开发商囤地捂房现象严重 储备土地足够开发27年

　　地产商“囤地”透视 储备足够开发27年

　　国务院发展研究中心9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大，“全国最大的‘地主’是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米，其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍”。

8月份国家发改委价格监测中心发布的《2007年中国上半年房价分析及后期走势预测》明确指出，“开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾”。同时，根据在香港股市和内地股市上市的各大房地产企业上市公司2007年中报，土地储备（建筑面积）10平方公里以上的不下10家。

　　正如这些研究报告所指出的那样，当今年各地政府加大土地供应，甚至是“节衣缩食”地放出储备地块之时，在各地土地市场上唱主角的大型房地产开发企业的土地储备并不少，广州、上海、南京、杭州等全国多个城市土地出让呈现出“天价拿地、疯狂圈地”的局面。然而，“取得较多土地的企业有效利用不足”，中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%”。

　　对此，专家学者们指出，“如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题”。“开发商囤地不但影响到房价，影响到城市建设发展，让政府处于被动地位，而且囤地带来的风险也会转嫁到股民身上”，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江发出这样的担忧。

　　“囤地”现状：开发商土地储量远大于政府推地量

　　“8·31大限”（2004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，协议出让叫停）之后，中国各大城市一级土地市场的供应被足足收紧了两年。随着“8.31”历史遗留土地的清理、政府土地储备的增加以及在房价上涨等诸多因素作用下，今年伊始，一二线城市不约而同地加大了供地力度。

　　“今年起，广州连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上”，今年3月广州出台的“穗七条”无疑让人十分振奋。尽管有业内人士对相当于过去两年供地量总和两倍的5平方公里执行可能性表示怀疑，但八月底九月初，广州集中推出包括诸多政府储备地在内的100多万平方米土地时质疑的声音听不见了。

　　尽管政府已十分努力地增加土地供应量，但“8.31”大限三周年之际，合富辉煌市场研究部的一份统计报告显示，开发商手中存储的地更多。“根据官方公布的建设用地通知书以及房地产开发企业的项目进展情况和上市公司公告，我们初步统计出，广州尚有40平方公里住宅用地没有开发”，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说道，“初步统计，广州十区约29平方公里多住宅用地未开发，加上从化、增城已出让未开发土地，全广州约40平方公里住宅用地囤积在开发商手中”。

　　不仅广州如此，北京今年也掀起供地高潮。《北京市2007～2010年土地供应中期计划》显示，总量约1.12万公顷（112平方公里）的商品房用地将从今年开始分批推向市场。今年下半年北京大规模增加土地供应量，达到1147万平方米。与此同时，珠海、东莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明显加大，珠海市国土部门近日一次性挂出8宗建设用地、总建筑面积约80万平方米。

　　同样，与广州相似，各地都不同程度存在“囤地”情况。一年前，北京官方驳斥“地荒论”时公布的数据显示，“全市尚有约8000万平方米的可开发土地还在开发商手中”；根据去年上海房地局官员批露的数据，上海近年批出约2万幅、总面积约500多平方公里的建设用地，现在可能仍有2000余幅、约113平方公里土地未开发；今年春节前，深圳市规划局一位官员透露，深圳市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。

　　广东省统计局数据分析显示，全省开发企业土地购置费用大幅增加，有“囤地”倾向。据统计，上半年房地产企业本年购置土地面积大幅增加，达1254.47万平方米，同比增长27.5%；但待开发土地面积基本与上年同期持平，只有4748.55万平方米，略增长0.1%，上半年完成开发土地面积还比上年同期下降了16.6%。

　　土地市场上，趁着政府土地开闸，开发商们正在加速囤地，各地“地王”频现，楼面地价赶超房价。6月21日，上海杨浦区的新江湾城D1地块短短6分钟竞拍，面积不足5.93万平方米的地块，从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交，楼面地价达到每平方米12509元，与其周边在售新房的价格相近，而7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价每平方米6677元已是“天价”；4月6日，南京河西建邺区所街地块成交的楼面地价也达到了每平方米5530元，而3个月前成交的另一幅相邻地块的楼面地价每平方米还只有4626元；6月25日，杭州拱墅区第20号地块，楼面地价约每平方米12245元，接近相邻楼盘的售楼价；5月31日，佛山南海桂城千灯湖海七路、南海实验小学西侧地块以9.52亿拍出，楼面地价高达5907元/平方米，成为佛山“地王”……

　　令人关注的是，频频创造“地王”的主角正是各大上市房地产企业。这些上市公司的年报、中报显示，尽管其本身土地储备（建筑面积）已经不少，但随着政府开闸放地，他们的土地储备也在迅猛增长。碧桂园的中报显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%。“其中40%位于广东省内，60%则位于广东省以外地区”，碧桂园董事长杨国强表示。而今年上半年，碧桂园房屋销售面积仅90多万平方米，“如果以全年销售200万平方米计算，它目前的土地储备足够其开发27年之久”，黎文江说道。

　　某全国知名的龙头房企也改变策略积极“囤地”。其中报显示：公司计划2007年增加1000万平方米左右的项目资源，今年上半年，其购地开支超过100亿元，土地储备已经达到2157万平方米，“如果按照这样的态势发展，该公司年底可达到3000万平米的土地储备量，如果按照每年新开工面积递增50％的速度，该土地储备可供其3年左右的消耗”。

　　广州某知名地产企业截至2006年3月拥有总建筑面积约940万平方米的土地储备，但今年的中报显示，目前其土地储备已达到约3113.3万平方米，今年上半年富力就在广东以外购入七块地，“目前手头土地储备足够未来3年之用，为达营业目标，集团每年需要投资约200亿元购置新的土地”， 该地产集团负责人说道。

　　珠三角某知名地产企业则在目前2300万平方米的基础上，预计还将在今年购入3000万平方米的土地储备，业内分析认为，“足够它近10年的开发所需”。此外，新世界中国最新土地储备超过2400万平方米；中国海外及合生创展的土地储备也均超过1800万平方米；2005年末土地储备500万平方米的金地集团发布的中报显示，今年上半年，公司新获取的土地储备比去年全年还多，其项目储备约800万平方米，足以满足公司未来3年的开发需求，“下半年土地储备突破1000万平方米几无悬念”；广州某知名地产中报显示，截至7月31日，该公司拥有土地储备1007万平方米，这是该公司土地储备首度超过千万平方米……

　　国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》指出，在许多二三线城市，越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势，可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。此前的建行报告显示，2001年年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。

　　“囤地”原因：历史用地规避闲置地处理 招拍挂拿地上市公司天时地利

　　“大量的土地储备在开发商手中有其历史原因”，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说道，“过去协议出让的土地多，协议地、人情地延伸到现在”。以碧桂园为例，黎文江表示，其土地储备中不少都是划拨的，根据其业绩报告，其地块成本2006年时占房屋销售价的9%，而今年更是下降到7%。

　　据黎文江介绍，广州从1992年开始实行土地出让的有偿使用、并交纳土地出让金的制度，当时是划拨的方式协议出让的；当时出让金标准：住宅820元/平方米，商业1800元/平方米，土地所在地段有30%的上下浮动；“当时各行各业都申请拿地，让市长、规划局长、国土局长批，规划局长离任的时候，保险柜中有很多的纸条，都是要求批地的，都转给下一届的局长处理，当时的情况是不公开，不透明的方式”。

　　广州市国土房管局副局长黄文波在市场处处长任上说道，1993－1998年，政府委托开发商去征地和拆迁，开发商拿着政府的批文征的地，就是通常说的协议土地；广州市由于"开发早、时间久，因此烂尾楼、闲置土地积淀的程度相对较深。

　　事实上，不仅广州，全国各地都存在着这些历史遗留问题。北京数百个项目在2004年“8·31大限”前未办完手续，其后为了监督这些遗留土地尽早入市，政府允许这些“8·31”未过关的遗留项目继续由原土地开发方进行一级开发后再到市场上公开交易。 但北京市国土局近日下发通知明确，12月1日后，这些遗留项目仍未办理一级开发手续的开发商将失去地块的开发权。据调查，北京市2002年至2006年已出让未上市的有463个、3373万平方米住宅项目。

　　相比国内其它城市，广州较早破除了沉规。据了解，广州市1999年以后就没有协议出让土地，在土地公开招拍挂、建立有形市场方面，广州市是走在前面的，其它城市2001年以后才陆续跟进。"相对而言广州市的协议土地截止日已经提前了"，合富辉煌首席市场分析师黎文江介绍，广州从上世纪九十年代就开始实行了招拍挂，但当时获得土地的渠道是靠关系和人情批地，因此造成很多的土地虽然实行了招拍挂，也无法拍卖下去，“很多时候地块都流拍了，没有开发商要”。

　　同时，早在1997年，《广州市闲置土地处置办法》就已经向地产商们发出了预警，提醒开发商们尽快对圈占的闲置土地实施开发，2年内未开工的，政府将无偿收回。“但是，在收回的闲置地上，大多数是工厂、机关等企事业单位用地，涉及开发商的较少”，黎文江说道。根据历次公布的收回闲置地名单，仅有一次涉及珠江投资、光大、金地三家知名地产商，此外，多是小型房产企业地块，比如：富银房地产、恒伟房地产、大统房地产、荔港城房产、新都会房地产等。

　　“上有政策，下有对策，每到检查，就在工地安排一些机器和工人作出开工的样子，就不是‘闲置’了”，黎文江说道。对此，国土部门收地人员也予以了确认，“一些开发商用足2年的闲置期，到了期限才开始动工，但放慢施工速度，或声称在修改设计规划，或找出征地拆迁难等各种理由，仅修改设计一项就可以再拖上一年半载的”。同时，国土部门人士指出了一项旧制度的缺陷，“过去出让地块合约中大多没规定何时完工，何时销售，因此，只要开发商‘动工’了，对其何时完工就没有了约束，地块也不是闲置了，如果我们收了地，开发商可以反过来告政府”。此外，黎文江等专家指出，近年的宏观调控，尤其是“国六条”后要求按“70%以上90平方米以下户型”来清理未开工建设项目的规划，在客观上也使得住宅项目建设放缓，一些开发商也以此为借口延迟项目开工。

　　在“8.31”大限后，住宅用地招拍挂获得成了天经地义的事，各个房地产开发企业必须到市场上获得地块。土地是稀缺资源，是房地产开发企业发展的根本，“买少渐少”。于是，为了能有充足的资金获得地块、建设项目，以寻求企业的持续发展、增强竞争力，各个房地产开发企业纷纷上市，上市公司凭借着便利的融资渠道在土地市场上以动辄几十亿、上百亿元的资金购置地块。刚刚在香港上市的广州合景泰富集团，在融资30多亿后，立即在成都购置价值几十亿元的土地。而购置地块后高昂的财务费用、项目建设费用，又迫使开发商融资、再融资。而“土地储备是衡量房地产企业未来发展潜力的指标”这一证券分析思维也起到推波助澜的作用，当雅居乐地产土地储备计划大幅增加，瑞银发表研究报告第一次给予其“买入”评级，对于富力、保利等一线开发商，数千万平方米的土地储备也令投资机构给予他们“买入”评级。

　　“囤地”影响：土地有效利用不足推动房价上涨 风险转嫁给股民

　　尽管有专家认为“囤地”与房价上涨没有必然联系，国土部门有关负责人也表示“地价高不一定代表楼加高”，但是“囤地”带来的土地有效供应和利用不足，却可以令市场供应“缩水”，推动了房价上涨，这也是政府开闸放地原因之一。“政府与开发商也在博弈，本想在‘8.31’后通过收紧地根逼迫开发商开发原有的协议用地，但如今没办法，明知开发商手中有不少地还是要推地出来”，黎文江说道。

　　正是因为开发商囤地，市场上尤其是一级市场上地块越来越少，所以，已有不少土地储备的房地产开发企业仍不惜重金竞购地块，导致地价攀升。广东省统计局公布的数据显示，由于地价的攀升，今年上半年广东开发企业土地购置费用大幅增加，本年购置土地费达178.69亿元，增长了85.8%；与此同时，上半年广东省商品房销售均价为5887元/平方米，同比增长18.1%，其中广州市均价为7743元/平方米，增长25.8%，深圳市均价更高达13178元/平方米，涨42.1%。

　　同样，反映在上市公司业绩报告中，上涨的地价同样带来了居高不下的楼价，广州知名地产企业的中报显示，截至今年8月底，集团合同销售额达95亿元，平均单价由每平方米9280元增至9630元；其中广州销售均价为11870元，北京均价8010元，天津均价8450元；期内，毛利率由31.9％增加至32.8％。其平均售价从2005年开始按照每年递增近1000元/平方米的速度在变化。其他的上市房企情况也与之类似。

　　在广州今年的一级土地市场中，记者遇到多位并非参与竞买的开发商代表。尽管这些开发商代表一边感叹地价“疯了”，另一边却着手回去调整项目售价，“虽然我们这些项目的地价当时很便宜，但是企业在不断发展，要用现在销售的钱去买未来的地，因此，我们不可能按照过去拿地的地价来核定房屋售价，肯定是按现在的土地价格来衡量”，一位知名房地产开发企业项目投资部的负责人说道。

　　房价的上涨只是“囤地”带来的一方面影响。黎文江表示，更深远的影响在于“囤地”还可能会令政府被动，令小股民受到伤害。“别看现在有的企业囤的地是荒山野岭，但随着城市发展，政府很可能就要从开发商手中将地买回来，至少，政府投入的市政配套等令开发商囤的地升值，总之，开发商手中地越多，政府手中地越少，与开发商博弈的筹码也就少了”，黎文江说道，“另一方面，上市公司疯狂拿地后风险就会转嫁到股民身上，一旦房地产企业投资失败，损失的是小股民的钱”。

　　有分析人士注意到，尽管目前房屋售价上涨，但房地产开发企业拿地的成本也在上升，某知名地产企业在香港上市后平均买地成本为每平方米756元人民币，但2007年购地开支上升为每平方米6178元人民币，由此，上市房企的资产周转率却出现了下降，比如：内地股市上某龙头房地产企业的总资产周转率2004~2006年依次为0.59、0.56和0.51，但是2007年上半年的总资产周转率变为0.2；广州某上市房企的总资产周转率2004~2006年依次为0.51、0.39和0.33，但是2007年上半年其总资产周转率为0.11。按照会计准则，总资产周转率等于销售收入净额除以资产平均余额。因此，总资产周转率的下降意味着上市房企的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放缓。

　　同时，房地产调控的声音不断，收紧房贷、打击炒楼、增加保障型住房供应等措施，尤其是增加限价商品房的措施都对房地产业构成风险。“房地产是一个高风险、高利润的行业”，黎文江说道。“现在的地价高不一定代表未来楼价高，等到大量限价商品房出现时，现在购房的市民就会抱怨了”，广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波说道，“广州限价商品房的比重肯定会加大”。

　　措施：收地约法三章红黄牌制度各地各施其法

　　如今，“囤地”已是公开的秘密，各地都打出“组合拳”来打击囤地、稳定市场、平抑过快的房价涨幅。广州在承诺连续三年推出5平方公里土地的同时，也是在全国最早展开“收地”的城市。10年来，广州按照分类分期分批的原则稳步推进闲置土地处置工作，依法收回闲置土地1286宗，2446万平方米，大约相当于28个越秀公园（86公顷）。 尤其是近年来，广州市对闲置土地，尤其是故意囤积土地的行为，采取了绝不手软坚决打击的态度，2006年大规模依法收回181宗、273万平方米用地，今年再收回约37宗、约84万平方米闲置用地。

　　同时，针对以往合约没有规定开工时限等缺陷，如今，广州在土地出让合同中与开发商“约法三章”，开始明确缴纳土地出让金的时限、开工时限、完工时限，有的还特别规定地块建设面积中90平方米以下中小户型的建设时限，最近还新增了领取预售许可证时限（符合预售许可条件10日内申请）和发售（取得预售许可证10日开始销售）时限，违背其中任何一条，开发商都要缴付违约金。

　　北京也出台四项措施打击圈地囤地，加快土地供应。其中，第一条“建立拟入市地块推进情况红、黄牌制度”，对规划意见书已过期和审定地价已过期的项目用地，以及对规划意见书和地价将要到期的项目用地，将采取包括撤销其直接入市资格、撤销已审定的地价成果、限期上市交易在内的严厉措施。而第二条规定，“直接入市交易项目用地必须具备‘三通一平’条件”，可以保证土地在交付后开发商可以马上进行施工，防止其以整理土地为理由拖延开工期限。其余两条分别为“按月向各区县政府、区县分局及分中心通报土地供应情况。”“项目落实到责任人，并按月上报项目进度及完成情况。”

　　此外，宁波等地也都在全市范围内开展对已出让住宅用地的专项清理活动。

　　专家说法：根据土地储备设立竞买准入门槛 减少大地块出让

　　“如何促使开发商加快开发速度，将‘囤地’拿出来开发，目前这是一个难题”，黎文江说道。广州市房地产专家韩世同也表示，"8.31"之前开发商获得的土地，政府没有力量促使开发商开发土地，因此导致土地和住宅的供应都达不到，“今年供应5平方公里住宅用地，但是开发商如果不开发，还是达不到效果”，“如何让开发商手中的土地得以开发，需要新的模式”。

　　黎文江就此提出两点建议，首先，“囤地”有一部分是因为过去一次性卖“巨无霸”地块，开发商分期进行开发，后期开发不紧凑而“囤起来”，政府也不能因此判定开发商未开工，因此，建议出让地块应避免大幅地块的出让，否则，土地大量地集中到一些开发商的手中，将使他们在楼市中更有"话事权"；其次，建议政府在出让土地中根据开发商土地储备量设立准入制度，“拿地较多的开发商应被适度限制再继续拿地，事实上开发商过量囤地也有风险”。

　　此外，有专家建议，通过缴纳较多的保证金形式限定开发商必须在多少天内开发、销售，如果不开发，不但没收保证金，还要进行处罚。 (记者 李婧)