深圳房价领涨全国可能谢幕 价格正逐渐回归理性

　　宏观调控效应加剧 深圳房价领涨全国即将谢幕？

　　深圳新闻网讯 土地的出让价格和热卖程度在某种程度上是当地房地产行业发展状况的一种折射。

　　11月2日，深圳政府公开出让位于观澜的两宗用地，作为深圳的品牌地产商招商、万科、金地等无一斩获，两宗土地被和记黄埔地产（深圳）公司以10.2亿收入囊中，平均楼面地价为每平方米6657元。

　　“这次的土地出让，竞买基本上是在和记黄埔地产和招商地产两家公司之间展开的，深圳市场观望情绪严重，房价涨幅趋缓，高价拿地获利风险加大，所以很多开发商都在观望。”现场的一位开发商高管向记者解释该公司没有参与拿地的原因。

　　这只是一个花絮。相比之下，楼市9月份以来的价格回落、成交萎缩，似乎更能说明问题。

　　房价逐渐回归理性

　　10月27日，由中海地产开发的位于深圳关外的中海大山地开盘价格引得3000人到场疯抢，280套多层和小高层单位，两个多钟头就销售250套。取得这样的成绩，是因为其6400元平方米的价格，同样的面积户型，有的楼盘价格高出不止一倍。

　　而和中海大山地几乎同时销售的位于深圳福田的葵花公寓以均价3.5万元平方米的高价开盘，截至10月31日晚，深圳国土房管局网站显示售出218套，但其中192套为圣廷苑酒店认购，普通市民购房数量仅为26套。

　　中海地产相关负责人在接受记者采访时曾表示，中海新盘的定价是在回归理性，因为市场已在回归理性。中海的态度表明，品牌开发商已经意识到深圳楼市后市并不十分乐观。

　　深圳楼市也有个别项目销售回暖的现象，“但判断楼市调整是否结束，不能单看这几个楼盘。”深圳中原地产总经理李耀智表示，目前大部分项目都卖得很一般，这几个新盘卖得好的重要原因是整体价格比预期低。“如万科·金域东郡前期对外预测的价格是8000、9000元平方米以上，开盘均价是7500元平方米。”

　　“深圳3万多价格的‘万元房’大把，不过在销售上一直都曲高和寡，6000到9000元的价格是市场的预期。”一位长期研究房地产的专业人士这样对记者说。

　　戴德梁行第三季度市场报告指出：“本季度许多买家推迟或取消购买计划，多数新开盘项目销售成绩远不及上半年推出的楼盘。同时自住客比例高达9成左右。”自住客的置业能力显然无法和投资客相比，市场消费结构的扭转引发了深圳楼市随后的变化。

　　买方市场正在形成

　　二手楼三级市场方面影响相比更为直接，深圳房地产信息网公布的《深圳三级市场第三季度报告》就指出，9月份全市二手房挂牌均价开始下跌，中原深港研究中心的监测数据显示，深圳二手楼10月上半月成交量比9月同期减少59％，甚至比低谷期的8月份同比减少32％，创出成交量新低。

　　不仅如此，过往那些依靠深圳投资拉动的区域和楼盘，也受到了不同程度的影响。在惠州大亚湾，据统计10月份深圳客成交数量急剧下降，仅接近去年同期的30％；而东莞楼市诱人折扣、促销活动不断，

　　而在上半年仍让深圳投资客们为之疯狂的外地地产项目，则更为冷清，直接反映在看楼团上，“一个星期才3个报名电话。”某惠州看楼团工作人员如是说。

　　到现在为止，深圳一手新房市场还没有出现大规模的退房潮，但新房成交锐减是事实。另有部分购房者退单第二套房，更有部分炒家见手中房源无利可图要求退房。退房表明“卖方市场”正面临终结。

　　宏观调控效应加剧

　　记者了解到，由于深圳房价下跌趋势明显，不少炒楼者在乏人问津的情况下数次降价出售。一些专家认为这都是宏观调控的滞后效应所致。

　　“调控肯定是直接的原因。”金地集团内部人士认为，如果要追究深圳楼市“变脸”的源头，政府调控措施肯定首当其冲，年初的清算土地增值税并没有真正动摇市场购买力，随后的多次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一，但是从今年8月份风传二手房交易的个人所得税重新评估、严格征算开始，深圳楼市初显颓势。随后金融手段终于祭出，银行全面停止二手房信贷业务，对新房信贷也是“严加看管”，直至到第二套房首付40%的出台，可以说此番调控直指市场流通环节与资金渠道。

　　“动用了金融手段，这是今年调控的最大亮点。”地产学者戴欣明预计，今年数次加息的效果在明年初将集中爆发，而后续可能的调控政策仍有很多。

　　政策面的最新消息是，国土资源部相关负责人10月28日表示，为防止开发商圈地囤地，今后将要求实行“净地”出让，并要合理控制单宗土地出让规模，且要规定每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年等等。

　　这就是说，此前业界所呼吁的减少数十万平方米的大宗土地一次性出让的做法，已被决策层所采纳，这样将有利于土地供应及时有效地转化为产品供应，防止开发商通过分期开发实现曲线囤地。来源：证券时报