今年7月以来，深圳房地产市场进入一个敏感时期，交易量持续下降，观望气氛日渐浓厚。近期，本报房地产投诉热线先后接到许多读者打来电话，就当前房地产市场热点话题进行咨询或者发表自己的看法。为此，本报精选出读者关心的几个焦点问题，比如，房价是否会出现一个更好的买点？中等收入者目前应采取何种策略？深圳的房价收入比是否合理？……针对这些问题，记者昨日与我市房地产研究专家、市房地产研究中心王锋博士进行了对话。
需求仍然存在只是大家买不起 记者：今年7月以来，我市新房成交持续下降，如何看待这一现象？
王锋：交易量下降的原因来自两方面。
第一，交易量下降本身是市场观望的表现，近两年深圳房价涨幅居全国前列，价格持续上涨会抑制需求，收入比较低的居民买不起房。
其次，这一现象也是宏观调控持续作用的结果。今年初，房地产市场价格和交易量不断上涨，主要是市场上投资过旺的表现。对于投资、投机过旺的问题，国家和我市出台了一系列宏观调控措施，使投资部分的需求有所下降，也表现为交易量下降。
购房者在对未来走势不清楚的情况下，观望气氛于是日渐加剧。
记者：交易如此清淡，为什么房价仍旧没有降下来呢？
王锋：房市和股市的规律不一样，房子是有形的实物产品，只要不存在大量低价抛盘，房价会形成有价无市局面，而不会出现大规模的房价下跌。就深圳的房地产市场而言，目前不会出现大量低抛，除非出现类似亚洲金融危机的资金链断裂。
我国经济形势一直保持着良性高速增长，收入来源稳定，房子仍旧供得起，这个时候怎么可能去亏本低抛呢？最多也就是形成有价无市，房子就放着不出售了。
第二个方面，我认为我们国家改革开放20年，老百姓逐步拥有个人家产，供一两套房子对他们而言很重要，会作为一种很重要的个人财产进行保有，不会轻易以很低的价格抛出去。
记者：目前这种观望气氛会持续多长时间？观望如果持续下去，有没有可能让房价从绝对水平上降下来？
王锋：观望取决于需求能否得到满足。从我个人角度看，观望现象已经使得深圳出现了“有价无市”局面，普通百姓买不起房，投资者受到抑制也不大可能敢大胆投资买房，但是真正的需求还是大量存在的，并没有释放，尤其是自住需求。所以不能说因为出现了观望就是没有了需求，需求仍然存在，只是大家买不起房。
记者：这么说，观望不会太长久？
王锋：观望时间的长短关键看宏观调控政策的深化程度。我认为，观望还会持续一段时间，如果未来宏观调控手段没有进一步深化，可能观望还会持续很长一段时间。如果推出一定数量的“限价商品房”，那市场上的需求肯定一下子释放出来了。
观望不是坏事，它是一种市场现象，可以促使我们考虑合理地解决住房问题。搞市场经济，不意味着任由房地产市场发展，最终目的是要使有限资源得到合理分配，在市场行为解决不了的情况下，通过各种行政手段的注入来使这种资源得到合理分配，这才是我们解决问题的根本之路。
房价不能够再涨但也不能够大跌 记者：房价未来会如何变动？
王锋：对于深圳的房价，我认为不能够再涨，但也不能大跌。大跌是不符合客观规律的，人们保有的房产不希望它跌，但房产的合理价值应该随着经济增长保持其合理的增长。所以，在相当长一段时间里，如果宏观调控政策能够深化下去，对住房市场能够进行有效的行政干预，房价会在一个合理的区间内波动。
记者：深圳目前的房价收入比是否合理？
王锋：很多人判断合理房价时使用房价收入比。但是联合国及世界银行有关的调查研究报告显示，世界发达及发展中国家的房价收入比从0.8到30倍都有，因此各国的房价收入比到底是什么样的水平才合适，实际上是很难判断的，目前也没有一种现成的理论可以作为一个国家在特定发展水平应当对应某一房价收入比的标准。
在这方面，重要的是了解什么是真实的房产价值，什么是合理的房产价格。合理的房产价格与人均收入、经济形势、社会制度等因素是怎样的关系，这是老百姓关心的问题。
我个人多年研究房地产市场的总结是，深圳不能简单地套用其他国家4到8倍的房价收入比，同时也不能简单地按照成本的涨价因素来考虑，比如成本涨了10%，房价就应该涨10%。
在市场经济条件下，影响房价的主要因素是市场动力。目前在我国，房地产基本上还是一种稀缺的资源和产品，供给方面影响力非常大。
在这里，目前成本方面对价格影响较小，其核心影响是利润水平。有些开发商开发的楼盘，利润达到百分之百，利润率为什么定得这么高。有两个原因，第一，对发展商而言，房地产作为高风险行业，他始终会认为房地产的投资回报率要远远高于社会平均利润率。第二，投资者买房要考虑经济回报，如果1万元买的，他可能希望在短时间内以1.5万的价格卖出去。这两重因素共同作用，使市场价格始终处于上涨状态。
因此，房价收入比可以作为辅助分析手段，而不是判断价格水平的绝对标准。房地产市场不可能禁止投资，否则就不是市场经济。关键在于，投资者和开发商对投资利润率的期望值太高，宏观调控的目的就是让利润回到合理的期望值上来，使房价回到合理水平。
但至于到底什么水平的房价收入比才是合理的，要根据实际情况分析。具体的标准其实并不重要，关键是要结合市场供应、需求，以及居民的实际收入水平，使住房资源得到合理分配。采取限价房方式，是促进房价与收入趋于合理的一种有效方式。限价房的价格可以规定在市场价的70%至80%之间，当然也要考虑资源价值和成本的合理增长。价格既要考虑社会平均利润率、合理的投资回报，也要考虑开发商高风险的因素及土地价值持续增长。也就是说，多种因素综合考虑合理价格，而不是任由市场上涨。
用限价房保障中等收入者 记者：作为一个中等收入者，房价太高既买不起房，但又不符合政府经济适用房的分房标准，现在该怎么办？
王锋：我国的住房保障制度还处于起步阶段，加上资源紧缺、财力有限，通过市场解决大多数人的住房问题，在相当长一段时间内仍然是主体。但是，如果任由市场自身发展，房价会出现虚高，因此政府对市场的干预是必要的。
对于中等收入者，我个人建议推出“限价商品房”，限定价格、限定购买资格，并根据收入水平、居住年限进行排队。我认为在相当长一段时间内，我们要对大多数商品房采取限价政策，针对不同收入水平进一步对于购买对象进行规定。这一措施，实际上就是政府根据不同的收入水平将住房进行合理分配，让每个收入阶层的人都能买得起房。我建议，政府深入分析这个“限价商品房”政策，好好运用。另外，深圳人口的主体是外来人口，所以“限价商品房”不应该有户籍之分，可按照来深年限长短解决。
记者：那么你建议限价房的政策应该如何运用呢？
王锋：我认为，对于限价商品房“卖给谁”和“卖一个什么样的价格”，政府都可以通过一些手段进行干预。怎么限？首先，在现阶段房价虚高的情况下，对于新出让的土地以及商品房进行价格控制。比如现在的市价如果卖到每平方米1万元，限价房可以将价格限定在市场价的70%~80%，卖7000元~8000元，而且不同的片区可以根据实际情况采取不同的比例。这种直接干预价格的手段可以直接写在土地出让合同书中；第二，卖给谁也必须进行控制，需要研究一个政策，比如首先考虑无房户等；第三，这种限价房的需求量肯定很大，还需要运用一些措施考虑公平问题，比如来深年限等，这样将会使房子真正落到需要住房人的手中。
尽量降低流通环节税收 记者：特区内外房地产升值哪个潜力更大？能否比较一下龙岗和宝安这两个区域？
王锋：特区内土地资源稀缺程度高，其基础设施、生活配套等各方面都远远优于关外，所以其价值增值会远远高于关外。至于宝安和龙岗，各有千秋，很难说哪个区域增值的速度更快。一般来说，离特区内越近，增值得越快，反之亦然，因为住房和交通距离直接相关。另外，占有的资源越好，增值越快。
记者：能否预测一下物业税短期内会不会推出？
王锋：对于当前征收物业税，我本人持反对态度。因为当前国内房地产流通环节税已经很高，包括契税、营业税、个税、各种手续费等。物业税是必要的，在发达国家很普遍，但这些国家在流通环节基本没有税收。国内目前的一些税收措施，一方面打击了投机行为，但也增加了百姓压力，若再征收物业税，百姓负担就更重了。所以，当前需要解决的，不是征收物业税，而是对现行的房地产的税制进行大跨度的改革，尽量减低流通环节税收，之后再考虑征物业税。
王锋认为，如果“限价商品房”大量推开，再配合90／70政策，大多数中等收入和低收入普通老百姓就真正能够买得起住房。(记者董超文卢博林李纬娜) (来源：深圳商报)
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