“五证”不全满街卖低价销售引买主
如果你在买房时，开发商一项写的是某某村委会，这样的楼盘你还敢买吗？
日前，记者在西安市莲湖区采访时发现，这种以“城中村改造项目”为名，以村委会名义或以村委会和开发商联合开发名义建设的楼盘并不在少数，并且这样的项目在用地、规划、建设、销售等环节均未获得合法的手续，他们吸引购房者的最大法宝就是低价。
近年来，土地紧缺使许多开发商面临“无米下锅”的境地。随着政府不断加大对城中村改造政策的倾斜力度，开发商纷纷将城中村改造当作“救命稻草”，但是，国家对城中村改造没有明确统一的政策规定，具体城市的城中村改造项目开发几乎都在“摸着石头过河”。
记者在西安采访发现，在200多个城中村改造房中，拥有土地使用证、规划许可证、建设工程规划许可证、开工建设许可证、商品房销售许可证的寥寥无几。
据了解，目前，西安市相当多的城中村采取与开发商合作的方式，由开发商出资金，城中村出土地，共同组建开发公司实体。由于城中村改造是以村乡集体经济为主体，所以其土地成本非常少，这就造成城中村改造的房子以超低价抢占市场的局面。
记者在西安几个城中村改造项目的楼盘销售处了解到，目前西安市商品房均价在3500元／平方米左右，而许多城中村改造房售价仅为商品房的一半，一套100平方米的房子，15万元就可以拿下。
面对如此多廉价上市的城中村改造房，记者咨询西安市城中村改造办公室的有关人士。他说，根据《西安市城中村改造建设管理暂行办法》的规定，利用城中村土地开发建设商品房，应符合国家有关法律法规的规定，纳入正常的房地产市场和房屋管理体系，上市销售应当具备“五证”。
他认为，如果城中村改造项目目前尚不具备销售条件，项目在实施过程中基本建设手续不齐备，就存在违反《土地法》、《规划法》、《建筑法》及《房地产法》的可能。买卖双方在这种违法的情况下，签订的房屋买卖合同是无效的，不受法律保护。合同中的承诺一旦兑现不了，消费者将无从保护自己的权益。
也就是说，西安市城中村房地产开发项目不享受任何优惠政策，但为什么销售价格与同地段同类商品房有较大的差距？为什么还有上百个没有“五证”的城中村改造房上市销售呢？
一位熟知西安房地产行情的人士告诉记者，其实城中村房屋的售价低，并不是开发商降低利润，而是因为无须向普通商品房那样，交纳土地出让金及土地其他成本、城建费用、税金以及企业应提取的各项基金和费用等。
这位人士还透露，由于监管不严，一些不良开发商钻政策空子，对许多还未列入改造项目的城中村提前“改造”，由此出现不少违规开发和销售的现象。由于当地政府已经把城中村看作是“眼中钉”，认为影响城市形象，制约城市发展，所以有关部门也就睁一只眼闭一只眼，有时还暗地里为城中村开发商“帮忙”。
西安市莲湖区宣传部的韦副部长向记者透露，目前西安市已经加大了城中村改造的监管力度，如果是正处在打地基和刚出地面的项目，政府有关部门采取添坑和推倒的方式予以制止，但是对于那些已经封顶或者即将完工的楼盘，推倒的成本非常大，政府相关部门也很难将其取缔。
记者在采访时还发现，其实村委会参与城中村改造的热情如此之高，背后也有利益的驱动，既除去分给村民一部分补偿款外还可以从卖房款中获得不菲的收入。有村民向记者反映，其实他们在按人头分得相应面积的住房外还要把补偿的钱用在买房上，最后也剩不下钱。对于今后的生计，他们的说法是边走边看。
房地产资深专家指出，一方面，随着城市建设和城市化的快速发展，城中村现象影响城市形象，制约城市建设发展，成为城市建设的“拦路虎”。另一方面，目前的城中村改造项目基本处于“五证”不全的境地，再加上现在城中村改造中一些政策不明朗等因素，购房者将来办理产权证可能会有困难，合法权益难以得到保护。
社会观察人士表示，目前，国家没有制定有关城中村改造的政策，没有明确城中村改造房的身份，各个城市都是按照自己城市的发展，对城中村改造进行规划。但是，不可否认的是，遍地开花的城中村改造项目，打破政府对建设用地供给的垄断，降低因垄断土地而形成的地价虚高，使很多中低收入者买得起房。所以，给城中村改造房一个名分，把它与国有建设用地同样纳入规划管理和计划管理的轨道，使它与国有土地上的商品房享有同样的产权，这样才能让更多的中低收入者拥有合法住房，才能让购房者的利益得到保障。（16F1）
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