京城商品房销售回落全款购房增多

　　9月27日，央行与银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的文件，其中规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。该政策甫一实施，旋即引发了房地产市场的微妙变化。一二手房市场销售均下降。

　　期房签约再次回落

　　上周京城楼市期房签约再次回落，持续低迷。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，本周商品房销售套数3226套，销售面积437922平方米，环比上周分别下降8%、6%。期房网上签约4009套，签约面积为588073平方米，与上周相比，分别上升8%、33%。其中期房住宅签约套数为2764套，签约面积为348987平方米，环比上周，均下降11%，期房住宅销售套均面积为126平方米，与上周持平。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明指出，本周京城楼市同上周预测基本相符，并无亮点仍延续低迷走势。“十七大”结束后，由于高层人事调整，目前政策处于真空期，但并不表明接下来不会出台更加严厉的调控政策。随着9月CPI数据的出台，央行可能再次加息，此前市场也一直传言加息幅度或许提高一倍。加之近期北京各家商业银行相继公布实施对“第二套”住房的认定标准。未来京城楼市的销售走势，前景并不乐观。

　　次新房比重明显上升

　　据“链家地产”统计数字显示，2007年6月，建筑年代在5年以内的“次新房”比重为47.7%，7月也只是略微上升到48%，但随后的8月和9月出现了比重上升明显加快的趋势，特别是到了10月，“次新房”供应所占的比例上涨到52%，占到了房源供应总量的半数以上。

　　5年以内“次新房”放量的比重上涨，表明在当前临近年内多次加息成本转化为实际成本的时候，“第二套”房贷首付提高政策和对物业税开征的预期激发了投资者的警觉，引起其对政策风险加大的联想，开始释放手中的房源，而另一方面，“次新房”业主购买时价位较低，而价格上涨最快，收益最多，吸引了业主见好就收，开始出售手中的“次新房”，此外，小户型持有者因为置业升级的需求开始挂牌出售房产也是一个重要的因素。

　　全款购房比例上升3％

　　据“链家地产”统计数据分析，今年以来，随着房价的持续上涨，二手房市场贷款比例呈现逐步上升的趋势，其中1月份的贷款比例为52.3%，9月份已经上升至55%，全款仅为45%；不过，10月份的全款购房比例出现了“止跌回升”，贷款比例仅为52%，全款则上升3个百分点，达到48%。

　　“链家地产”市场研发中心认为，房价持续上涨，消费者购买力出现相对的贬值，贷款比例应该是逐步上升的，但10月份全款购房比例逆势上升，其根本原因在于提高首付款政策的冲击；首先，提高首付比例限制了部分消费者，特别是投资者贷款购房的行为；其次，部分支付能力强的消费者弃贷款而转为全款；对于这部分消费者来说，资金较为充裕，首付款由3成提高到4成并不影响置业计划，但是关键是利息大幅上升；目前基准利率为7.83%，原本可以享受85折的优惠利率6.6555%，但现在要执行基准利率的1.1倍，即8.613%，涨幅达到29.4%；一套总价100万元的房产，首付3成，贷款70万、期限20年，利息累计567991元；提高首付比例及利率后，首付4成，虽然因为贷款额降低，月供少了33.4元，但由于利率高，利息累计达到659983元，增加了91992元；面对多出的9万多元支出，部分支付能力强的消费者干脆采取全款方式，一次性付清房款，既节省了利息的支出，也不用再为央行频繁的加息伤脑筋。

　　本报记者赵丽萍