来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道
直辖十年，重庆房产市场变化真是非常大。以前直辖初期是小、低、弱、乱。
直辖十年，重庆房产市场变化天翻地覆。房地产业由直辖初期时的小、低、弱、乱，做到如今风生水起，成为全市经济的支柱产业。十年来重庆城市面貌发生了巨大的变化，在很大程度上是房地产开发所作的贡献，而城市空间结构的拓展，又为房地产带来巨大的机遇。
这十年，有关这个城市和房地产业的发展，重庆市开发办主任张新益在接受本报记者专访时进行了解读。
城市发展为开发商提供了平台 《21世纪》：我们看到，重庆都市区的发展，是按组团规划的。
张新益：重庆地形两江三山，把主城分成几大块。嘉陵江、长江把主城分成四岸、歌乐山、南山、铁山坪，三山中间夹着两江，把主城分成很多组团，各个区都依靠这些山这些江来发展自己的规划。改革开放后的房地产也是因为这种地理条件而发展，形成多中心，多组团的特点。
解放碑是一个中心，弹子石、江北嘴是一个，南坪、沙坪坝、杨家坪、观音桥、大渡口、北部新区、两路等等都是中心，茶园和西永是城市副中心。这就形成了多组团的格局，而便捷快速、覆盖广的交通也给了多组团多中心的城市发展一个支撑。两个组团中心之间，随着交通的发展，隔离会越来越小。
《21世纪》：城市发展，给地产业提供了巨大的空间。
张新益：可以这样讲。城市发展为开发商提供了这么一个平台。重庆要发展，包括城区建设都需要开发商的参与。而直辖市的设立和发展，也推动了这些开发商的发展。目前重庆城市人口连50％还不到，按照直辖市城市人口规划，城市人口应该达到70％。这给开发商带来了很大的商机。
这十年，我们的房地产行业有2800多亿的投入，竣工了1亿多平米的开发项目。
没有这种发展动力，不可能有这个平台。反过来，城市要发展，离不开开发商。国家除了要解决城市贫困人口的住房外，对大多数人早就不搞福利分房了，要他们自己去买商品房，也不允许老百姓自己建房。这就必须靠开发商，靠市场来解决。
城市的发展，城市的扩容都要靠房地产。国家的投入，是投入到基本设施，水电气、交通、港口啊这些。不可能投入到除了廉租房以外的房地产市场。政府发展了交通，区域扩展了，房地产企业也大大扩展了。
《21世纪》：你认可“开发商造城”这个概念吗？
张新益：造城运动不能说是开发商独立为之。开发商是主流，但不是唯一。基础设施，由政府解决。比如水厂、道路、管道、交通等。例如南方集团造了那么大的一个城，龙湖让新牌坊成为那么大一个片区，这些开发商做了一个典型的造城贡献。但道路网、设施网是政府铺就的。虽然中间有些空白是开发商来填，但他们也在产出效益。
《21世纪》：重庆每年的开发计划？这个计划是如何制定的？
张新益：只能说我们有一个总的商品房开放量的宏观控制，具体还要由市场来调节。如果市场销售不好，这个量，包括开发量、竣工量就会缩减，而今年市场行情火爆，这个开发量和竣工量一下就上来了。
但我们政府还承担一个监督提醒的任务，比如某个组团，人口很少，开发商如果修了几百万方房子，那么谁去买？我们可以提供一个人口比例和开发比例的数据给开发商，但不是计划经济的定量。
未来的重庆房地产还有大发展 《21世纪》：重庆房地产的发展有目共睹，这十年，由弱到强，经历了些什么变化？
张新益：直辖十年，重庆房产市场变化真是非常大。以前直辖初期是小，低，弱，乱。
小是规模小，总量小。直辖初一年房产投入是67亿。去年房产投入达到630亿。当年一年竣工300万平方米，现在是1000万平方米。
低是门槛低，水平低。大家都来做房地产。房产开发最热的时候，几十万注册资金都来做，结果造成大量单体楼。1998年重庆第一届十佳小区评选时还非常尴尬，因为当时住宅小区非常少，最终的十佳评选结果还难以凑够十个。
弱是能力弱，管理能力，建设能力都弱。导致出现那么多烂尾楼。乱是市场乱，管理乱。没有好的规范，包括合同都不规范。法规都是后来逐步建立的。
通过十年发展，变化有目共睹。以往学习外地经验，消化后开始创新。我觉得重庆开发商非常注重成本的控制，管理运营成本和土建成本。外地开发商相比就非常大手大脚。
《21世纪》：重庆房价一直处于较低的水平，开发商怎么看这件事？
张新益：重庆开发商对利润心态很平和。多数开发商每平米赚个200元、300元都很满意了。外地开发商知道重庆地产利润都不愿意进来。而较低的房价下，重庆开发商却做出非常高的品质，不论别墅、高层、洋房，是外地比不到的。我们的水平，在外地要多几千块。哪个开发商不追逐利润，但他们有度，掌握度，心态很平和。
《21世纪》：但今年6月以来，房价也有过一阵迅速攀升。
张新益：跟重庆老百姓收入有关系。重庆房产主要依靠当地人来消化。外地人投资占的比重不大。要居住，还是靠老百姓。今年房价虽然涨了一点，但是在合理上涨的幅度之内。我认为每年涨8％就合理。贷款利息达到7点几。买了房子升值不到8％，银行贷款利息都达不到，那不是越来越亏吗。
今年房价起来是有试验区效应在里面，人们的投资热潮被引发了。现在已经回归了理性。
《21世纪》：请你预测一下重庆的商品房价格走势。
张新益：未来的重庆房地产还有一个大发展。我们整个房地产，我认为到2020年，都属于一个健康发展的范围。今年，房价确实涨了，现在多数楼盘恢复了。我觉得未来还会涨，土地价格起来了，必然带动房价。重庆城市人口未来要达到2000万，有这个需求。
《21世纪》：除了房价，房屋品质也非常受关注，政府怎么对开发企业进行监督和引导？
张新益：有一些强制性规范，比如建筑节能，要外墙隔热保温，新工艺的使用，我们要监督引导。创造性方面我们也进行引导，比如绿色生态。我们还推广精装修房，避免二次装修浪费，减少污染，提倡利用水资源搞水空调，我们让开发商做参考。
根据中国国情，我们倡导多修中小户型，但并不是那种水准很低的。中小户型同样可以高标准。我不太赞同一些乡镇、县城的中小户型，每平方米卖四五百元，品质非常差，为什么不能标准稍微高点，价格稍微高点，市场也可以承受。
总体来讲，我认为重庆房地产在全国中上水平。同比价格来讲，在全国是一流的。我们跟二线城市比，绝对是名列前茅。比如一些名盘，龙湖、金科在外地开发，同样是最优秀的。
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