《物权法》将试行社区广告猛增 引业主质疑(图)

小区广告签订模式

　　10月1日《物权法》将试行 为避免新法实施后产生利益纠纷 各小区物业扎堆投放广告 业主质疑

　　“大限”前物业猛接广告续财路

　　广告公司：社区广告量近期增长快 《物权法》专家：按规定公共面积归全体业主所有 之前收益可追索

　　电梯间、楼道墙、便民伞上……近两个月，京城部分小区的公共区域突然多出了许多平面广告。有业主怀疑，10月1日《物权法》试行在即，物业是突击签约广告，以避免下月起无法从业主手里再分"这杯羹"。

　　业主质疑

　　突击签合约物业续财路

　　本月中旬，家住朝阳区中水金海嘉苑的王女士致电本报，反映她所住的小区里近一个月来突然增加了许多广告，但此前物业并没有对此征求他们的意见。

　　"都集中在公共区域，原来电梯里特别干净，现在四壁都被广告占满了。"她认为，物业之所以突击添广告，是为了规避《物权法》实施后这些"财路"被堵死。"按照新的《物权法》，电梯、楼道都是公共空间，产生的利益应该属于所有业主。那这之前物业签下的广告是不是就不受约束了呢？"

　　记者观察

　　两月内电梯、楼道广告激增

　　"怎么楼道都变广告墙了！"家住金鱼池小区阳光地带的业主张琪近一个月来发现，楼道的墙上被贴上了一层新"墙纸"。9月21日下午，记者在该小区楼道间看到，墙纸间隔2米，每张长半米、宽40厘米，上面包含了轿车、油漆、商场信息等多种广告。

　　此外，最近两个月，在中华家园、垡头华侨城回迁楼、宣武区广外的部分小区也出现了楼道广告墙。家住丰台新奥洋房的薛小姐也向记者反映，从7月底开始，楼内每个电梯间都新添了两个广告位，但是之前物业并没有向他们征求意见。

　　灯箱、便民伞成了广告新"阵地"

　　除了楼道和电梯，一些小区还启用了广告新"阵地"。今年8月起，宣武区万和世家小区的各个单元门前都摆上了几把便民伞，方便业主在雨天出行，但业主们发现伞面上布满了广告。虽然没有贴在楼道里，但放伞占用了公共区域，而且物业也收了相应的占地费，这让业主陈亮等人认为就是一种变相广告。

　　在宣武区西豪逸景小区，电梯和楼道里长方形的灯箱，虽然能给居民照亮，但灯箱上的广告同样让业主刘京等人不买账："用公用电、占公用地儿，其实是为把广告做得更醒目！"

　　随机采访六成业主不知情

　　在调查中，记者又在新奥洋房、西豪逸景小区等尚无业委会的4个小区随机采访了60位业主，所有受访者均表示之前物业没有就安放广告征求过他们的意见或做过公示，有六成人对自家楼道、电梯内的广告收入额一无所知。

　　"没有业委会，这些广告到底能带来多少钱我们根本不知道，物业是不是用在业主身上，如何分配的，也没有人牵头去调查。"新奥洋房的业主薛小姐说。

　　广告公司证实

　　物业变主动订单涨三成

　　华语传媒目前在京城"渗入"的社区有200多个，该公司的业务员表示，虽然广告协议一般由广告公司、物业和业委会三方签订，但他们一般都是和物业签署，但之前会要求物业征求业主的意见。

　　此外，阳光润泽传媒广告公司的代理商王先生告诉记者，以前都是广告商主动联系物业要求承租广告位，但最近两个月，确实有十来个小区的物业变"被动"为"主动"，要求增加广告投放量。一般情况下，每块广告牌的月租费根据小区基本条件从300元到上千元不等。

　　专门从事社区媒体工作的融众广告公司负责人陈东也证实，从7月份开始，他们的月订单数比之前上涨了三成左右。

　　物业回应

　　广告扎堆投实属巧合

　　记者从中水金海嘉苑小区物业处证实，所有广告都是在近两个月内"上岗"的，之前没有就此与业主协商。但工作人员张艳云表示，签约早在今年3月，只不过广告在同一批次安装。她还称物业保证将收益与业主分享并公示。

　　金鱼池小区阳光地带的物业公司的一位张姓工作人员称，最近广告增加与《物权法》将要实施只是巧合，他们没有主动联系广告商。此外，在与业主签订的购房合同中，也写明开发商拥有在电梯、楼道、楼顶空间投放广告并获得收益的权利。

　　专家说法

　　解答人：《物权法》草案起草组负责人江平教授的助手、中国政法大学民商法博士李志强

　　问题1：公共面积是如何定义的？产生的利益归谁所有？

　　回答：即将实施的《物权法》只规定业主对共同部分享有共有权，并没有详细定义"公共面积"。目前北京可参照其他城市的规定，比如西安就规定公共面积包括房屋的公共门厅、走廊、户外墙壁等。

　　小区内公共面积的处分所带来的收益，都应当归属于业主所有。这里的处分包括出租、占用、悬挂广告等方面，只要这些实施行为位于公共面积之内，业主就可以要求获得收益。

　　问题2：在公共面积上上投放广告的正常程序是什么？

　　回答：业主相当于股东，他拥有重大决策的决定权；业委会相当于董事会，开会讨论决策并执行；物业相当于股东挑选的公司经理。10月1日起，广告公司应直接与业委会洽谈签约，或者从业委会证明物业已经得到业主授权，之后与物业签约。但是签约之后的收益，物业必须明示给业主。

　　问题3：小区如果没有业委会怎么办？

　　回答：建议由一些业主发起，征得多数业主同意，与物业进行谈判。

　　问题4：物业公司已经获得的收益，业主可否追索？

　　回答：即使是物业在《物权法》实施前与广告公司签订了合约，收益也属业主所有。10月1日之后，业委会可以向物业要求这部分的收益。业主可以要求物业公示款项金额数量、用向。物业违规，业主大会可以找到房屋行政管理部门投诉或起诉。

　　问题5：如果在购房时明确这些权利归开发商怎么办？

　　回答：这表示业主当初已经放弃了对公共面积的权利，不能再限制开发商和物业对其的合法处分。

　　文/记者冯祎鲁曼

　　收入算账

　　以一栋楼两部电梯，每梯两块广告牌，每块广告牌月收费300元计算300元（单块月收入）×2（块）×2（部电梯）×12（月）=14400元即：每栋楼内电梯每年可给物业带来收入14400元。