房贷压力测试发警示信号 强有力调控可能将展开

　　近期，中国银监会发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。特别提到要进行“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。

　　笔者认为，“房地产贷款业务风险压力测试”隐含了两个意味深长的信号：其一，管理层对银行系统潜在的风险深为担忧。其二，新一轮真正强有力的调控政策或即将展开。

　　通常情况下，银行的房地产信贷风险在房价下跌的时候才容易释放出来，而在上涨过程中很难发生。这是由各个方面的因素决定的。首先，在房价上涨过程中，房屋的价值处在增值轨道内，贷款者倘若暂时还不起贷款，他宁肯去找亲戚朋友借钱还贷也不愿意违约，当然，此时借钱还贷的难度相应也比较低，逐渐升值的住房本身就是最好的信用担保。其次，在房价上涨过程中，即使贷款者还不了贷款，也无法借到钱，买房者仍然可以通过卖房的方式变现，将盈利部分收入囊中，将还贷压力转嫁出去。

　　但是，凡事都有一个限度。倘若房价上涨过快，新贷款者将被迫承受更大的压力。以深圳为例，今年1-5月其房价比去年上涨了超过50%，这意味着贷款买房者的负担同时增大，由于各种因素还不起贷款的几率也相应增大。

　　事实是最好的证明。7月24日，媒体披露了上海银监局公布的数据：今年上半年，上海市新发生住房开发不良贷款13.25亿元，同比多增8.62亿元，即同比多增86%，其中接近90%的贷款是经过展期到期后再形成不良贷款的。

　　更大的隐忧在于，银行普遍看好下半年乃至未来房地产行业，不但不及时采取行动防范、控制风险反而在进一步扩大风险。比如，针对那些偿还不了贷款的买房者，银行推出了“宽限还款”业务。所谓的“宽限还款”，按照银行的说法，就是指在一定时间的宽限还款期内，贷款人可以只偿还利息，不偿还本金或者只偿还一部分本金，以保证现金流的充沛，帮助贷款人实现其他的理财目标。

　　这样看起来似乎两全其美，银行进一步增加了贷款利息收入，遭遇资金困境的人得到了延期还贷的机会。但是，由于本金偿还延迟，贷款人以后需要多支付一定的利息作为“宽限还款”的代价，利息负担进一步增加，为以后的还贷违约埋下隐患。“宽限还款”等于为银行和买房者同时套上一个沉重的枷锁。

　　由于近年来银行在房市贷款中尝尽甜头，他们已经不知道风险为何物。比如，上海某银行推出了分期首付售楼模式，即把首付款也分期支付。如果首付款都付不起，这意味着其经济实力难以支撑还贷的压力，这个简单的道理何以被银行忽略？因为银行要抢占市场，根据他们的一贯印象，抢到客源就意味着利润。

　　可怕之处在于，房地产领域对银行贷款有依赖性的，不仅包括买房者，还包括房地产开发商，尽管有关部门已经对房地产开发商的自有资金作出明确规定，要求房地产商的自有资金必须达到35%才能申请银行操作委托贷款业务，但在逐利的大目标下，在抢夺市场蛋糕的竞争压力下，这一规定很难真正执行。7月21日，有媒体报道说，某银行日前特意给各下属行发了一个有关放宽房地产开发商贷款审批的通知，把对房地产开发贷款可以由原审批阶段的四项许可，缩减为三证，之前银监会关于商业银行对未取得四证的项目不得发放任何形式贷款的规定被架空。

　　由于以上原因，银行成为房地产领域最大风险承担者，莫说房价下跌，即使房价停止上涨，房地产相关的贷款风险也会逐渐浮现出来，成为银行的不可承受之重。

　　问题是，从目前的情况来看，房价的疯长对民生的蚕食和对社会稳定的危害越来越大，严厉的房市调控政策出台不过是早晚的事情，银监会要求银行展开“房地产贷款业务风险压力测试”或可视为调控政策即将出台的一个信号，即决策层开始认真评估房价下跌可能给金融系统带来的负面影响。显然，如何面对未来可能到来的风险，银行已不应该再漠然置之了。(珑铭) (来源：上海证券报)