深圳人大举进入东莞炒楼 专家称需要理性看待

东莞远大的发展前景也是吸引外地人前来置业的原因之一

“莞深同城生活”的概念正被越来越多的东莞开发商所使用

　　业内人士 深圳客炒楼将拉高东莞房价

　　市民 这不是东莞房价上涨的主要原因

　　深圳客大举进入东莞楼市已是不争事实，据了解，近期开盘的几个项目，都能看到深圳客的身影，大量挂有“粤B”号牌的车辆涌现在各个售楼处门口，去年地产业内人士还认为，深圳置业人群仅活动于靠近深圳的镇区，诸如常平、塘厦、凤岗等地，但如今城区项目许多深圳客已经达到了20％以上。

　　那么深圳客在东莞买房到底是真的被“莞深同城生活”概念所吸引，还是把东莞当作下一个炒房对象？不少业内人士认为，深圳客入莞买房，炒房是主要的原因，东莞房价在下半年很可能会被炒高；但记者采访部分市民，却得到了相反的说法，不少市民都认为，深圳客买房是迫于深圳的高房价压力，东莞的房价即使继续上涨，其原因还是在于东莞供求的不平衡。

　　现象

　　深圳人在莞置业比例剧升

　　据东莞一家地产代理研究机构统计，2007年1月，深圳人在东莞的置业成交率所占比例，南城3％、东城5％、靠近城区的寮步镇达到1％。而靠近深圳的常平深圳客户的成交率最高为15％，仅仅5个月之后，再次统计深圳在东莞南城区的置业成交率已达到15％，增长率达到了5倍；东城区也发生了同样的变化，2007年6月深圳在东莞市东城区的置业成交率达到20％。

　　镇区方面，寮步镇超过了南城和东城达到了30％，涨幅有30倍，而比较受深圳人欢迎的常平深圳人购房比例在五成左右，涨幅达到了3倍有余，有些个别项目深圳人的购买比例已在八成左右。

　　记者实地采访发现，近期城区几个新推项目，如景湖湾畔、天诚康桥等，都能在售楼处碰到不少的深圳客，而这些项目，开发商坦言，并未专门针对深圳客做什么营销活动，这些深圳客都是自发地来看楼。

　　深圳客东莞买房以投资为主

　　面对汹涌的深圳客流，以前只有中惠、万科高举过“莞深同城生活”招牌得到了大部分东莞开发商的认可，在许多项目的楼书上，“莞深同城”、“一小时生活圈”等概念随处可见。除此之外，东莞的开发商也积极参与深圳房展，整车整车地接送深圳人到东莞看房。

　　但实际上，在“莞深同城生活”概念下的实质内容已经发生了改变，一位不愿透露姓名的地产业内人士告诉记者，“莞深同城生活”只是个冠冕堂皇的概念，如果说在邻近深圳的周边镇区置业可以过这种同城生活，那么在东莞市区置业，目前谈“莞深同城生活”则太不现实，交通、生活的便利度等等方面，“东莞生活、深圳工作”还为时过早。

　　他认为，真实的情况是，这些深圳客在东莞市区置业大部分都以投资为主，可以说，炒楼的不在少数。据他了解，深圳一些炒房团在东莞的活动相当频繁。

　　原因

　　价格差距是最大推动力

　　探究深圳客户疯狂进莞的深层次原因，价格差距无疑摆在首位。2007年5月，深圳全市商品房均价为14223元／平方米，比1月份上涨了3553元；同比2006年涨幅高达52%。据合富辉煌东莞市场研究部的最新数据显示，今年1~6月东莞全市商品住宅网上签约套内总体均价为5637元／平方米，折合建筑均价达到4679元／平方米(按实用率83％计算)。其中，5月份东莞全市商品房均价4942元／平方米（已折算为建筑面积均价），由此可见，深圳住房均价比东莞住房均价高出2.8倍有多。

　　深圳打压楼市泡沫致资金外溢

　　为应对深圳楼价疯涨，政府有关部门出台了一系列的措施来规范市场秩序，打击炒房势力，同时有不少人判断，深圳房价已经“触顶”，最后接盘的人将在高处“站岗”很长时间，而近2个月深圳房价的一轮疯长，很可能是主力在拉高出货。总的迹象表明，深圳房价将进入一个平缓期，因此其炒房资金和在深圳房价上涨中获利的资金将寻求新的“增长点”，这些资金很容易就会把目光投向周边的中山、珠海、东莞地区，尤其是东莞，楼价并未完全体现出整个城市的经济实力，炒房资金瞄准东莞是顺理成章的事。

　　一周楼市评论

　　理性看待深客入莞“抢”房

　　近段时间，东莞楼市被两件事情打破了沉闷，两件事情都与深圳人有关。

　　一是广东省“地王”在东莞塘厦镇戏剧性地诞生，楼面地价高达1.5万元/平方米。这让人浮想联翩：万科与新世纪的联合体会生出一个什么样的金娃娃来？不过这个娃娃虽然“生”在东莞，但可能与东莞人有缘无分，因为业内人士已经替我们分析了：这个产品主要针对的是深圳客户。

　　另外一件事情就更是与深圳人直接有关了，那就是深圳客已经大举进入东莞楼市。尽管高举出来的牌子上写着“莞深同城生活”，但明眼人早已看穿其“莞深同城炒楼”的实质。

　　事实上，无论是开发商在东莞为深圳人建房子，还是深圳人到东莞炒楼，都说明了一个很简单的道理，即资本是追逐利润的。这在市场化程度相对较高的房地产开发行业，表现尤甚。所以，不必埋怨开发商为什么要花28亿元买块地来给深圳人盖房子，也不必埋怨为什么深圳人要来东莞炒高房价，让大家都买不起房。

　　目前，房地产投资是中国大多数普通市民的一种主要投资渠道，深圳人到东莞买房，开发商针对深圳客户做营销，都是正常的市场行为，不必为此惊异。

　　但另一方面，即使是深圳那样比较规范的市场，也被很多投机者钻了空子，一些炒楼者甚至违规违法恶意炒作，以至深圳房价疯长。既如此，那么在东莞楼市目前还比较平稳的情况下，更应该未雨绸缪。这不仅仅是政府部门的事，普通市民也应该保持冷静，疯长的楼价总有一个“极顶”，一旦被楼市套牢，后果比深陷股市更加严重。

　　因此，对待深圳客的入莞，可以看作是一种正常的投资行为，表明深圳人看好东莞楼市，看好东莞这个城市的未来。同时，对于那些恶意的炒房者，应冷静判断和分析，别盲目跟风炒作。

　　卖房人说

　　车德锐（东莞中原地产研究部经理）

　　深圳客以炒房为主 将拉高东莞房价

　　很明显，深圳客入莞就是为了炒楼。纵观东莞楼价，已经处于一个上升的通道中，经验告诉他们，一旦处于这个通道，东莞的房价在近2~3年内不可能回落，这显然是一个投资的好时机。

　　深圳客目前正竭力在弄清楚东莞到底哪个区域、哪种物业甚至哪个户型最具投资价值，预计半年左右时间，深圳的炒房主力将进入东莞，房价不可避免地会被拉升到更高水平。

　　杨大伟（专业地产分析人士）

　　到东莞炒房风险很大

　　深圳人来莞投资对楼市最明显的作用就是加快房价暴涨。现在很多东莞普通消费者都在抱怨深圳人炒高了东莞房价，担心东莞楼市步深圳楼市后尘，炒作盛行，房价飞涨。一旦东莞楼市炒作成风，其楼市发展的健康局面将一去不返，不仅东莞的消费者成为最大受害者，而且深圳炒房客的投资行为也存在很大的风险，因为东莞楼市属于供过于求，有能力购房的人群有限，缺乏深圳楼市那种炒作环境。

　　陈剑勇（中信地产东莞公司项目经理）

　　投资没回报就会观望

　　目前市场的情况是：香港人买深圳的房，深圳人买东莞的房，东莞人再买其他更小城市的房子。这样整个楼市的房价就被其他更有实力的外地人群炒高了。

　　由于深圳客户对东莞楼市的青睐，目前开发商的信心越来越足，价格也会越来越高。投资客都很精，一旦感觉市场没回报就会止步观望，所以开发商也不能对目前市场的一时火爆而信心过度。

　　买房人说

　　代玉（职业不愿透露）

　　深圳客置业东莞多为炒房

　　代玉女士觉得在东莞买楼的深圳客既有为了自住的，也有买来炒楼盘的，但炒楼盘的人应该会相对来说比例大一些。提到东莞房价暴涨的原因，代女士认为，深圳客在东莞买楼是其中一个原因，但也与开发商有一定的关系。她还认为有关部门应该采取措施限制深圳客炒房，让东莞人能够买得起房。

　　罗海威（企事业单位职员）

　　深圳客炒房并非东莞房价上涨的主要原因

　　罗海威先生认为，东莞房价暴涨和深圳客在东莞买楼是有直接的关系和原因的，但并不是主要原因。

　　罗先生认为，东莞房价暴涨是东莞经济发展的必然，随着东莞经济的发展，吸引了众多的外来人才前往，住房是一个很大的需求，房价上涨就成了必然。

　　胡秋云（职员）

　　限制深圳客炒房很难落到实处

    胡秋云告诉记者，如果能采取措施限制深圳客炒房自然是好事，也确实应该限制，但这不现实，很难落到实处。像深圳等别的城市实行的实名制不失为一种很好的方法和措施，东莞也可以采取相应的举措。