楼市调控：京沪房价见顶？

2004年起一些外来人员专门在售楼处帮人排队，一种新的职业诞生了

天际线，新的楼盘不断崛起，楼价的走势如在雾中，难以看清

一手房价格居高不下，推动二手房价走高

　　楼市调控：京沪房价见顶？

　　2007年的楼市重复着4年来的同一个主题：一轮房价暴涨带来一轮宏观调控，两者交替进行。

　　北京、上海和广州的房价高位攀升，涨价的热潮同时向深圳、杭州、南京、重庆等二、三线城市蔓延。在如此“大好形势”下，房地产企业纷纷上市。2007年的楼市与股市共同作用，将为数众多的房地产商送到了富豪榜单的前列。

　　随之而来的是调控。尽管背负着“空调”和“越调越涨”的质疑，新政仍在一片呼声之中到来。

和4年来每一次调控开始时一样，房价再一次开始高位观望。

　　2008年房价将向何处去？房地产业的生态在变化，开发商的开发模式在变化，调控的思路也在变化，使得预言异常艰难。萧瑟秋风中，多少人又开始将信将疑：房价这次真的见顶了吗？（汪 伟）

　　京沪房价见顶？

　　整体成交走势的持续疲软从一个侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力。

　　撰稿／张 静（记者）

　　京城楼市寒潮来袭。

　　据21世纪不动产监测数据显示，“十一”黄金周及节后数周的北京二手房市场交易量，环比9月总体下降幅度达到25％左右，部分热点区域的交易量下降幅度超过30％，尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10％以下，市场被浓郁的观望气氛笼罩，这让不少圈里人陡然怀念起前几个月的红火。

　　“就是今年第三季度，北京二手房价每月都要涨6％到8％。有朋友去‘都会华庭’看了一套120平方米的三居室，当时业主开价112万。他觉得有点贵，打算‘货比三家’。没想到过了两个月再去，人家标的已经是122万了。再过半个月，又创新高啦——132万，最后是145万成交。不到三个月，这套房子涨了将近30％。涨价的理由很简单，周边‘远洋天地’就是这个价，至于楼层、朝向、结构有什么区别，都不在考虑之内，卖家的心态非常强势。”一位分析人士告诉记者。

　　官方统计数据表明，从6月底到9月末，仅仅3个月的时间，北京五环路内住宅的期房均价就已超过上半年时四环路内住宅的期房均价。以此推算，北京五环内一套75平方米的商品住宅价格要高达上百万元。

　　正当业界额手相庆旺季提前到来，没想到9月27日，央行联手银监会出台了提高第二套住房首付和房贷利率的调控政策。正如“我爱我家”控股公司市场部一位人士所言：“伴随着本月市场成交数据的‘尘埃落定’，‘金九银十’的良好预期不攻自破。整体成交走势的持续疲软从一个侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力。”

　　立竿见影

　　第二套房“贷款新政”问世后，央行和银监会时至今日都没有出台细则解释什么是“第二套房”，对于这一调控政策会不会变成“空调”的质疑不绝于耳，天工地产营销总监唐智更将其称为“漏洞百出”。

　　“我爱我家”控股公司副总裁胡景辉透露，虽然没有正式下文，10月下旬央行、银监会已经就“第二套”的认定标准给出了“指导意见”，即公积金贷款、全款或已付清贷款的购房者再购房时，仍可算作“第一套住房贷款者”，具体操作细则由商业银行自己掌握。

　　据记者了解，目前光大、招行、浦发等多家股份制银行以及花旗、东亚两家外资银行倾向于以“个人”为单位界定第二套房，而四大行则倾向以“家庭”为单位。这难免令公众产生担心：投资客会不会蜂拥到执行政策宽松的银行，继续以配偶或者父母、子女的名义购买多套住房？

　　一位财力雄厚的企业老总也私下向记者表示：“新政对我这样的投资者没什么影响。我还用贷款吗？看中哪个项目从来都是一笔付清的。”

　　类似的故事在圈里耳熟能详：“听口音都不是本地人，提个破箱子、带着保镖就来了，箱子里全是现金，一买就是五六套。”

　　但21世纪不动产高级分析师孟奇认为：“新政对于市场中投资需求的抑制，短期看确实有效，尤其在部分投资过热的城市和区域可谓立竿见影。‘全款炒房人’毕竟是少数。就我所知，精于算计的人更喜欢‘借鸡生蛋’，大部分炒房人都选择用少量资金通过银行贷款去搏，而且不怎么用家人的名义，因为房产没有落在自己名下，也会带来很大风险。”

　　据悉，以贷款买房的投资者，在一手房市场占到60％多，在二手房市场多于70％。而北京首个合作建房发起人于凌罡从银行了解到，目前很多个人住房贷款客户，都是从炒房里尝到甜头的“老贷”。

　　按照最新的调控政策，五次加息将在2008年1月1日全部生效。假设100万贷款，20年还款，购房者（包括二手房按揭客户）月供的影响是每月多增加还款额617元，增幅为8％。而购买第二套住房以上的按揭还款额将增加1516元，增幅为18％；如果累计算上五次加息，则月还款增加2133元，增幅为27．56％。

　　中金公司研究部认为：“这样的增幅对需求的抑制作用将会十分明显，尤其是对大户型项目，除了首付、月供支付影响之外，可贷款数额也将受到进一步限制（按揭还款不得超过家庭收入的50％），因此短期内高档商品房成交量萎缩将会十分明显。”

　　胡景辉表示：“根据目前银行认定的标准，一手房市场中，有将近40％的购房者会被银行认定为第二套住房贷款者，其中25％－30％的购房者可能会因此推迟或取消购房。二手房市场中，大概有25％左右的购房者会被认为是第二套住房贷款者，其中15％的购房者可能会推迟或取消购房。实事求是地讲，我看了一些网上项目的实际签约状况，10月份一手房销售情况很差，包括一些上市公司运作的房产，有些项目才卖出三五套，甚至是零。”

　　记者在北京房地产交易管理网随机查询，位于西城区的西绒线胡同26号，9月17日开盘，批准销售套数为116套，签约数目至今为零。位于朝阳区德胜门外的美伦堡家园，9月22日开盘，批准销售套数为108套，截至11月12日仅有9套签约。东恒时代二期Times，9月21日开盘销售，批准销售套数为201套，签约数目前也是零。

　　而在新政出台第二天，北京不少单价在1．2万元左右的“最适宜投资品种”，已经陆陆续续接到了退房申请，很多开发商为此召开了紧急会议共商对策。

　　根据21世纪不动产的统计，9月和10月份北京市场部分新推楼盘投资性购房比例迅速锐减。“富顿中心”从28％降为14％，“华侨城”从25％降为15％，“燕莎后”从20％降为11％，“远洋山水”从22％降为12％，“大西洋新城”从20％降为9％。

　　二手房成交量也出现了明显回落。孟奇表示：“今年8－9月份北京的二手房市场的成交量基本上维持在每月9000套左右，按照这个趋势，全年本来能达到8万到10万套。从现在的形势看，到年底最多不过超过8万套。”

　　投资客也有点扛不住了。“他们买房的目的就是为了转手，做‘短平快’，不希望持房时间太长。如果没有那么多人买房，对投资客而言心理的恐吓作用更大。”孟奇分析道。

　　胡景辉说：“我最近接到不少朋友的电话。他们都是前两年买的房。有的房价已经翻番，有的涨了60％－70％，眼看行情不好都来咨询要不要出手。”

　　联达房地产经纪公司曾对300名投资客户作了抽样调查，结果显示近七成客户选择抛售。总经理杨少锋透露，近段时间已有相当数量的温州、福州炒房人开始高位套现。

　　有价无市

　　在投机气氛更为浓厚的深圳，投资客已经提前感受到了寒冷。孟奇表示：“早在6月份，为了抑制一路疯涨的房价，深圳多家银行联手提高了二手房贷款门槛，有些银行甚至叫停了二手房贷。此举令当地二手房交易量锐减了30％。很多投资客开始往外抛盘，有些项目急于脱手，价格降得很低。”

　　10月份，上海的二手房成交量也比9月份下降了29．8％。在孟奇看来，上海房价已处于高位，购房人出价日趋谨慎，买卖双方报价的差距进一步拉大，致使成交更加困难。据悉，上海宝山区淞滨路某新盘，竟然破天荒每平方米房价下调500元。

　　而北京的二手房交易市场，从去年10月至今，除了7、8、9三个月出现放量，“有价无市”的冷淡行情也持续了颇长一段时间。

　　另据中国指数研究院日前完成的“中国房地产指数系统月报”，从空置率指标看，北京房地产市场也达到近年来新高。2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率为24．42％。而按照国际通行惯例，空置率在20％以上的为商品房严重积压区。

　　胡景辉认为：“政策出来后一般都有几个月的消化期。央行房贷新政出台实际上是给购房者的一个信号：房价有可能会下降，所以大家都选择等等看。除了新政带来的影响，北京的房价已经翻了两番，是不是再涨，投资者开始迟疑。此外奥运会马上要开了。奥运预期一旦变成现实，这个利好预期就不复存在。再加上北京市平抑房价的政策今年也出了很多，都会压抑一部分购房需求。”

　　由于房价猛涨，今年很多银行前8个月已经把房贷额度用完，这也对房地产市场的成交量产生了很大影响。“包括四大行在内的各大银行都对个贷业务空前重视。去年房贷10个亿，今年年初可能就会把任务增加到30亿。很多银行为了完成任务上半年就会拼了命地放，而到了10月份基本上就完成任务了，到了年根自然就要开始刹车，二手房贷款能够审批下来的已经较少了。”胡景辉谈到。

　　尽管交投清淡，但10月份北京房价还是比9月份上涨了4％—5％，以孟奇的话说就是：“成交量不能支持现有的价格，有点虚火旺盛。”

　　“主要原因在于新政对于业主持房成本并没有增加，所以他们并不急着‘割肉’，更愿意持有观望。此外，房价涨了这么多，我自己都在想，难道北京的消费能力真有这么强吗？这是一个挺怪的现象。大家都说原因在于总体供应量比较小，需求比较旺盛，从我了解的情况来看这也是事实。但是剔除投机成分，这里面有多少需求是真实的？有多少人是为了解决自住才来购房，还是出于害怕房价一涨再涨而恐慌性购房？”

　　一位业内人士私下透露：“新盘房价居高不下，很多都是房地产商自己做出来的。开发商在楼市中获利丰厚，面对滞销，他们有底气继续联手涨价，与购房者打心理战。只要一家敢报这个价格，周边就有楼盘敢于效仿。而开发商为了搏取更高利润，变相捂盘的现象确实不少。”

　　报复性反弹？

　　面对“价量背离”的焦灼之势，英联置业首席经济学家郭建波认为未来两年房地产价格震荡下行已经成为趋势。

　　胡景辉也认为：“房价上涨速度放缓是肯定的。我最近去一手、二手房销售处转了转，经纪人也打电话来说，最近有点涨不动了。二手房还好办，都是小业主，价格容易谈得拢，一手房价格达成共识的难度更大。11月和12月值得密切关注，这是最较劲的时候，关键看开发商能不能绷得住。要么成交量有所回升，说明目前的高房价还能得到认可；要么有人就要开始降价了。目前一些楼盘出于营销策略，依然在不断提价，如果买房的人越来越少，开发商最多还能在高价位上扛3个月。如果连续3个月成交量依然不理想，很难说开发商会坚持不降价。昨天有朋友看房，开发商发短信来说请周末去签合同，因为有打折活动。房产肯定不会像超市那么打折，但开发商最起码作出姿态了。”

　　孟奇表示：“我看了看上海的房价，估计也就是北京的翻版。”但他同时认为房价究竟会如何走，还要调控政策会发生多大的作用。

　　有媒体称北京知名地产商任志强曾公开表示：″我们希望政府不断地宏观调控，因为调控一次，房价就涨一次，开发商就乐得合不上嘴了。”

　　孟奇认为：“炒房泛滥，根本原因在于投资者对房价上涨的预期比较强烈。如果国家宏观调控措施得到认真落实，恐慌性需求减少，房价上涨的步伐就会趋缓，甚至进入下跌循环。但如果调控不尽如人意，前期的经验也证明了，在短暂的观望期过后，市场依然要面对需求释放所带来的价格补涨，并且观望期间的成本也会随之转嫁到购房人的购房成本，成为再次助推价格上涨的可能。”

　　“房贷新政出台的初衷是美国次级债危机的爆发给国内的商业银行敲响了安全警钟，央行为了回避信贷风险需要对短期的投资客进行抑制。我比较担心如果明年年初新的信贷额度重新放出来时，政策会不会松动？因为我们的个人房贷和美国次级债有很大区别。美国次级债危机来源于贷款者都是支付能力不强、从正规渠道拿不到贷款的人。而我国的个人住房贷款与企业贷款相比，坏账率非常低。商业银行为什么要放弃这块具有稳定利润来源的优质蛋糕？它肯定会为自身的利益考虑。”

　　据悉，深圳市不少商业银行将二手房贷首付提高到五成后，二手房交易门庭一度冷落，有些“重灾区”价格下跌了10％－20％。然而不到两个月，当地二手房价格又恢复了上涨的势头。8月同比增长22％，在全国70个大中城市位居第一。其奥妙就在于某些房地产中介想出了规避政策的“阴阳合同”，通过虚报房价的方式以减少实际首付的比例，银行的规定成了一纸空文。有了“阴阳合同”撑腰，不少炒家自然有了做长线的底气，“再捂个两三年”。

　　但胡景辉认为，央行出台房贷新政是出于控制信贷风险和调控房价的双重考虑。

　　“我认为该政策实际上是第三轮宏观调控的起点。前两轮宏观调控一是加息，二是追加了营业税、土地增值税等一系列税收，但是都没有起到很好的效果。很重要的原因就是没有把自住和投资分开，‘误杀’了很多人。而房贷新政比前两轮调控最大的进步就是差别化对待自住、投资和投机。

　　新政将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40％以上，依此类推，购买第三、第四套住房的贷款首付比重会进一步提高。购买第二套住房的贷款利率要在高于基准利率10％之上。依此类推，购买第三、第四套等以上住房的贷款利率可能也会随之上浮。我觉得这不是一个简单的政策，实际上已经传达出下一轮宏观调控的整体思路：保障每个家庭有一套房产自住、抑制投资，打击投机。该保障的保障，该抑制的抑制，该打击的打击。后续还会有一系列政策都会参照这个思路来制定，比如物业税。”

　　目前，物业税已经在10个城市进行试点，但具体何时“正式落地”尚无定论。

　　胡景辉表示，“十七大之前，关于房价问题各主管部门都想给党中央一个交待。相比开征物业税等财税政策，出台提高利率和提高首付比例的货币政策相对比较容易，所以就先出台了，但财税政策还是会跟上。前一段时间在争来争去的第二套房认定问题，我认为将关系到一系列后续的宏观调控手段。据我了解，物业税到底怎么征，现在的主导意见是每个家庭自住的第一套住房可以豁免，从第二套开始征税。也有可能是占有套数越多、征税比例越高。”

　　易宪容也告诉记者：“银行信贷新政策透露出的是希望把住房消费与住房投资进行区分。作为住房的消费，为了保证每一个公民的基本居住条件，无论是利率还是首付，政府都采取优惠政策。对于投资性住房来说，投资者就不应该再享受消费者的购买住房的优惠，必须以市场利率来对待，要提高他们的首付比重和贷款利率。这是目前中国的房地产市场得以健康发展第一步。”

　　虽然在一定程度上，新政是能够遏制目前国内房地产市场炒作泛滥。但是易宪容也认为，第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位，以全国为范围还是以一个城市为范围，这些问题必须解决，否则如果住房投资者有意规避新的信贷政策，那么房地产市场仍然可能出现加速疯狂。

　　日前，记者收到了北京市房屋普查工作领导小组致居民的一封信。10月到12月期间，北京市政府将通过调查员入户访问的形式，全面调查全市各类房屋总量、分布、权属、使用状况，居住水平以及未来5年内的住房需求情况等40余项内容，为政府制定房屋政策，提供真实准确的信息和数据支持。

　　“从短期看，因为需要了解个人的婚姻、家庭状况，大部分银行难以以家庭为单位来认定。目前在房地产交易过程中之所以会产生一些产权纠纷，实际上就是民政系统的数据库和网络很难做到动态、实时的更新。但随着一些技术问题的解决，考虑到物业税，政府最后还是要清楚每个家庭名下的房产的实际持有状况。

　　这次北京市拨了很大一笔专款进行住房普查，调查完成后，北京市的房屋、档案系统将全部数据化，民政系统与建委、银行实行联网。等到将来全国范围内人口的基础信息、婚姻状况、财产状况联网，以家庭为单位对房产进行调控是势在必行。”胡景辉表示。■

　　从“地王”到“地主”

　　土地在悄悄向新的“地主”——房地产商那里转移，而开发中心正从大城市向二、三线城市转移。

　　撰稿／汪 伟（记者）

　　“在中国的腹地，有一座城市叫做重庆，它横跨长江，被重山包围，雾气腾腾的长江上百帆争渡。”这是2007年7月的一期TIME杂志中的重庆。重庆被看作中国城市化的缩影：它有最雄心勃勃的城市化规划，如果规划能够实现（让70％的人口进入城市），它将成为世界上最大的城市。

　　10月9日，重庆市政府召开了新闻发布会，详细解读《重庆市城乡总体规划（2007－2020年）》。规划提出，要将重庆主城区扩建1100平方公里。随着规划获得国务院批复，舆论普遍认为，重庆将进入房地产开发的高速增长期。

　　这被视为房地产商进军大西南的绝好时机。排名靠前的几家地产商纷纷进军重庆，意图在这片新兴市场上分一杯羹。喧哗之中最引人瞩目的，当数广东地产企业碧桂园在重庆一举拿下2．5万亩土地的豪举。股市与楼市的“碧桂园”效应，至此达到万众瞩目的高潮。

　　重庆并非碧桂园的终点。这家两年前还不为人所知的广东地方地产商，2007年4月在香港上市，马上获得热烈追捧，此后，充足的资金让碧桂园迅速在全国四面出击，到处拿地。2007年1月，碧桂园储备土地的规模是1900万平方米（可建筑面积），土地储备量在国内开发商中排名第四，到6月底，这一数字刷新为2950万平方米。上市后募集的资金显然让碧桂园有更大的实力和更充足的理由四处拿地，8月初，碧桂园的旗下的土地激增至4500万平方米，几乎是年初的2．5倍。

　　大幅等待开发的土地似乎让碧桂园的股票有了某种保证，尽管在香港上市之初，碧桂园已经创造了多个资本市场的神话，但此后的强劲走势仍然让很多人瞠目。经过短短半年时间，碧桂园的股价从IPO时的每股5．38港元飙升至9月的13港元，11月，在重庆囤地将受调查的市场传闻下，才回调到当月9日的11．7港元。

　　值得注意的是，碧桂园的股价与土地储备交替上升的势头到下半年并没有出现衰减之势。到8月15日，碧桂园在全国各地储备的土地已经增加到了5400万平方米，数量超过了中国第一地产商万科数倍之多。有机构甚至推测，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。

　　密集的大手笔拿地，为碧桂园赢得了“中国最大的地主”的称号。而土地起到了为股价兜底的效应，坚定了投资者对碧桂园的信心。二者相互作用的直接效果是迅速产生的财富效应。

　　就在重庆市政府高调解读城市规划的第二天，10月10日，胡润发布了2007年的中国富豪榜，碧桂园创始人杨国强年仅26岁的二女儿杨惠妍代表家族持股，以1500亿元财富高居榜单第一名。中国新首富诞生了。这同时也是土地神话与股市神话的诞生。

　　从“地王”到“地主”

　　土地是房地产业的基础和瓶颈，也是几轮楼市调控中争议的焦点。

　　在中国楼市高歌猛进的几年里，扮演房价领头羊的，多是北京、上海和广州这样的特大城市。2003年以来，特大城市的房价几次交替上涨的过程中，着力在大城市里开拓事业的房地产企业，盈利都相当可观。而所有的盈利，都是以“拿地”为前提的。土地就是房地产企业不折不扣的命脉所系。

　　1999年之前，开发商获得土地的主要途径是土地划拨，也即政府无偿地将土地交给开发商进行开发，作为报偿，开发商通常承担市政和商业配套的开发。1999年之后，土地转让方式逐渐从划拨变为公开拍卖（招拍挂）。大多数时候，地产商竞争土地的方式，逐渐从人脉和公关的竞争，变成了拍卖现场的经济实力的较量。正是在这种你来我往的公开拍卖过程中，产生了“地王”。

　　这个名词被用来形容一时一地单价最昂贵的地皮。据《财经》杂志报道，2007年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44．04亿元的高价拿下位于上海市南京路步行街的“黄浦区163号街坊地块”。按照建筑面积折算，每平方米单价（“楼板价”）达到了6．693万元，创下上海乃至国内“地王”的新纪录。在此之前，上海国有土地出让史上最高单价纪录是新鸿基竞拍浦东潍坊街道地块时产生的，每平方米为2．0178万元。而总价最高纪录则是和记黄埔在2005年拿下上海浦东陆家嘴竹园商贸区地块时的成交价——45．6亿元。

　　“地王”现象是房地产商扎堆开发大城市中心区域的最好写照。土地的稀缺决定单位面积价格高企，而地价自然会传递到房价。而且，标志性地块和物业的价格对一个区域内其他地块和物业的价格有拉升作用。“地王”出世往往成为区域内房价上涨的信号。2007年6月26日，绿城中国以12．6亿元的价格拿下上海北区的江湾D1地块，楼板价高达1．25万元／平方米，旋即对新江湾至五角场一带的新房和二手房产生了明显的拉升效应，即是一例。

　　土地在开发成本中所占比例越来越高，并且面临着一系列的调控政策，尽管特大城市推出的少数天价地块仍然吸引着许多开发商的目光，但随着融资难度增大，“地王”游戏还能玩多久，的确是一个问题。

　　房地产商对土地的竞争已经延续到了二、三线城市。“地王”难当，有先见的地产商开始放手储备土地。几乎所有大地产商手中都储备了大量土地，变身为超级“地主”。以实力雄厚的万科为例，储备土地1500万平方米，业内预测，足以供其开发4年之久。这些土地集中在大城市的郊区和二、三线城市。

　　从争当“地王”到争当“地主”的转变说明，地产商竞争的主战场正在从超级大城市如北京、上海和广州悄然转移。

　　在二、三线城市和非市中心区域大量购地，开发超级大盘，正是地产新贵碧桂园一贯的开发战略。当其他财大气粗的地产商逐鹿上海等中心城市时，碧桂园悄悄绕了一个圈子，抄了一条看似既远（远离中心城市）又窄（本小利薄），眼下却被证明是大势所趋的近路。当万科等庞然大物开始四处出击的时候，遭遇了迅速强大起来的碧桂园的正面竞争。

　　迄今为止，碧桂园在股市上的快速扩张，表明资本市场对碧桂园模式有高度认同。而随着碧桂园的成功，这一模式也越来越有风靡全国之势。

　　“二、三线”热情高涨

　　资本市场对二、三线城市楼市前景的看好并非没有道理。在中国成百上千的市长们中，还远没有形成“坚决阻击房价”的共识。

　　市长认为自己辖区内的房价不是太高了，而是不够高——这样的言论常常出现在媒体上。在很多急于在任内一举改变城市形象的市长心里，希望借助地产商雄厚的资金，在短时间改善城市的面貌，并且带动消费。

　　很多中小城市都和重庆一样雄心勃勃，并且采取了相似的城市化战略：扩建城市。

　　在1990年代末，扩建城市的方式之一是建立工业和高科技开发园区。事实证明，开发区占用了大量农业耕地，但超出了很多地方工业发展的实际水平；招商迟迟难以推进，大量工业园区空置，造成了巨额浪费。国务院不得不出台了专门的文件，在全国范围内整顿开发区，将那些圈起来的空置土地重新复耕。

　　此后，各地又借着高等教育扩张，兴起了一股建设大学城的风潮。政府认为这是扩建城市和增加GDP的一个好办法，于是将土地免费或低价提供给大学，同时要求大学向银行大举借债以建设新校区。这一风潮的后果是造成了高等教育成本剧增，大学乱收费并负债严重。一些大学已公开表示不堪承受沉重债务，由于公立大学没有破产机制，地方政府担保的巨量银行贷款有坏账风险。

　　建设新城区并不是最近两年才有的现象，但是有愈演愈烈的趋势。不仅大中小城市都在膨胀，甚至许多县城也模仿城市建设新区，并且率先将豪华的政府办公大楼搬迁到了新区。政府显然是希望借重行政机关的聚集效应，拉动新城区的住宅开发和商业发展。

　　在这种以房地产业为先导的城市化的模式下，二、三线城市的政府很难真正下定决心打压房价。相反，市长们往往不惜给地产商提供土地和税收方面的优惠条件，并动用行政力量配合房产开发的需要。他们尤其乐于接洽碧桂园这样需要大量土地支撑的地产项目。这不仅因为碧桂园的资质较好、资金充裕，也因为碧桂园的“大盘”和“快速开发”的战略，能够很快——常常意味着在一届政府的任内——产生效果。

　　财富的转移

　　二、三线城市的房价果然在2007年经历急速上涨。

　　天津、重庆、杭州和南京等地接过了上海、北京和广州的接力棒，房价涨幅惊人。据国家发改委数字，截至9月，全国70个大中城市的房价同比增长8．9％，涨幅最高的乌鲁木齐达到15．1％。二、三线城市的楼市，仿佛正重新经历2003年的上海、2006年的北京和2007年的广州走过的涨价之路。

　　值得注意，房价的统计多未区分一个城市内的不同区域，因此，涨幅较大的市中心和近郊房价已经被涨幅较小远郊房价稀释。仅据统计数字，我们会低估了二、三线城市中心区域的房价上涨幅度及其对市民心理的冲击。

　　关于房价上涨过快的原因，政府、地产商人和普通市民向来有各自不同的解释。这些解释有时候互相针锋相对，三方彼此矛盾，形成一个互不信任的死结，忽而又两两援引，针对第三方大加鞭挞，出现短暂的结盟关系。当然，土地与房价的关系则一直是争议的焦点。

　　地产商中流行的解释认为，房价高涨是土地供应不足造成的。由于政府垄断了土地供应，并且从土地招拍挂中获得了大量收入，这种解释几乎在说政府造成了房价上涨。而政府则通常认为，地产商的违法行为（首先是囤地，其次是惜售）和炒房泛滥是房价高企的主要原因。

　　那些希望购房自住以改善居住环境的市民，不得不三线作战：一边责骂开发商的无良，一边指责政府失责，一边还要极其焦虑地关心房价走势，进行痛苦的“买还是不买”的自我拷问。他们既担心一涨再涨的房价会让买房梦彻底破碎，又担心买入后房价回调，成为楼市泡沫破裂的牺牲品。

　　而地产商和政府在土地问题上的互相指责，有时候让人忽略一个重要的事实：政府的土地供应政策和地产商的囤地战略，同时在对房价产生推动作用。在土地国有的政策下，政府曾是唯一和最大的“地主”，但现在土地在悄悄向新的“地主”——房地产商那里转移。正是在土地转移的过程中，房价发生了急剧的上涨。

　　有一点确定无疑：土地转移的过程也是中国财富转移的过程。正是这个财富转移的过程中，产生了杨惠妍这样的首富，也使财富榜上排名前十名的富豪中，集中了6名地产商人。他们是碧桂园的杨惠妍、世贸集团的许荣茂、复星国际的郭广昌、富力集团的张力、SOHO中国的张欣和中国泛海控股集团的卢志强。地产行业集中社会财富的能量可见一斑——是的，集中——对很多人来说，地产商人在财富榜上的身影，已经过于集中了。■

　　向“地主”说不

　　舆论普遍认为39号令极大打击了部分开发商“付小钱、多占地、慢开发”的蓄意囤地行为，将迫使房地产企业加快开发进度，扼住了“低成本循环运作——高价拿地——推高房价”的要害。

　　撰稿／张 静（记者）

　　不久前，中国社会科学院金融所研究员易宪容曾告诉《新民周刊》一个“釜底抽薪”的好办法：如果政府在此轮调控中一改往日宽容的态度，在土地出让金问题上锱铢必较，下决心让房产商把土地出让金全部付清，或者把没付清土地出让金的地块全部收回来重新拍卖，开发商以少量首付资金获得土地使用权证、继以抵押土地证获得银行贷款的循环滚动“杠杆”将不复存在。届时把贷款利息加上去，再完善住房预售制度，谁还敢囤地呢？房价马上会降下来。但他同时叹息，由于地方政府具有监管者和利益相关者的“双重人格”，这味“猛药”不太容易下得了手。

　　言犹在耳，9月21日国土资源部审议通过了第39号令，即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，“缴一部分、盖一部分、回笼一部分资金”房地产开发模式业被终结。

　　谁在囤地

　　近年中国房价久抑不下，地方政府被诟病最多的就是与民争利、“惜售”土地。从去年下半年开始，有关部门终于启动了增加土地供应政策，寄希望以积极增加房屋供应量的方式来稳定房价。

　　国土资源部土地副总督察甘藏春介绍：“国土资源系统加大了房地产的土地供应。今年1月到5月份的统计，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35．5％，普通商品房的土地供应总量同比去年增加76．3％，经济适用房的土地供应总量比去年增加166％。当然，土地供应最后转化为住宅供应还有一个时间过程，我相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来。”

　　但令主管部门尴尬的是，增加供应的土地居然都被以房地产上市公司带头的“地主”囤了去。

　　上半年中报暴露了一切。火爆的A股市场让地产大鳄们如虎添翼，他们争相以上市、增发方式巨额融资，然后快速囤积土地资源。据国务院发展研究中心的一份报告，囤地10平方公里以上的房地产上市公司不下10家，有些公司圈的地10年、20年都开发不完。

　　“他们看中的是地价上涨带来的回报超过囤地总成本。这种囤地或者故意延长开发周期的策略，加剧了住房的供应紧张，很多地方的房价随着土地招拍挂价格的上涨而相应大幅上涨，这显然与政府的初衷背道而驰。”京城一位颇有影响力的房地产商余志明（化名）告诉记者。

　　向“地主”说不

　　土地管理部门显然无法过多增加土地供应量以解决房价问题。将耕地保有量保持在18亿亩，是我国“十一五”规划纲要中提出的约束性硬指标之一。在今年的政府工作报告中，温家宝总理再次强调“我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。”房地产市场调控的下一个重点必然是重新“向地主说不”。

　　据悉，日前国土资源部已经拟定了几条办法限制开发商囤地。如″净地″出让、合理控制单宗土地出让规模，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，“对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费，满两年未动工开发的闲置土地无偿收回。并将开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一、且未经批准中止开发建设满一年的纳入“闲置土地”。

　　但易宪容认为：“开发商囤地不要紧，关键是他们有没有把土地出让金全部付清。开发商囤地或延迟开发的前提是他‘拖得起’。”

　　如今土地出让成交价格动辄数十亿元，再加上贷款利息、资金周转压力、等待成本，对于任何一家地产公司来说，他们敢于“囤积居奇”的奥秘就是以小搏大的“无风险套利”。

　　余志明告诉记者：“一般只付10％－30％的土地出让金就能全部或者分期取得土地使用权证，然后再拿土地证到银行抵押贷款。1995年我在北四环附近拿了一块地甚至没出钱。先通过关系搞到土地证，然后用房子预售的款补缴了一部分出让金，剩下的？慢慢再说吧。”

　　当年大规模圈地的顺驰集团，就是用不多的流动资金一口气拿下全国众多高价土地，很多地块有拖欠土地出让金的情况。

　　对“顺驰模式”颇有研究的中国社会科学院金融研究所尹中立认为：“地产行业内部谁都清楚，顺驰能够维持高速扩张的秘诀是什么。孙宏斌作为地产界‘黑马’，第一时间洞察了各地政府的心思，双方达成了‘共识’：顺驰拖欠政府的土地价款，这有利于维持顺驰的资金循环。而顺驰在政府土地招拍挂时尽力叫高价格，有利于维持城市的房地产繁荣。”

　　“如果把所有房地产存地清一遍，让开发商把未缴清的土地出让金全部补齐，开发商的资金链马上会吃紧。要么交出土地，要么就得把房子降价销售以筹集资金。”易宪容的这个观点与39号令不谋而合。39号令影响较大的条款，除了首次明确将工业用地纳入招拍挂范围，就是“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。根据国土资源部有关部门负责人的解读，虽然在不违反合同约定的情况下，开发商拿地还可以“分期付款”，但已经不可以分期拿证了。

　　资本为王

　　舆论普遍认为39号令极大打击了部分开发商“付小钱、多占地、慢开发”的蓄意囤地行为，将迫使房地产企业加快开发进度，扼住了“低成本循环运作——高价拿地——推高房价”的要害。

　　正如东方证券分析报告指出：“39号令对规范土地一级市场秩序有积极作用，有利于遏制土地招牌挂市场上不断飙升的土地出让价格。如果土地款必须一次性全部付清，房地产开发商才可能根据自身资金实力和资产规模配置来‘理性’拍地，未来土地出让价格涨幅有可能放缓，这也有利于房地产企业合理控制拿地成本。”

　　易宪容说：“39号令的影响最少要等半年到一年才能看出。土地只是调控的一部分，如果能同时改革存在严重缺陷的住房预售制度，或者把‘封顶才可以预售’的规定与39号令相结合，威力将是空前的。至于主管部门出台的这项政策能不能见效，关键看地方政府能不能真正执行。早在2004年3月31日，国土资源部、监察部就联合下发了‘开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回’的强硬政策，但这条规定从来没有被认真落实过，某些地方政府和开发商之间利益关系错综复杂。”

　　此外他也提出一个隐忧：开发商有可能会利用39号令“玩兼并”。

　　在余志明看来，39号令只会加剧房地产市场“大鱼吃小鱼”的格局。“我认为政策出台的初衷是为了让房地产企业做大作强。前两年房地产政策非常宽松，手上有50万元就可以开发楼盘，从开发到建筑、销售全部外包。有些楼盘预售完开发商就不知所踪了，留下一地鸡毛。39号令提高了进入房地产行业的资金门槛。在必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下，一些想进入这个市场的小资金只能给资金实力雄厚的大地产商‘打工’去了。中小开发商面临两个选择，或者把土地拿出来挂牌拍卖，或者引进合作方强强联合。将来房地产行业的资金密集度会越来越高，金融地产将会风生水起。潘石屹前段时间已经强调，地产企业想要规避39号令带来的风险，就必须考虑上市融资。”

　　他判断，39号令将引导在大中城市的生存空间受到极大压缩的中小房地产商，从“红海”转向二、三线城市的广大“蓝海”。

　　正如北京我爱我家控股公司副总裁胡景辉所言：“在北京等大城市，房地产大开发年代已经结束，摆在开发商面前有两种路：或者转战二、三级城市，或者对开发的项目进一步经营，转化成为综合性房地产服务商。房地产开发行业正在逐渐从以项目为主的开发模式向以物业、资金、配置、商业物业经营为主的存量房发展模式迈进。”

　　华宝证券高级分析师李国旺将这种可能性称之为“政策的溢出效应”。“这一政策的意图是从源头上防止可能出现的地产泡沫。但我们就会发现，新政策的作用与政策出台的意图可能会不一致。新政策为地产垄断提供了历史阶段性机会，寡头垄断局势将逐步形成，必然提高全国性地产商的定价能力，从而削弱投资者消费者议价地位。”

　　余志明若有所思地告诉记者：“闲置土地重新挂牌，拍卖价只会水涨船高。我相信政府在年底之前还会出台更为严厉的调控措施。”■

　　2003－2007：调控与房价的博弈

　　调控与房价的博弈似乎已经周期化，并且，每个回合的胜者总是不断蹿升的房价。

　　撰稿／汪 伟（记者）

　　调控与房价周期化博弈

　　中央政府对房市的调控始于央行2003年6月的“121号文件”，此后经历了三个阶段。第一阶段是2003年到2004年，以央行的“121号文件”和国土资源部、监察部的“71号令”为标志，第二阶段是开始于2005年的“国八条”；到了2006年，温家宝主持国务会议，提出“国六条”，房地产调控进入了第三阶段。

　　三个阶段都重复着相同的故事。调控前房价飞升，新政策出台，房价上涨的势头为之一挫，在随后的相持阶段，交易量萎缩，房价略有回调或保持不动，等到市场力量将调控政策的效应消化殆尽，新一轮的房价上涨又重新开演……调控与房价的博弈似乎已经周期化，并且，每个回合的胜者总是不断蹿升的房价。

　　除了专业人士，人们似乎已经很难想起2003年的“121文件”这一调控“开场白”了。“121文件”全名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；土地储备贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年，且不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

　　“121号文件”是2003年大范围的宏观调控的一部分。调控的目标并非特别指向房地产业，包括重工业和资源性产业在内的多个国民经济基础行业，都被央行收紧了信贷口子。中央政府认为这些行业投资增长过快、规模过大，可能导致经济过热。宽松的信贷政策被认为是导致这一局面的主要原因，也成了调控的主要环节。

　　随着SARS疫情渐渐平复，2003年年底，各大城市的房价几乎都摆脱了疫情阴影而重新起飞。尽管只过去了区区4年时间，现今已经很难想象“121文件”刚出台时造成的震动。这份文件表明由城市房改肇始的房地产市场进入了卖方市场，由此导致财富飞速向这一行业集中，其速度远超出大多数城市居民的心理预期，也超过了社会财富增长的平均水平。

　　调控政策一开始就紧盯着金融与土地两个政策杠杆。房产开发基于土地，同时需要大量资金，收紧土地与信贷口，可以减少供应，防止过热——这原本是针对宏观经济的调控行为的一般思路。

　　继“121文件”之后，2003年8月，国土资源部等5部委对31个省市自治区的用地情况展开了调查。2004年3月，国土资源部、监察部下发了被称作“71号令”的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，提出当年8月31日为办理协议出让土地的最后期限。城市建设用地的供应全面市场化，土地供应的口子开始收紧，同时提高了房地产开发的资金门槛。

　　但这种调控思路很快就受到了前所未有的考验。第一个考验来自于银行和地方政府。央行难以遏制各大商业银行向房地产业放贷的热情，而国务院也不能真正节制地方政府卖地的冲动。

　　到2005年，房价急速和持续的上升势头，已经变成了普通市民经济生活中最受瞩目的事件。这引起了中央政府的高度关注，针对房地产业的调控变得越发频繁，也更有针对性。

　　到第二阶段（2005年）和第三阶段（2006年），调控开始敲打对执行宏调不力的各大银行和地方政府。2005年国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，是为“国八条”。2006年5月17日，国务院出台《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》，也即“国六条”；“国八条”和“国六条”都有严厉措辞，要求地方政府严格执行中央的调控政策，为房产市场降温。“国六条”明确提出要调整住宅供应结构，90平方米以下的小户型将占到市场供应总量的70％；这次疾风骤雨式的调控还第一次明确了地方政府主要领导对房价负有行政责任。

　　至此，房地产业内的宏观调控，已经形成了一整套政策体系。一方面，通过土地、信贷、税收等种种手段，限制房地产商的投资热情；一方面，通过开征土地增值税和提高营业税，加重交易成本，减少交易次数；此外，还从政治上要求地方政府对房价负责，政府开始整治开发商囤地囤房现象，以维持市场秩序。

　　流动性过剩催生楼市泡沫

　　进入2006年，随着“流动性过剩”一词的不胫而走，楼市的火热似乎找到了最好的理由。

　　钱多房少，价格上涨：各方忽然惊奇地发现，所有关于楼市的判断，都在向这个经济学常识靠拢，因为在流动性过剩的市场环境下，资金不再是开发商的瓶颈，即使国内银行收缩贷款，开发商也很容易得到外资的支持。

　　而针对交易环节进行的调控，尤其是提高交易税，在卖方市场里，最终要由购房者承担。高额交易税对减少交易次数纵然有效，却也加重了“自住型”和“改善型”购房者的负担，因此受到抱怨。

　　调控的思路正是在这种批评和反思中开始发生变化。渐渐地，收紧土地和信贷不再是调控的重头戏。而吸收流动性、首先是限制外资炒房，被认为是调控楼市的治本之策。

　　2006年7月11日，建设部联合其他五部委下发被称为“外资限炒令”的171号文件，加强对外资投资企业房地产经营或购房的管理。2007年3月、6月、7月，商务部和外汇管理局又接连三次发文（25号文、50号文和130号文），限制外资投资房地产。同时，不断地加息、提高准备金率和发行巨额央行票据，都显示了中央政府吸收流动性的决心。

　　新政需要时间表

　　尽管调控艰难重重，对政府而言，坐视房价上升却意味着风险积聚。总结4年来的调控经验，发展新的调控思路，成了当务之急。

　　2007年，中央开始强调政府在住房问题中的责任，要求增加保障性住房的市场份额。此后不久，中共十七大上又提出，要增加国民的财产性收入，所谓“财产性收入”，居民在房地产市场上的投资所得也在其中。

　　观察人士认为，这可能意味着中央政府的房地产思路已经发生变化。这个新的思路中，政府保障性住房将成为大多数居民住所的来源，房地产业的份额将变小，转而经营高端房产。而关于“财产性收入”的阐述则被分析为中央对投资性购房的态度已经转变。

　　这种判断是否准确，还有待继续观察。但在房地产调控问题上，基于4年来的经验教训，政府和业界应该已经形成了几个共识。

　　首先，中国城市化的历史进程方兴未艾，这个大的历史背景决定了城市房地产业在未来仍有扩张空间，社会资本也仍将继续向这个行业聚集。未来一段时期内，房地产商人仍将继续以密集态势在富豪榜上出现。

　　但房地产业的历史空间不等于现实中的土地空间。大中城市中心区域的土地开发将陆续宣告结束，开发重点将从大城市转向中小城市，从市中心转向郊区。“小产权房”将是未来房地产业发展中不可忽视的变量。在这种农村土地所有者自发城市化的倒逼之下，极有可能蕴藏着未来的土地制度变革。

　　同时，房地产业的历史合理性不能证明现实中的房价合理。尽管房价是否有泡沫还有争议，但争议正在变小。从王石这样商人到诸多经济学人士，都开始警惕房价持续高企可能造成的危机。解铃还须系铃人，解决危机的抓手很可能在产业之外，在很大程度上，这取决于宏观经济能否创造更多的投资渠道，将负利率下纷纷出逃的银行存款吸掉，同时配合以央行的金融政策（加息和提高准备金率），进一步缩减流动性，当然，这还取决于人民币的汇率问题的发展，能否将热钱阻挡于国门之外。

　　加息和提高准备金率空间有限。面向出口的制造业尽管是贸易顺差的主要原因，但事关中国数以千万计缺乏技能的人口的就业，某种程度上，这一产业结构将会继续维持下去。股市对资金的吸收此时显得至关重要。不幸的是，包括巴菲特在内的投资者面对价值不断重估的中国股票，已经产生了高处不胜寒的紧张——谁指望能以股市的泡沫来消弭楼市的泡沫呢？

　　许多评论人士都在期待政府保障性住房计划能够尽快进入实际运作阶段。这被看作解决中国房地产困境最现实的出路。但迄今为止，地方政府并没有真正上路。■

　　农民为何不抱怨房价？

　　尽管城镇居民的人均可支配收入要比农村居民高2倍多，但他们在买房上的成本支出，却比农民要高出近8倍。

　　撰稿／沈晓杰

　　在目前的主流认识中，多数城市居民的住房条件得到了较大改善，真正出现住房困难的，仅仅只是部分城市低收入家庭。，因此，这些“少数人”才是“住房新政”关注的重点。

　　事实究竟如何呢？

　　农民为何不抱怨房价？

　　既然最新一轮的“房改新政”定位于解决低收入者的住房困难，就提出一个问题：究竟谁才是中国城市住房上的“低收入者”，他们在城市人口中的比例究竟有多少？

　　笔者认为，在目前的“主流思维”中，把住房市场上的低收入者和社会阶层统计分析上的低收入者画上了等号，这不仅是一种理论上的片面和机械，而且也犯了方向性的错误。

　　实际上，住房上的“低收入者”，是一个相对房价高低的比较概念。众所周知，在中国社会中，最大的“低收入者”和“中低收入者”群体不是在城市，而是在农村。根据国家统计局的年度统计公报，2006年全国“全年农村居民人均纯收入3587元”，而同期全国“城镇居民人均可支配收入11759元”，城镇居民的人均可支配收入比农村居民高出2倍多。但是，为什么比“城里人”要“穷得多”的中国农民，从来就没有抱怨和提出过“住房问题”呢？这是因为他们解决住房问题的成本很低，房价低到让城市居民难以想象的地步。

　　根据国家统计局的统计年鉴，2005年我国农村竣工的农民住宅建筑面积为62292．4万平方米，住宅竣工房屋的平均造价每平方米334．4元，这就是农民的建房成本。而同年在全国城镇销售的49587．83万平方米（约为4．96亿）商品住房，平均价格为每平方米为2937元（实际上中国绝大多数大中城市的房价，要远远超过这一“统计数据”）。也就是说，中国城镇居民的房价及解决住房问题的成本，要比中国农村居民自己建房解决住房问题的成本和代价，高出将近8倍。

　　按照2005年的统计，如果城乡家庭都是以户均3口来计算的话，那么中国的农民拥有一套90平方米的住房的成本代价仅仅只需30096元，他们的房价收入比只有2．79。也就是说，中国农民只需用3年不到的家庭收入即可换来一套90平方米的住宅；但对中国的市民来说，他们要拥有一套90平方米的住房，则至少要掏出264330元的“真金白银”，他们的房价收入比为7．49（笔者注：由于统计上的种种问题，城镇居民房价收入比的中位数，要比官方的这个数字高得多，有些大城市市区房甚至高达20以上）。

　　由此不难看出，尽管城镇居民的人均可支配收入要比农村居民高2倍多，但他们在买房上的成本支出，却比农民要高出近8倍，量化住房负担的房价收入比也比农民高出数倍。这也是为什么作为中国最大的低收入群体的农民，从来没有出现过什么“住房问题”原因所在。在全世界的任何地方，像中国农民这样房价收入比控制在3以内的情况，都可算取得了“幸福指数”的高分（尽管中国农民的住宅质量还有极大的提高空间）。由此不难看出，在不同的房价体系面前，社会阶层分析中的“低收入者”，并不等于就是住房上的“低收入者”。在中国的现实社会中，在不同的住房政策和房价体系下，这两者的位置不仅经常不等同，而且有时正好相反。

　　房价高低决定收入水平？

　　由此可见，高房价在当今社会已经成为一种实实在在的“逆向二次分配”。它使那些看起来已经步入“小康”的普通城市居民甚至是“中间阶层”，他们的“较高收入”成了“过手财富”。

　　由此不难看出，在当前城乡住房上的“二元体系”和城市中多种住房供应制度实际并存的情况下，不能把住房方面的“低收入者”人群，等同于社会阶层分析上的“低收入者”，在政策的制定中更不能把两者当作同一概念。实际上，住房上的“低收入者”，是由房价的高低来决定，而不能依据表面的收入来判断，它有着自身的特殊性和相对性。如：在北京上海等大城市，户均收入在15万元以上的家庭，在所有的统计分析中，可能都会被排在“中高收入者”群体之中。但是，他们的这些“中高收入”在每平方米一两万元的“普通住房”面前，就大大缩水了，就只能是“低收入者”，这就是房价高低决定收入水平的特殊性所在。

　　那么，如何衡量和界定“住房上的低收入者”呢？笔者认为，最主要的一个指标，就是要看他的收入是否可以买得起生活和工作地的住房；买房的负担，是否可控制在国际惯例的房价收入比3—6的范围内。具体到量化指标上，只要房价收入比超过公认的“国际房价最难承受地区”7的水平（以7．5为界，相当于3口之家90平方米的住房标准下，家庭的每月的收入还达不到当地的平均房价），都应该算作为“住房上的低收入群体”。

　　面对高房价的现实，公众的财富被“重新洗牌”：已经“全面小康”的社会中间阶层重新变为“低收入者”。高房价实际已经起到反向的社会调节作用。这是对社会稳定和谐的一种威胁。因为对任何一个社会来说，中间阶层都是稳定的基石。

　　把住房上和社会统计上的“低收入者”分开，目的就是我们在制定下一步的住房政策时，可以实事求是地抓住住房方面矛盾的主要方面，对症下药地真正解决广大市民普遍遇到的住房问题。■