房贷新政卡了谁的脖子(图)

上海市民在浦东新区房地产交易中心进行房产交易。

　　房贷新政无疑是最接近可操作性的房地产市场调控政策。然而，对于“第二套房”的界定，各家商业银行还是给出了不同的答案……

　　2007年10月8日，国庆节之后中国股市开市的第一天，沪深大盘大幅高开后保持高位强势运行，令人多少有些惊异的是，在各板块中，金融、地产板块成为领涨重头，工商银行出现了久违的涨停景象，而老地产龙头深万科也强势涨停。

　　实际上，就在国庆节前，金融和地产板块还受到了政策的影响，让包括股市投资者、楼市投机者在内的很多人郁闷———9月27日晚11点许，中国人民银行、中国银监会网站同时发布了《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，《通知》中提高部分房贷首付款比例及贷款利率的规定，终于使已传说很久的调控措施成为事实。在这样的规定之下，投资炒房者将面临更为沉重的资金及风险压力。

　　在政府对市场的调控手段中，货币政策可以称为最直接、最有效的方式之一，面对中国房地产越调控越涨价的市场状况，房贷新政能收到预期的效果吗？

　　剑指炒房一族

　　在房贷新政中，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。其中主要措施有五项：

　　一是进一步严格房地产开发贷款条件。对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。同时，要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套（含）以上住房贷款的首付款比例提高到40%，将利率水平提高到正常利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

　　四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。

　　五是要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。

　　“五招”之中，最为普通群众所关注的，也引起了更多争议的，是第二招中购买第二套住房提高首付款比例，以及上调贷款利率的规定。

　　那么，中国人民银行为什么要出台这样的房贷政策呢？疯狂楼市下的投资热情

　　北京某海外基金公关部门的郭先生，曾有过相当长一段时间的地产媒体工作经历，但即便是这样，在过去，他也很少想过要将有限的资产投到房子上去获利。在他看来，房子就是满足自身居住需求的。

　　2007年年中，他的观点终于发生了改变。引发这种改变的，是日渐高涨的房价———当年他用每平方米4000多元购买的北京东五环外自住的房子，到2007年年中时二手房价格已经翻了一番。

　　这种情况在2007年的北京实际已是普遍现象，有消息称，在北京五环内，已经很难再找到每平方米万元以下的房子。

　　合生国际花园位于北京东三环附近，原定于2005年“十一”后开盘，精装修的房子，其计划销售价格每平方米9000元左右，由于种种原因，开发商迟迟未能如期开盘，结果因祸得福，到了2006年年初开盘时，已经能够卖到每平方米一万二。至2007年年中，这家楼盘发给意向客户的短信，已经变成了每平方米25000元，并称应尽快购买，价格还将上调。

　　正是这样的市场狂热，郭先生开始觉醒，并将自己MSN的网名改为“2007赚钱之道：养猪、炒股、卖房子”。不过，自住的房子，虽然价格已经翻了一番，也不能卖出去，因为拿到了钱，再想买到合适的房子，难了。在这种情况下，一方面，他后悔一年多前将银行房贷一次性提前还清，使得不能有充足的资金去买了房子炒一炒；另一方面，还是通过左挪右借，付了30％的首付，购买了北京东四环外的一处小户型，静待楼市进一步膨胀。

　　像郭先生这样手头资金略有些紧张的要去炒房，手中富有闲钱的人，更难以坐失机会。

　　刘某是一家地产广告公司的老板，在一年前，他就看好了京郊一个别墅项目，精装修每平方米10000元，总房款400万元左右，首付30％，即100万元出头。到目前，该项目已升到均价每平方米15000元左右，他以超过600万元的价格出售，即使加上一年的银行利息，也能够获利200余万元。这一进一出间，实际意味着他只用了100多万元的成本，便搏得了200余万元的收益。也就是说，通过房贷，银行替他承担了300多万元的炒房成本。

　　在如此的狂热中，一方面，本来就供需紧张的房地产市场，更加供不应求，房价快速攀升；另一方面，银行的风险已被越拉越大。

　　在最新一轮被急速拉高的房价热潮中，投资性需求的膨胀已成为最令人关注的现象，一种广泛流传的说法是，北京、上海、深圳等地，投资性需求至少占到购房总需求的50％以上。国家发改委与国家统计局公布的全国房地产价格指数显示，上半年房价可谓“全国山河一片红”。

　　正是在这种情况下，房贷新政出台了。

　　房贷新政难扼房价

　　实际上，在过去的几年时间里，中国政府早已开始了针对房地产市场的调控政策，而提高首付款比例，以及调整利率的构想，也早已有所体现。

　　2003年4月，121号文件拉响宏观调控警报，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

　　2004年3月，“8·31大限”提高拿地“门槛”，继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8·31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

　　2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面。央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

　　2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。随后，国务院办公厅又发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

　　2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施。

　　“国六条”后，“双限双竞”成为政策调控的重点，即：限套型面积、限控制性价位，竞房价、竞地价。此举被业内认为是通过优先发展中小户型、中低价位、普通商品住宅来满足中等家庭收入的住房需求，是房地产调控政策向关注中低收入群体的转向。

　　通过历年的调控政策，不难看出，一方面，房贷新政的核心内容，并不是首次出现，其关键在于是否能够得到彻底的执行；另一方面，面对中国整体经济趋热，人民币亦处于升值通道之中，对于房地产市场的投资热情，就不会因为简单的提高首付款比例和贷款利率而有根本性的改变。

　　正如央行一位高管告诉记者的，现在的调控措施符合各方面利益。其一，提高第二套房的贷款成数可以在一定程度上控制需求；其二，减少投机后，可以防止未来消费的过度透支；其三，可以降低银行风险，即便未来房价回调，银行的贷款也不会受到太大影响。

　　“第二套房”之争

　　虽然房贷新政可以被认为是最接近可操作性的市场调控政策，但对于“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的界定，还是引发了争议。

　　央行及银监会的有关负责人表示，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　但是，如果借款人已经全部还清房贷，是不是还要被认定为已经有了首套自住房？夫妻双重购房，以及用父母、子女及亲戚名义买的房子该如何界定？这些问题都需要进一步明确。

　　据了解，目前，建行、工行等国有大银行基本遵循“从严”的政策———凡是贷款买过房的，无论是否结清，再购房就属第二套住房，将执行首付、利率上浮的政策；而招行、深发等银行则遵循“从宽”的政策———以前的贷款一旦结清，再购就属首套住房，首付比例和利率均不上调。

　　在以家庭还是以个人为购房单位方面，各家银行也存有分歧。比如，中国银行是按照一对夫妇为单位计算住房的，即丈夫贷款买了一套房后，妻子再申请贷款买房时，就算第二套住房。而招商银行则表示，该行“第二套房”明确为“以个人为单位”，假如在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，只要在央行征信系统里没有他们的名字，就可以不受贷款新政的限制。