借地建房房屋拆迁费归谁

　　李某是某建材商店老板，生意红火，原有库房不能满足需要，便与王某协商，将王某院内老房拆掉，由李某在老房原址上建房四间，供李某做建材生意库房使用，建房费全部由李某支付；房屋建成后归李某使用九年半，其后房屋交付王某。

　　房屋建成两年后，当地政府决定进行城市建设改造，李某投资在王某院内建的四间房屋也在拆迁范围之内。受该县某房地产开发有限公司委托的该县房屋拆迁服务中心与李某签订了一份房屋拆迁补偿安置协议，补偿金额为10万元人民币，李某将该款全部取走。王某得知此消息后认为，宅基地是自己的，拆迁补偿费应归自己所有，遂找到李某要求其归还拆迁费。

　　借地建房房权归谁？这是双方争议的关键所在。有人认为该房屋属共同共有，拆迁补偿费用为双方共有人共同分割。但在该争议中，协议对该房屋在九年半期间内的产权并无明确约定。同时，依据我国现行的民法理论，共同共有只能基于共同关系而产生，而公认的共同关系有四种：一是夫妻关系；二是家庭成员关系；三是从继承开始到分割完毕这一期间的遗产；四是合伙关系。李某与王某的情况不符合上述共同关系产生的情形，显然不属于共同共有。既然借地建房不属于共同共有的法律关系，那么，属于哪种法律关系呢？笔者认为，认定双方的协议为租赁关系更符合事实和立法精神。

　　协议虽没有明确约定在九年半时间内该房屋的产权归谁所有，却约定了在李某使用九年半以后，房屋交付王某。事实上，在李某使用的九年半时间内，李某无需交给王某任何费用。只是从李某建造房屋起的九年半内，李某对房屋拥有使用权，王某失去使用权。至此，应确定该房屋的所有权自始至终属于王某，这应是不争的事实。对李某而言，他是以投资建房的方式，取得对房屋的使用和收益的权利，但却不能对房屋进行处分；王某是在不丧失房屋所有权的前提下，通过他出地、李某投资建房的方式盘活资产，获取收益。综合这些特征，王某出地、李某投资建房的协议符合租赁合同的性质，标的物是李某投资所建的房屋，出租人和承租人分别是王某和李某，租金则是李某建此房屋所做的投资。

　　至此，笔者认为，王某是本案被拆迁房屋的所有人，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆迁人指被拆迁房屋的所有人。那么，县房屋拆迁服务中心应与王某签订拆迁补偿协议，拆迁补偿费应归王某所有。同时，王某也应根据相关证据或估价部门的评估，来确定李某盖房的投资金额并计算出李某两年半租金，对两者的差额相应补齐。