购房者不能以开发商未办房产证为由拒付房贷
目前，房地产市场购销两旺态势不减，而大部分购房人在购房中，对房地产开发商和贷款银行之间的法律关系缺乏比较准确的认识。日前，北京海淀法院依法审结原告北京世纪景源房地产开发有限公司（以下简称景源房地产）与被告张先生担保合同的纠纷案件，或许能给正在购房或打算购房的人士敲个警钟。
事情发生在2003年6月，张先生与景源房地产签订了一份商品房买卖合同。双方在合同中明确约定，张先生以商品房预售方式向景源房地产购买商品房一套。景源房地产应当在商品房交付使用后的规定期限内取得房地产权属证书。合同签订后，张先生向景源房地产交了首付款，其余房款则从银行贷款支付。根据张先生与银行的借款协议，如张先生未能按期还贷，银行有权要求其在限期内清偿全部贷款本息。协议同时约定由景源房地产为张先生承担保证责任，如果张先生未按约定还贷，景源房地产将先行代其向银行偿债。2006年11月，张先生未能按期还款，景源房地产代其向银行偿债一万多元后要求张先生归还。但多次催要未果，便拿起法律武器。法院开庭审理中，张先生说，他之所以不清偿债务，是因为到现在他都没有拿到房产证，景源房地产违约在先。
法院经审理认为，根据《中华人民共和国担保法》的明确规定，景源房地产作为保证人，在替张先生偿还贷款后，有权追偿。至于房产证问题，属于双方期房买卖合同中的内容，与景源房地产要求偿债分属两个独立的合同关系，不能交叉主张。因此，不论景源房地产是否为张先生及时办理了房产证，要求偿还欠款的行为于法有据。据此，法院支持了景源房地产的诉讼请求。
主审法官告诉记者，法院之所以没有考虑房地产公司在办理房产证方面是否对张先生违约，是基于对“合同相对性原则”的运用。根据合同相对性原则，一个合同关系中的权利义务只能约束订立该合同的双方当事人，而该合同关系之外的人既无权向合同当事人主张合同权利，也不得要求合同当事人履行合同义务。本案中，房地产公司之所以能够取得对张先生的追偿权，是基于该公司与贷款银行之间的保证合同关系，而张先生要求房地产公司按其办理房产证的根据则在于双方之间房屋买卖合同关系。张先生以房地产公司没有为其办理房产证为由，拒绝向房地产公司履行清偿义务，实际上等于用自己在买卖合同中的权利去对抗房地产公司通过履行保证合同而获得的权利，这与我国《合同法》的精神是相违背的。关于房产证问题张先生应通过另行起诉房地产公司违约来主张自己的权利。
法官提示说，在某些重要交易活动中，往往存在几种合同关系互为依托，交叉重叠的现象，其中比较典型的就是购房活动。一个典型的购房过程的参与主体具有多样性，主要包括购房人、开发商、银行、房屋中介、物业公司等；与主体的多样性相对应，购房活动将会涉及房屋买卖合同关系、银行借款合同关系、借款担保合同关系、居间合同关系和委托合同关系等。这些合同关系之间相互独立，当事人不能超越特定的合同关系主张自己的权利。实践中，有的购房人因为房地产开发商交付的房产不合格，就拒绝向银行还贷，被银行起诉后必遭败诉结果。另外，在一些物业纠纷中，购房人因为开发商交付的房产不合格，便认为自己的物业费也不应该缴纳，这也是不合法的。（6F3）
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