太现实。

　　而对于泡沫论，聂梅生认为不能把泡沫和资产升值混为一谈。

　　“这是两个完全不同的概念。”聂梅生说，开发商将土地成本、建设成本、房地产的合理利润和各种税费加起来得到一个价格，“比如说是5000，5000卖给我，我再7000卖给他，他再1万卖给第三人。能说涨上去的5000块钱都是泡沫吗，不能，土地升值以及建安成本的增加，都有可能抬高房价，所以5000到7000这个交易可以说是资产升值，而从7000到1万元的交易中就可能会有很大的泡沫成分。”

　　聂梅生认为，不能说房价上涨就一定都是泡沫。政府在调控时，也要有一个度的把握，认清哪些是资产升值，哪些是泡沫，调控的目的是挤泡沫。

　　聂梅生同时提出一个非常现实的问题，如果说房价上涨不合理，那么房价下跌就一定合理吗？

　　聂的答案是否定的。因为，房价下跌就会导致全民的房产贬值，“这比股灾还要惨，中国只有8%的股民，但是有80%的人拥有房产。”

　　从这个层面来说，会涉及到和谐社会的问题。聂指出，供需关系要调整，对房地产的调控绝对不能恶补，要温补才行。“可以调整供给也可以调整需求，可以采取压缩需求的办法，也可以采取放大供给的办法，这对于政府来说是考验，也是博弈。”

　　房价不能过度打压，如何解决中低收入者的住房问题将是和谐社会的另一个层面。

　　“重要的是，各级政府需要拿出一部分的财政和税收收入来补偿低收入阶层，为他们建立经济适用房和廉租房，这是保护低端、稳定社会的措施。”但是，聂梅生对于目前在各地推行的限价房政策持保留态度。“能不能走远，能走多远都不好说。”

　　楼市、股市、汇市

　　目前，流动性过剩问题已是共识。

　　“楼市和股市不是单向的关系，而在楼市和股市博弈的背后还有人民币升值的压力，还有物价消费指数的关系，这是比较复杂的关系在其中互动的。”聂梅生认为，人民币升值外资会不顾一切地进来，享受升值的好处，而房地产是它瞄准的一个重要领域。“不能忽视汇市对于房地产的影响作用。”

　　如何减少流动性过剩问题对于房市的影响呢？聂梅生指出，不能光靠政府的文件和法令解决，也不能完全靠市场解决，因为房地产跨在股市、汇市和房市之间，决定了它不是一剂药就可以解决的，单独对任何一方的调控都是无法解决的。

　　聂梅生坦承，目前，很难有立竿见影的政策来调整流动性过剩，除非将人民币和楼市价格、物价指数都很好的解决，这不是很容易的，也不是短期可以解决的。