深圳二手房价格最高下跌两成 购房者仍在观望中

　　来源：南方都市报

　　在新建商品住宅市场上，开发商之间还可以通过合谋集体死扛售价，在与购房者的博弈中依托信息不对称的优势选择僵持策略，以待后市回暖。而在二手房市场上，由于投资者分散，难以形成有效的价格操纵机制，也只能选择根据自身情况随行就市，见招拆招了。

　　记者近日在珠三角调查发现，除中山的二手房价在成交量萎缩的局面之下依旧略有上涨外，广州、深圳、佛山的二手房售价下滑已经成为不争的事实，东莞、惠州、珠海虽未出现较大的价格松动，但大部分投资客已经纷纷转售为租，以图挨过近期的交易寒冬。

　　王明盯上金地梅陇镇不是一天两天了。这里地处深圳宝安龙华中心区，交通便利，小区配套完善，对目前在附近租房的王明和女友来说是买房安家的首选。

　　但该小区二手房高企的价格，曾让王明和女友计算后发现：两人辛苦工作1个月不吃不喝攒钱也未必能买上该小区1平米，不得不抑制买房的冲动，一次次将安家的计划推迟。但这几周，当两人再次习惯性地散步到该小区附近时，发现房价似乎降了。

　　“原来看中的3房2厅110平米户型的房子，中介挂牌价有的已经降到130万。而3个月前这种户型的房子一般都在165万左右，整整降了35万！”眼看心仪的房子均价从1.5万降到不到1.2万元，王明和女友只欣喜了一阵，商量之后还是决定暂时不买。

　　“感觉现在房价还是有虚高成分，谁知道房价是否还会再降，我不想成为最后一拨高位接盘的人，还是看看再说！”面对今年上半年疯涨、目前却价格明显松动的深圳楼市，王明坦言“看不透、摸不准”。

　　价格松动

　　上月均价13362元 环比下跌11.5%

　　和王明抱有同样心态的市民不在少数。国家一系列宏观政策的出台，在抑制房价居高不落，尤其使深圳二手房价格明显松动的同时，越来越多市民对二手楼产生了观望心态。

　　据深圳大型房产中介机构中原地产的成交数据显示，10月深圳二手房共成交约2800套，环比减少24.5%；成交面积21.9万平方米，环比减少25%；成交价格出现下降，全市均价13362元/平方米，环比下跌11.5%.

　　在深圳各区成交量中，除龙岗区小幅上涨外，其它区域均出现不同程度的下跌。中原地产深港研究中心分析，龙岗区由于热点较少，投资客相对稀少，加上之前早已推行二手房交易评估政策，在市场波动期显得相对平稳，本月成交量环比增长4%.

　　而成交量跌幅最大的是宝安区，环比下跌60%多。盐田区也有45%的较大跌幅，盐田区由于是黄金周的旅游热点区域，在9月中下旬出现部分人为旅游度假而置业，大大拉升了9月份的成交量，本月回归平稳。南山区由于投资客较多，一直是政策敏感区域，本月受政策影响也比较明显，环比下跌29%.罗湖区二手房市场成熟较早，本月下跌幅度相对较小，仅有20%的环比跌幅。福田区经过近期市场波动的洗礼，显得更加成熟，本月跌幅最小，环比下跌17%.

　　伴随着成交量的整体下跌，各区成交价格互有升跌。其中宝安区由于豪宅成交的急剧减少，10月价格环比下跌42.9%，全市跌幅最高，实现成交均价9228元/平方米，回归市场正常水平。福田区由于本月万元以下物业成交较多，拉低了整体均价，环比下跌20%多。盐田区由于成交量相对较小，个别物业的成交对全区影响较大，10月万科东海岸等豪宅的成交，拉升了全区均价，环比增加17.1%.南山区由于豪宅成交比例有所上升，价格环比增长6%.罗湖区和龙岗区市场相对稳定，价格小幅上升，环比分别上升3.9%和4%.

　　市场反应

　　市民购买态度放缓讨价还价空间更大

　　连日来记者走访深圳6区的多个二手楼盘，调查发现虽然各区不同楼盘的涨跌幅不同，但相同的一点是“市民的购买态度不再像7、8月份之前那么坚定，讨价还价的空间更大了”。

　　业内人士分析，市场上比较普遍的观望心态，直接导致了二手房交易量的快速萎缩。观望的心态的产生除了深圳二手房价存在虚高成分已成为共识外，还因为不少计划购房者对国家在楼市宏观调控上的预期仍然强烈。多数业内专家认为，2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善，其中物业税的出台呼声最高。

　　宏观调控前景不明，无疑使二手房投资条件随之产生变化，之前深圳二手楼市中的不少投资者已经转变投资方向，甚至有人开始低价套现。福田区景洲大厦的一位业主，前两天就将自己投资的该小区一套100平方米的房子放盘，该套房此前最高挂牌价曾达150多万元，但该业主急于成交，报价仅120万元。据该小区知情人士介绍，该业主在罗湖、福田、龙岗等区均有多套投资的房产。

　　多种因素导致了深圳二手楼价出现松动，尤其是在宝安、南山等区。中联地产龙华分行的骆小姐表示，龙华片区降幅最大的就属金地梅陇镇，目前挂牌每平方米均价已不到1.2万元，“8月时这里二手房均价一般在每平米1.5万元，降幅在20%以上。”

　　龙华片区其他不少二手房也出现价格下跌，一般每平米降价1000元-2000元，降幅为10%左右。如锦绣江南一期3个月前均价每平米1万元，现价9000元。而宝安区中心区二手楼盘的降幅约为9%，美联物业宝安分行的申先生说，冠城世家的二手房均价为每平米1.2万元。中原地产布吉分行的张先生表示，布吉地区降幅最大的二手房有国展苑，3个月前每平米8000多元，现价为7000元。而信义小区和百合小区现价都为1万多元，比起先前的1.2万元，跌幅也在12%左右。

　　中联地产南山分行的陈先生透露，南山区的二手房每平米降价500-2000元不等，降幅在9%左右。海典居、四达大厦的均价约为每平米1.2万元，星海名城的均价在每平米1.35万元左右。而罗湖区二手房的降幅也大致相同，中原地产莲塘分行的工作人员表示，如仙湖风景、鹏基公寓每平米都降价1000元，降幅在9%左右。

　　谁将领跌

　　ST楼盘被明显炒高或领跌二手楼市场

　　对于深圳二手楼市出现价格松动，深圳地产资深研究评论人士半求认为，深圳二手楼市出现类似于股票中的“ST楼盘”，这类楼盘随着宏观调控的措施逐步见效，楼市出现结构调整，将可能领跌深圳二手楼市。

　　半求认为，所谓“ST楼盘”，是指那些地理位置和楼盘品质并不是很好，但却通过借势炒作提高了房价，其价格与应有的价值出现了较大背离的楼盘。他认为，购房者在选择时要更多地综合考虑楼盘的准确价值，选择类似于股市中的“蓝筹楼盘”，而像ST楼盘的价格明显被炒高，抗跌能力差，如果用于投资，在楼市整体结构性调整的背景下，投资者容易像在股票中“被套”。

　　半求估计，深圳从建市以来至今，ST楼盘总体数量占35%左右。随着此前楼市过热，一些开发商为强调资金周转和建筑速度，导致类似楼盘的数量目前估计占近40%.

　　业内人士分析，楼市低迷，尤其是二手楼市楼价下跌，最主要原因还是宏观政策。宏观政策的变化导致以往二套房投资的运行条件失去了，大量投资客放弃楼市。半求分析深圳目前楼市中的投资客数量，如果以居住5年期计算，大概有30%以下是投资客。但以居住2年就转手来计算，投资客近50%.随着目前二手楼市低迷，近期新进的二手楼投资客数量估计只占5%.

　　虽然“ST楼盘”将可能首先出现价格下滑，但业内专家认为这种结构性的调整，不会使深圳整个楼市出现较大的波动，那些地段、品质等比较好的楼盘，价格将依然坚挺。“例如市民中心附近的中心区、香蜜湖、华侨城片区的品质好的房子，价格甚至仍将上扬。”半求这样预测。

　　对未来深圳楼市的预测，业内专家认为更多还是看人民币币值调整和对楼市的宏观政策。半求认为，如果人民币币值调整所带来的刺激金融效果，弱于央行对内宏观政策调整带来的效果，房价预计还要继续降。

　　珠三角二手楼扫描

　　惠州 降幅小业主多出租

　　根据惠州市房地产交易中心的统计，10月惠城区二手房的成交均价较9月份微降了109元/平米。而据虹桥房产、方正地产、创辉租售、隆塬房产等几家规模较大的中介反映，目前惠州二手房价格未出现明显下降，多数业主在放盘一段时间没有售出的情况下，选择把房子出租。

　　珠海 炒房客多转卖为租

　　在珠海，记者通过走访发现，一些品质并不佳的小区二手楼盘并没有明显的降价现象。一位地产业内人士告诉记者，虽然目前由于房贷收紧等政策影响，二手房成交量明显萎缩，但一般业主都不会急于选择降价销售，而会选择先行“放租”。

　　东莞 价未降成交量萎缩

　　自9月底房贷新政实施以来，东莞二手楼市成交量出现萎缩，成交价格尚没有明显下降，但作为卖方的业主在交易过程中不再轻易反价，部分急于出手的业主甚至价格会略有松动。满堂红交易服务部经理薛慧明告诉记者，从10月份和11月份上半月的市场交易来看，现在买房的消费者往往不轻易出手，反而是卖房的人主动起来，在今年8月份以前，在房价节节升高的情况下，业主反价是常有的事情，而现在业主只要能顺利出手，基本不会再随意提价。记者同时调查了金信联行、未来地产、同步地产、合富置业等东莞各知名中介，情况基本一致。

　　佛山 成交量价格都下降

　　据禅城区房产交易中心的统计数据表明，10月份二手房的成交量与上月相比有较大幅度的下降，成交量为432套，同比9月减少了162套，降幅达27%.而合富置业对其成交情况的统计数据表明，桂城方面二手房10月的成交均价从9月份的5499元/平方米降到3520元/平方米，与上月相比下降了36%.在第二套住宅贷款首付比例和贷款利率相继提高的影响下，市场发生了一定幅度的波动。

　　中山 价格仍涨成交放缓

　　据中山市国土局统计，今年第一季度二手房成交宗数为2909宗，第二季度为3468宗，到了第三季度这个数字突然激增，达到4554宗，9月份达到1752套。而在今年10月份，成交量突然降至1454套。目前二手房价格仍然在涨。

　　A36-A37版统筹：本报记者李斌采写：本报记者 宋元晖 李丹 陈志鹏 李照东 汤克琴 杨同峰 实习生 张婧