深圳买家屡现澳门楼市 香港日本财团成主力(图)

深圳买家屡现澳门楼市

　　深圳买家屡现澳门楼市

　　深圳新闻网讯 近年来，随着澳门与内地经济交往日益密切，越来越多的深圳人关注澳门社会和市场，尤其是房地产市场。澳门房地产市场现状如何，房价是高是低……本报专门派出记者就这些深圳市民关心的问题进行采访。

　　澳门面积仅28.6平方公里，深圳最小的区盐田区面积也是其面积的2.3倍。澳门户籍人口为50.2万人，不足深圳户籍人口的三成。澳门经济属微型海岛经济，但却是亚太地区极具活力的成员之一。

2006年，澳门人均GDP达到28438.5美元，2007年一季度经济实质增长率达25.6％。当地经济分析人士认为，此源于博彩旅游业持续向好。澳门博彩业在澳门经济中占38.7％的比重，2006年毛利收入549.98亿澳门元（据交行公布的数据，8月16日人民币中间价为1澳门元对0.9459元人民币），缴纳的直接税超过197.85亿澳门元。现开业的娱乐场所有25间。澳门楼市也随着澳门经济强劲复苏而走入一个上升通道。今年上半年住宅成交13189套，成交额231.1亿澳门元，成交的套数和金额都比去年明显放大，平均每套住房成交价为175.2万澳门元。可作一个对比，今年上半年深圳国内居民购房套数为30889套，成交金额377.25亿元，平均每套122万元。

　　房价最高6万最低8000元

　　香港中原地产在澳门设有多个分支机构代理房产租售。中原（澳门）地产代理有限公司营业董事赖文杰根据澳门政府的统计以及中原的成交记录，给记者介绍了澳门房地产价格。据他介绍，澳门物业分布呈多元化，房价因地段、景观、楼盘素质而大不相同。最兴旺的地方是新口岸区（填海区），这里靠近码头，是传统博彩业中心（如葡京酒店、金沙娱乐场、永利赌场、美高梅赌场、星际酒店等），这一带房价最高，位于美高梅赌场旁边、正在兴建的壹号湖畔、凯旋门最高价6万元／平方米，而数年前推出的南岸花园、星海豪庭、环宇豪庭二手房，最低价1.8万元／平方米。有很多内地人到这一带楼盘置业，其中一部分为深圳人。香港人、国际人士也很看重这一地区。除新口岸区外，在澳门东北部的“东方明珠区”也是买房者热捧之地，因为港珠澳大桥在澳门一侧的落脚点就在这里。这里的寰宇天下、海名居、海天居、U－地段，目前均价分别在2万元至4万元／平方米。

　　以上两个区域规划比较整齐，交通便利、人气旺盛、景观一流，属于澳门的高价区。

　　中区（澳门半岛西北）、南湾和西湾将在填海区建豪宅，这里临海，又处于澳门商业区、金融区，新建楼盘价格在2万至4万元／平方米之间。特别主教山下三面临海的一些豪宅，是澳门顶级富豪、高层官员聚居之地。附近正在施工的豪宅，楼价在4万至5万元／平方米。

　　中部为旧城区，住宅楼陈旧而且比较矮，二手楼价低至8000至9000元／平方米。

　　从珠海过拱北海关首入眼帘的那些楼宇，楼龄超过10年，楼价在8000至1.2万元／平方米之间。

　　仔岛的住宅，价格多在1.8万至3万元／平方米之间。跑马场、希腊神话娱乐场、海岛娱乐场、澳门大学附近的住宅价格较高。�刈械河肼坊返褐�间的填海区将建新赌场，东方拉斯维加斯即将建成，本月28日威尼斯人赌场将开业。今年年底或明年初，银河度假村将建成开业，这些都将带动�刈械鹤≌�租金上涨，进而拉动住宅价格。据中原地产（澳门）的统计，澳门7月商品住宅成交价格约为23000~28000元／平方米。

　　深圳人关注澳门房地产市场

　　澳门楼市同样可见到深圳买家的身影。深圳人早就有在澳门置业的动作。当年就有不少深圳人成群结队到南岸花园、恒基花园、皇朝花园买房，成为那里的业主。据记者获悉，深圳某单位一职工前两年到澳门投资100万元置业，现在那套房子价格已升至280多万元。记者采访�刈械哄┩ザ际保�从中原售楼处得知，当天上午一位深圳买家交定金买下逸濠轩一层半的住宅，共8套，交易金额将超过2000万元。这位买家对售楼人员说纯粹做投资，将用于出租，因为看好新娱乐场所开业后的租金走势。目前周边楼盘的月租金已经达到50元至90元／平方米。一套100平方米的房子月租金可收5000至6000元。这个新盘以100至150平方米的大户型为主，均价为2.4万元。共有13座楼，1800个单位。目前大部分已经售出。与香港新售楼盘一样，都附送装修，包括木地板、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗手盆、浴室配件等。在楼宇二楼上设园林平台花园，有游泳池、网球场、艺术喷泉等。中原（澳门）营业董事赖文杰说，澳门房子租金贵。因为外地人来澳门打工的很多，香港、马来西亚、菲律宾的工作人员大部分租房，少部分工作一两年后才自己买房。所以如果买房子来出租，在澳门可望有4％至5％的年收益。赖文杰说，目前仔岛新开楼盘多属中价位。深圳人或广州人都不是澳门楼市的主力，主力是香港和日本一些财团，他们的目标是豪宅和中高档楼盘。中原地产的跟踪统计显示，这些资金进入早前新建的豪宅，令澳门豪宅价格两个月加速升至5.6％。

　　海景楼房价低过深圳

　　海名居位于澳门半岛东北部滨海地带，这里一套顶层复式房（二手房），上下层分别为380和376平方米，挂牌价1500万元。这是记者在中原地产（澳门）见到的售楼信息。这个价格相当于2万元／平方米。即使在上海、深圳，这样的房价也不算太高。

　　记者实地参观过海名居34层一套145平方米二手房，这套房面朝海、无遮挡、三房两厅两卫带一个杂物间，带装修、木地板、空调、冰箱、厨台，今年3月入伙，售价340万元，每平方米2.3万元。澳门目前最顶级的海滨高档楼盘、位于博彩业汇聚处的壹号湖畔，均价6万元／平方米。

　　珠海类似地段的新楼售价在1.2万至1万元／平方米。寰宇天下是位于澳门东北海滨的一个高档楼盘，共5栋楼宇，1069个单位。设有立体停车场、平台花园、泳池，带装修出售。楼盘素质与珠海万科金域蓝湾、中化“每一间”、深圳中信红树湾相当。该楼盘从2005年8月开始发售，起步价为1.8万元／平方米，现已卖出9成，成交均价为2.4万元至2.5万元／平方米。

　　深圳的海景公寓楼有中信红树湾、红树西岸、万科东海岸、半岛城邦等。记者13日上网查了一下这些楼盘的挂牌价，多数高于澳门这些海景房。比如中信红树湾卖价每平方米在3万元以上，半岛城邦要3.5万元至4万元，东海岸的平均价也在3万元左右。

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　　澳门房地产分出两世界

　　澳门房地产实际分两个世界。

　　一个世界是老城区。它南起主教山、北至高士德大马路，东起水坑尾街－荷兰园大马路，西迄林茂边大马路－火船头街，这个范围，几乎占据澳门半岛的一半面积。在这里，大三巴牌坊、大炮台、教堂、关帝庙、旧城墙遗址、基督教坟场等旧迹，与陈旧的民居相杂处，构成了浓郁的非中非西、亦中亦西的文化氛围。在这里，30甚至50年以上的住宅随处可见，它们沉淀着澳门几百年的历史。

　　另一个世界是新城区，它们分散澳门多个地方，最具代表性的是近年填海新造的新口岸区、东方明珠区以及�刈械荷闲陆ǖ陌拿庞槔殖　Ｕ饫锎�表澳门的今天和未来。澳门博彩业经营权放开后，永利、美高梅赌场陆续开业，澳门登上了世界第一赌城的位置，而威尼斯人娱乐场将于本月28日开业，东方拉斯维加斯正在建设中。这些超级娱乐场附近，新住宅楼盘陆续建起，美轮美奂，张扬着澳门人因经济复苏带来的信心。

　　澳门房价今年有过一跌

　　赖文杰说，亚洲金融风暴期间，澳门房价曾经暴跌。2004年后房价恢复上涨。为刺激澳门经济，根据2005年4月4日生效的澳门特别行政区第3／2005号行政法规，外国人或持有外国居留权之华人，若在澳门购买不低于100万元澳门币的不动产，并在澳门拥有50万元澳门币的定期存款，且符合法律规定的其他相关条件，均可申请临时居留许可，领取澳门特别行政区非永久居民身份证，并可惠及配偶及未成年子女，享有澳门居民的福利待遇。满7年后即可依法申请成为澳门永久居民，领取澳门特别行政区护照。

　　这个政策引发了一场移民潮，但移民也引发了澳门楼价过快上涨，与澳门经济发展战略不相吻合。故今年4月4日，澳门政府停止置业移民政策，以冷却炽热的楼市。澳门楼价立跌，中北区楼价受影响最大，楼龄较长的裕华大厦等，一套房由最高的130万元大幅跌至85万至90万元。据澳门统计暨普查局统计的资料，截至6月底，澳门二季度住宅交易量、交易金额都比一季度减少14％及12％。

　　但这一影响只是暂时的。澳门楼价自7月后止跌回升。中原（澳门）执行董事郭朝隆表示，预料8月28日开幕的威尼斯人度假村所引发的房价效应，将不逊于早年金沙及永利赌场开幕带动的房价上升。到今年年底，澳门楼价将再上升10％左右，全年成交量可望超过3万宗，成交金额可达350亿元，豪宅市场将主导未来楼市。目前�刈星�的住宅月租金为每平方米60至120元，年底可望升至80至150元。澳门区则有望上调到同样水平，带动租金回报率达到5％至9％的高位。

　　据悉，威尼斯人度假村已向政府申请来港澳客运定期快轮的特许经营权，首批船队将于10月份投入使用，市场人士预计此举将增加这个新项目的客流量，过去在澳门半岛消费的旅客将有一部分转至�刈邢�费，带动区内零售业，势必掀起一轮抢租热潮，同时提升住宅的价值。

　　中原研究报告认为，今年澳门酒店娱乐场所相继落成，外地高层人士专业人才纷纷进驻，带动优质住宅需求，而经济起飞令本地居民收入增加，购买力自然释放，加上本地投资者均憧憬威尼斯人度假村开幕，楼市近期再掀高潮。由于市场仍未摆脱暂停申办置业移民的阴影，中高价楼及豪宅等物业均有较好的议价空间。

　　“都说澳门房价会涨只有澳门人不信”

　　房价与居民收入有关。赖文杰三年前从香港来澳门从事地产中介，已经在澳门买了房子。他一直关注澳门人的收入问题，认为这是理解澳门房价的“钥匙”。据他介绍，进入2007年以来，澳门的工薪水平提升较快，已经接近香港。比如他管理的中介分行，售楼人员底薪为4000到5000元（深圳同类职业为2000元），加上提成每个月可收入8000至9000元；赌场内的发牌员，月薪可至1.3万至1.5万元。清洁工、门童月薪也有八九千元，保安员则过万元。

　　据2007年第一季度统计局公布的数字，澳门就业人员每月收入中位数为7588澳门元。

　　赖先生每天把车停在售楼处门前的停车场里，每个小时交费2元。在室内停车场每个月需交费500元。赖文杰先生说，在澳门，一碗排骨捞面大约为15至25元，蔬菜市场上纯瘦肉一公斤约30元。其中，住房价格暗合每平方米1000碗排骨捞面的“排骨面定律”。

　　赖文杰说，澳门人收入接近香港，而住房的中价位大致是1.6万元／平方米，只是香港楼市中价位（4万元／平方米）的一半还不到。澳门人买房子比香港人容易。据有关统计，80％的澳门人都拥有自己的住房，大量居民有意进行二次置业、三次置业。

　　一位内地到澳门的游客说，如果拿内地其他城市比较，像澳门人这样“容易”买房的也不多。

　　赖文杰说，澳门的住宅通常以三房为主，100平方米左右。但小房租金需求量更大，租金也很昂贵。在永利、美高梅附近有一套50平方米的住房，月租金高达7000元。

　　澳门户籍居民失业率低于3％，就业机会多，很多单位抱怨人手不足。

　　珠海房地产界有一种观点认为：澳门对珠海房地产影响很小，澳门人并未成为珠海购房主力，选楼仅局限于拱北及附近区域。

　　采访结束前，赖文杰说：“全世界都认为澳门房价会继续涨，只有澳门人自己不相信。”

　　小贴士

　　澳门置业小常识

　　提交材料：非澳门居民在澳门购房须在房屋中介机构填写临时买卖合约，提供身份证、护照副本、最近期之个人薪俸税税单及粮单、最近三个月之银行账户存折记录或月结单及其他证明。

　　交费：在澳门置业须缴付3项课税，包括年届期满的土地须向政府交地税；还需缴交3.15％的印花税，亦称“转移税”；另外还有房屋税，澳门当地俗称“业钞”，相当于香港的“差饷”，自用物业为同地段同等房屋年租金的10.5％，出租物业为年租金的16.8％。

　　土地使用年限：澳门住宅土地使用年限分两种。私家地：物业拥有永久土地使用权，主要集中在澳门半岛老城区；批租地：由政府批租的土地，每25年为一个租期，到期须续期，根据政府估价缴纳租金。根据地段不同，一套普通住宅（三房两厅约100平方米）每年要交三五百元不等。

　　容积率：澳门政府为提高土地利用率，要求开发商建设的楼盘容积率要达到10倍以上，但开发商往往要求增加容积率以提高收益，只需补交政府地价即可。所以澳门的楼盘尤其是新楼盘，多在四五十层，高耸入云，楼价也逐层提升。 (记者傅盛宁)