房价是地价之母

　　房价是地价之母

　　近日，国家发展改革委、国家统计局公布了全国8月份的城市房价情况。全国70个大中城市房价8月份同比上涨8.2%。北海、深圳、乌鲁木齐、北京和蚌埠等城市新房涨幅超过10％。

　　无疑，在调控房地产方面的结果令人黯然，是因为一些政策并未击中要害。

除了“交易税可以抑制房价”这一世俗智慧（经济学家加尔布雷斯创造出的一个词，指那些日常式样的、想当然的一般教条）已被丢弃以外，还有另外一个“世俗智慧”盘踞在大部分人的脑中，这就是：“房价高是因为地价高，如果地价主动下去了，房价自然就跌落了”。这种言论大多为地产商所持有，而且从逻辑上看也具有很严谨的成立性。但实际上，它颠倒了一种关系。其实，“地价是房价之母”是错误的，持有这种言论的发展商经常会辩护式地说，房子卖得贵是因为其成本（地价）上去了——这种言论，即价格是由成本决定的。其错误之处在于，就像在撒哈拉沙漠种蔬菜一样，即使成本再高，种出来的菜在市场卖也不会卖到天价，因为市场上有来自适合种菜地区运来的菜。

　　实际上，房价和地价之间的真实关系是“房价是地价之母”。恰恰是因为房价高，所以在土地竞拍上，地产商之间就敢于“出天价”，使得土地价格变得畸高，然后高地价又成为房价继续走高的理由，最终，双方互成因果和驱动，相互“滚雪球”式地放大各自的价格。真想控制房价，就不能寄希望于单纯地扩大土地供应，或创造出“限地价限房价”等模式，政府应该大规模修建经济适用房。

　　如果我们将控制房价的思路还是局限在“地价－房价”模式上，就会发现这反而增大了房价的风险：因为政府加大力度竞拍土地获得巨大的地租，然后开发商囤积土地（或者倒手土地），降低开发速度，诱导市场对房价的预期继续升高，使得人们产生更大的恐慌性购买和投机型购买，使得银行体系产生大量潜在的坏账。地产商非常希望政府的行为模式一直纳入在“地价－房价”模式上，他们极力鼓吹高地价产生了房价泡沫，但政府真的调低地价，他们就成为最大的受益者，他们就能获得更多的“倒手土地”的收益以及降低其囤积的资金成本。同时，市场上的房价依然涨势惊人。

　　今年的房地产开发数据也证实了这一点，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。今年上半年是房价有史以来增长最迅猛的阶段，房地产商应该比过去任何时期都有动力加快推出新盘。即使是这一时期，依然存在着数量不菲的土地“囤积”以及“倒手”。这充分说明了“地价－房价”模式的反作用。

　　“房价是地价之母”表明了一种立场，即抑制房价需要的是政府修建大量的经济适用房来直接干预房价，而不是简单地以为扩大土地供应就能迅速摆脱高房价的困扰。当然，这并不是反对政府向开发商扩大土地供应。但我们更强调的是，政府应该修建房子，直接去干预房屋市场，而不是仅仅借助“地价－房价”模式来控制房价。试着想想，一旦房价下跌了，竞拍的土地价格自然也会下跌，地产商就不会采用一种“疯狂”的战术来追逐土地，而银行的风险也会随着房价回落而降低。同时，房价下跌也会使得房租下跌（房价下跌会让人们觉得买房比租房合算，导致房租进一步下跌），使得民间自动提供一个“廉租房”市场，而这个廉租房市场也许比政府的“廉租房系统”更有效。