深圳二手房交易按评估价征税可能于10月出台

　　二手房交易按评估价征税可能于10月出台，市场人士认为

　　“评估价冲击波”并不可怕

　　深圳市地税局有关人士透露，我市可能于10月份开始在二手房交易中按评估价征税。与两年前就开始的传闻相比，政策的最终出台意味着预期中的“第二只靴子”落地，那么，“第二只靴子”会对深圳二手房交易市场带来怎样的影响呢？昨日，记者走访市场，并采访了有关专家、业界人士以及部分市民。

　　二手房交易量连续下滑

　　近两年来，市场上就不断有传闻，称我市将按评估价向二手房交易征收增值部分的个人所得税。特别是今年5、6、7三个月，传闻愈盛。受此影响，二手房市场交易量大幅波动。

　　市房地产研究中心今年1~8月深圳市房地产市场分析报告显示，8月份，全市二手房成交较7月下降了26.39％。在成交套数方面，泛城租售网昨日公布的一份统计显示，8月全市二手楼成交套数相比7月环比下降42.3％，其中，福田、南山、宝安、龙岗分别下跌55％、67％、43％、46％，罗湖、盐田分别上涨65％和22％。在成交面积方面，受新合同实施影响，除罗湖较7月有所上升外，福田、南山、盐田、宝安、龙岗纷纷下降，相比7月跌幅分别为55％、68％、32％、33％、46％。

　　现在，二手房交易按评估价征税的政策终于明确，市地税局有关负责人对媒体表示，目前二手房估价系统已报市政府，预计下个月就会实施。这一政策终于正式到来，也使得人们的担心越来越重：实施之后，深圳是否会像国内有的城市，出现二手房成交量大幅下降甚至一段时间成交为零的局面？市房地产研究中心副主任王锋认为，这一担心是多余的，按评估价征税之后，不会出现交易量大幅下滑的局面。房地产市场与股市一样，供求关系的不明朗，会导致市场出现震荡。而一旦政策和供求真正明朗之后，市场就不会出现震荡。他说，对于这一措施，其实市场已经有了充分准备，人们在心理上都已经对此进行了消化。最近一段时间二手房交易量减少，本身就是多种政策预期下市场的一种反应，也说明市场有了承受力。王锋说，“明朗是一件好事，由预期到现实，反而会使市场更加有序地运行，对炒家也是一种压力，能有效地抑制市场上的炒房行为。”

　　抵税政策使税负大大降低

　　其实，按评估价征税这一政策，我市已经在龙岗区试行了一年，有关人士表示，从目前实施的情况看，这一政策是成功的，并未对市场造成大的冲击。担心这一政策实施后成交大幅下降的人士认为，按评估价征收房产增值部分20％的所得税，与目前相比，会大大加重买卖双方的负担，但是，市场有关人士表示，20％看起来是一个不小的比例，但由于实施政策中规定有一系列可以抵税的部分，因此，人们实际负担的税费比例远比想像中的少。世华地产布吉按揭部经理覃丽莉在龙岗布吉从事地产中介多年，也经历了龙岗试行按评估价征税的全过程。她说，2006年6月开始，龙岗开始严格执行按评估价征税，登记部门的电脑中会有每个楼盘的评估价，这个价格也随着市场的波动随时调整。刚实行的时候，连中介都不知道该怎么做，相互观望，因此开始的确有一段时间成交量很少，但是，她说，“不是由于政策的原因，而是因为我们不知道该怎么做。”后来，地产中介弄清楚了相关程序，效率也越来越高，成交也没有因此而受到影响。她说，现在二手房交易的登记过户价与实际成交价基本接近，而且在统一使用规范合同后，市场得到了规范，操作起来更为可行。覃丽莉说，其实按评估价征税不会如人们所想像的那样大幅度增加税负。她介绍说，根据政策，有许多项目可以抵税，其中包括装修费，可以按总房价的10％计算；营业税可以全部抵个税；其它还包括按揭供楼的利息、买一手房时的税费、公证费等等，加起来是一笔不小的数字。她算了一个账。比如一套房子增值20万元，如果供楼三五年，利息会有五六万元，营业税也会有2万左右，装修费也会有几万元，加上买新房时的税费等等，总数会有10万元。她估计，抵税部分至少可抵掉50％以上的个税，所以卖房者实际上负担的比想像中的少得多。

　　市场会有一个适应的过程

　　结合布吉情况，覃丽莉认为，按评估价征税实施过程要循序渐进，给市场一个适应过程。她建议，刚开始实施的时候，评估价不要定得太高，可以走一个价格由低到高、循序渐进的过程，让人们一点一点地接受。这一政策对房价是否会有影响，记者采访的市民看法各异。一位姓林的小姐认为，按评估价征税，房价会在一定时间内降下来，“税费增加会使买方增加持币观望的心理，部分投资业主会抛盘出售，以后几个月会有相对低于市场价格的二手房入市，价格会下跌”。不过，市民刘先生认为征收个人所得税不会带来二手房价的下降，“二手房市场相对比较稳定，该买的买，该卖的卖，成交量会下降，但价格不会降”。杨小姐则认为二手房价可能会更高，征收的个人所得税会被转嫁到买方身上。

　　相关数据

　　深圳二手房价持续下降

　　据有关部门统计，8月份，我市90平方米以上二手住宅价格比上个月下降7.0％，这已经是我市大户型住宅价继7月之后第二个月下降。

　　与此同时，我市90平方米以下住宅价格也连续在7、8两个月走低，分别比上个月下降2.1％和2.0％。

　　世华地产昨天公布的一份报告显示，近几个月，深圳二手楼市场在一系列调控政策的影响下，进入市场观望期，二手房均价出现波动，成交量大幅下滑，成交物业类型也有一定变化。7月份以来，90平方米以下住宅的全市总体均价出现下降。

　　通过对全市17个热点片区90平方米以下的住宅价格进行长期监测并结合公司的成交数据，世华地产的报告显示，7月份全市二手房买卖成交均价为每平方米1.16万元，比6月下降2.2％，8月为1.09万元，比7月下降5.4％。其中90平方米以下住宅7、8两月均价分别为每平方米9888、9690元，与上月相比分别下降2.1％、2.0％。

　　全市六区房价涨跌不一

　　据世华地产统计，从各个区域上来看，福田区90平米以下住宅均价最高，8月份为每平方米11749元，南山次之，为每平方米11567元。自7月份开始，90平方米以下住宅福田、罗湖、南山三区均价出现下跌，其中南山区的下跌幅度最大，与6月份相比，其8月份的均价下跌了约7％。不过，宝安、龙岗、盐田三区的均价却继续上涨。

　　小户型住宅成交量上升

　　世华地产研究中心的报告显示，在已过去的三个月，70平方米以下住宅成交有所上升，而71~90平米成交量比例则在下降。结合对二手楼市场的调研，可以发现30平米以下的单身公寓、31~50平米的一房、51~70平米的两房越来越受到市场的青睐。

　　业内人士表示，造成小户型备受青睐的原因主要有两个方面：一方面是因为自7月开始，深圳大多数银行开始紧缩房贷，首付增加，面积较大的物业总价较高，买家所要承受的资金压力也较大，因此有部分客户转而选择资金压力较小的中小户型物业；另一方面，中小户型物业便于出租，租金回报率也相对较高，风险较小，也就更受投资客的青睐。

　　中小户型住宅租金回升

　　与7月份以来二手楼买卖均价出现微幅下降相反的是，中小户型租金水平却较为稳定，部分区域甚至有一定的上升，从而使全市的租金回报率开始有不同程度的上升。通过统计租金回报率发现，不管是90平米以下住宅还是90平米以上住宅，租金回报率都有所上升，8月份租金回报率分别为4.7％、3.4％。各个区域90平方米以下住宅中，罗湖区租金回报率最高，达到4.9％。

　　虽然近期深圳二手房交易市场成交量出现波动，但有关专家认为，经过一段时间的适应后，深圳房地产市场会更加有序，更加稳定。本报记者张小禹摄