专家称土地出让存在三大问题 建议设出让准入制

　　关专家称土地出让存在三大问题 建议设定出让准入制度

　　单块地面积过大、开发商垄断、价高者得

　　时报讯 （记者 田桂丹 实习生 林智） 今日是实行土地“招拍挂”（土地的招标、招商、拍卖和挂牌）3周年。

昨日在焦点房产网“8·31”后土地制度的进化与反思论坛上，有关专家和开发商代表认为，目前土地出让中存在单块地面积过大、大开发商垄断、价高者得三大问题。

　　据合富辉煌房地产首席分析师黎文江介绍，目前广州10区有30平方公里的住宅用地掌握在开发商的手中，将使他们在楼市中更有“话事权”。因此，建议政府在出让土地中应设定出让准入制度，拿地较多的开发商应被适度限制其再继续拿地。而事实上，开发商过量囤地也有风险，广东省政协委员孟浩表示，如果政府政策做得越足，开发商囤地的风险就越大。

　　现状：开发商在广州10区还有30平方公里地

　　黎文江表示，截至目前，广州10区还有30平方公里的土地在开发商的手中，如果包括从化、增城就达到了40平方公里。其中，在南沙区就有5.5平方公里的地，比今年广州市计划出让的住宅地面积还略大。这些地块主要有因为当时一次性卖出过大的地块，开发商分期进行开发，后期开发不紧凑的问题。

　　有业内人士认为，目前招拍挂出现大企业的垄断拿地，从而造成房价上升。

　　广州市房地产专家韩世同说，现在的“招拍挂”都是将一些小地块捆绑起来，但是获得土地的都是资金雄厚的大企业，导致大家对土地的哄抢，价高者得，所以造成了竞地的冲动。只要有两家开发商竞拍，就可以使土地价格上升。业内人士也多认为，近期广州出让土地最终多是由大开发商高价拿走，并且多集中在特定几家大企业手里。

　　对此，黎文江认为，中小企业拿不到地并不是招拍挂造成的，而是拿地后的一个月内要将土地出让金交齐，这个问题就卡住了很多的中小企业。以前比较宽松，在发产权证前将土地出让金交齐就可以了。

　　黎文江称，任何的法律都存在不完善的地方，“招拍挂”在现阶段还是比较好的。只是由于历史原因，不少土地还在开发商的手上，所以政府比较难以调控。政府没有高度的垄断土地，因此“招拍挂”就不能发挥作用。

　　另外，也有专家建议，采用招标的方式解决目前地价越拍越高、带动楼价上涨的局面。但有关人士认为，招标在普通商品房地块的出让中，并不是很可行。因为招标一般是在标志性建筑地块出让时，通过一定的硬性指标要求作为评标的标准，但普通商品房很难设定评标标准。而且，开发商不一定在低地价的情况下，就会降低房价。

　　黎文江也认为，政府将把地价收益按比例建设廉租房，因此地价高并不是坏事。

　　建议：开发商拿地过多应设再拿地门槛

　　另外，虽然政府限制外资进入，但广州卓达投资有限公司、广州智成房地产顾问有限公司总经理李力怡认为，外资进入中国如无人之境。土地如果不通过有序的机制控制的话，落入小开发商手中，通过不正常的形式操作，就会更加危险。李力怡举例称，在政府规范方面要求比较严格的有中山和顺德两市。其中，中山市要求开发商交纳巨额的保证金，并且要在规定的天数内开发，如果不开发，那么保证金就被没收了。而中山和顺德两市都要求开发商，在卖楼之前也要交纳保证金。

　　“如果政府政策做得越足，开发商囤地的风险就越大。”孟浩如是认为。

　　黎文江认为，现在政府要求必须在短期内将土地出让金交齐，中小企业就做不到，只有上市公司通过融资后才可以达到的。他举例，碧桂园上市后拿了45平方公里的土地，现在碧桂园的土地储备总共有54平方公里，上市的时间并不长，因此能迅速将资金用于土地储备。碧桂园公布今年上半年销售面积是93万平方米建筑面积，就算一年是200万平方米的建筑面积，容积率是1.1，今年可以消化的也就是2平方公里，54平方公里需要27年消化。

　　因此，政府应该考虑准入制度，如果开发商手上有很多的土地就不要参与拍卖了，要先用完，或者是要有计划确定多少年内将土地开发完，将机会让给中小企业。“招拍挂”的条件要明确，特别是旧城改造的时候，要照顾中小企业，发挥他们的作用。