环球金融中心封顶陆家嘴金融中心规划渐清晰

　　或将出现800米高楼？

　　距开工十多年以后，建筑高度492米的上海环球金融中心上周五终于实现封顶，和毗邻的金茂大厦一起形成了上海的新地标。

　　几乎在同一时间，上海环球金融中心开发商森大厦株式会社对外透露，大摩已入股环球金融中心9%的股权，森大厦则继续持股份中的70%，余下股份由日本及欧美30余家金融机构组成的财团持有。

　　封顶仪式上，全国政协外事委员会副主任赵启正表示，在陆家嘴的规划中，包括金茂大厦和环球金融中心在内，将有三幢摩天大楼，“另一幢正在等待有远见的投资者”。

　　事实上，赵启正口中的第三幢大楼正是目前规划尚未确定的陆家嘴Z3-2地块，而对于其高度的猜测，坊间诸多认为可能超过上海环球金融中心，高达800米。有国外事务所对此猜测说，“这将是上海今后10年最后一座300米以上建筑了。”而关于其归属，业内人士向记者透露，这一地块“可能是陆家嘴集团和另外一家国有公司一起开发，好像不准备拿出来卖了”。

　　尽管具体规划尚未最终浮出水面，然而可以预见的是，将来的小陆家嘴金融中心很有可能出现三幢高楼“三足鼎立”的态势。与此同时，在接下来的两年内，更多的写字楼项目与金融机构将会出现在小陆家嘴。

　　截至2007年7月底，陆家嘴金融贸易区在建商务楼宇共有28个项目，地上总建筑面积约为210.5万平方米；已明确项目、将要开工建设的商务楼宇共12个项目，地上总建筑面积128.17万平方米。而到2006年底，陆家嘴金融贸易区内已建成楼宇112幢，总建筑面积789万平方米，使用率达到90％以上，其中部分楼宇已经达到100％。

　　上海最高的租金？

　　环球金融中心之所以备受关注，除了高度第一外，其开出的高达3.3美元/平方米/天的租金价格也破了上海甲级写字楼租赁价格之最。然而，DTZ戴德梁行上海公司写字楼部董事卓奇乐对记者透露，一般上海的写字楼租金报价都以建筑面积来计算，而环球金融中心给出的价格则是按照使用面积来算的，如果折合成建筑面积的话，也仅超过2美元/平方米/天。“而且这一价格为报价，所以实际成交价格应该跟目前的市场价格分别不大，并不会高出很多。”

　　来自DTZ戴德梁行写字楼部的报告显示：未来12个月，上海甲级写字楼市场需求将保持强劲增长势头。很多公司越来越关注中国市场，并陆续进驻中国，因此将会增加人力投入以确保符合其中国业务的发展需求。这些公司近来忙着在供应紧张的市场中寻找合适的办公地点。

　　不过这种紧张局面很快将得到缓解，未来12个月大约有945443平方米甲级写字楼新增供应量上市，主要分布在浦东陆家嘴。预计陆家嘴未来新增供应大约54万平方米，仅上海环球金融中心一个项目就将提供22.6万平方米的新增供应。

　　此外，上海银行大厦完工上市，是继2005年花旗集团大厦建成后小陆家嘴地区推出的第一个写字楼项目。上海银行大厦建筑面积69698平方米，将上海甲级写字楼存量推高至4122291平方米。

　　卓奇乐预计，2008年至2009年，陆家嘴地区还将会有持续供应放量，这一趋势将延续到2010年。届时陆家嘴的写字楼供应量将达到100万平方米，会对租金产生一定的压力，但是这并不意味着租金会下调，可能只是升幅没有以前大，开发商也会推出一些相对优惠的租赁条款。

　　至于备受社会关注的规划中的小陆家嘴人行天桥工程，如果付诸实施，这项工程无疑将会提高该区域对甲级写字楼租户的吸引力。目前小陆家嘴区域各楼宇间的人行道路并不方便，浦东新区政府已经关注该问题，并邀请三家公司参与设计人行天桥工程，相信可以缓解楼宇间的交通问题。

　　由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到1.09美元/平方米/天（8.13元/平方米/天）。

　　金融中心更加稳固

　　“目前小陆家嘴的金融氛围已经相当浓厚，随着越来越多的外资金融机构开始落户上海，他们的首选目标一定是陆家嘴的甲级写字楼。”卓奇乐表示：“不仅如此，一些金融机构的上下游行业以及投资银行、保险公司和证券机构也会考虑将陆家嘴作为办公地点。”

　　公开资料显示，截至今年上半年，陆家嘴金融贸易区已集聚近400家中外金融机构，其中外资金融机构达200多家；7家外资银行法人机构经批准正式开业，还有另外4家获准筹建。

　　森大厦株式会社表示，已有多家国际金融机构、律师事务所、咨询公司明确将入驻上海环球金融中心。名列日本三大银行的瑞穗实业银行、三井住友银行已确定将进驻中心，JP摩根、雷曼兄弟等多家美国大型投资银行和证券公司也正在积极商谈租用事宜。

　　由于金融中心作用的定位，国际金融机构入驻小陆家嘴的同时，也愿意支付高额价格购买部分楼面。2000年，汇丰银行购买四层汇丰大厦及大厦冠名权（原名森茂大厦）；2006年，花旗银行斥资购买六层花旗银行大厦及其冠名权；同年，渣打银行宣布投资4000万美元，以租赁及购买方式入主将于2008年竣工的陆家嘴一栋在建写字楼，并将其命名为渣打银行大厦。近期，汇丰银行正式宣布购买位于陆家嘴中心地带的上海国际金融中心中的20个层面。

　　按照浦东新区发展设想，未来将进一步吸引外资银行中国区总部或独立法人公司到浦东设点，还要吸引一批外资证券、保险机构和国外机构投资公司和投资者等，以及非金融行业大型跨国公司总部进驻。 (来源：人民网-《国际金融报》)