美国次贷风暴愈演愈烈 影响凸显华人难逃暴风圈

　　中新网11月27日电 据美国《世界周刊》报道，目前，次级房屋贷款风暴(subprime mortgage)在美国越演越烈。被没收拍卖的房屋日益增加，专家估计将有两百万的家庭面临房屋被拍卖的困境。因为使用次贷购买房屋的华人很少，起初有人认为这次风暴扫不到华人。

　　房价下降较为明显的地区，如华人大片置业的费城，几年前纽约福州人大批前往投资房产，另有许多华人前往佛罗里达购买“度假屋”，现在都被套牢。

　　次贷风暴也影响到华人购屋习惯。华人向来就有“先治窝，后治坡”习惯。但是，“现在银行对房屋贷款的门坎提高了”，要求借款人提供较多的自备款，而且“贷款的标准严了，条件多了”。因此，一些华人由买大房改为买小房，买多套房变为买一套房。

　　影响所及，华人购房者逐步减少。许多准备购房的华人开始观望，有的已经签约的购房者也以“借不到款”为由试图取消合约。纽约房屋经纪公司和贷款机构表示，次贷风暴使房地产业务“下降两到三成”，有些贷款公司也“开始裁员”。

　　华资国宝银行董事长孙启诚认为，这次次级贷款风暴“终将影响到较多的华人”。“如果风暴继续扩大，失业的人就会增加。因此，他们也不会外出吃饭，就会影响到华人的支柱产业中餐馆。”如果中餐业受到影响，从事中餐业及其相关行业的华人就无力支付房屋贷款。因此，认为“次级房贷影响华人较小”的说法为时尚早。

　　地产兴旺 放松警惕

　　孙启诚说，次级房贷就是向不符合一般贷款条件的人发放的贷款。这些人收入不能还贷，头款不到85%，信用分数低于680。但是，在过去13年中，房地产业非常兴旺，正常房贷的倒帐率低于1%，而次级房贷者付不起钱的仅为2%到3%。“原因很简单，如果你付不起，把房子卖掉还债，甚至还可赚钱。”

　　在此期间，美国房地产价格一直上涨。为此，银行业讨论过多次，分析这种情况是否为泡沫，会不会爆破，后果是什么。当时人们很乐观，认为后果不会这么严重。其根据有两点：一是过去这么多年付不出房贷的人很少；二为购买的房屋主要是自己住，屋主不会让房屋被收回。

　　因此，许多业界人士认为这是一个赚钱的好机会。房屋贷款公司鼓励银行放松贷款。因此，次级贷款越来越多。

　　投资银行收到这些贷款申请后，也不是用自己的钱发放贷款，而是把这些贷款进行分级打包，再分别销售给其它投资者。一般来说，级数越低，风险越大，回报率也越高。“风险高的房贷包裹都被避险基金和投资银行买去了。”级数越高，风险越小，利率也越低。因此，银行购买的都是这种风险最小的房贷包裹，当时认为绝对不可能损失。

　　评级公司 引发风暴

　　孙启诚说，后来房地产市场发生变化。许多人发现，贷款这么松，实际上可以投机。过去，他们买房子是自住，现在买房子可以赚钱。于是，有人开始多买几间，结果把房地产价格炒高。

　　美国著名的评级公司穆迪公司(Moody's In-vestors Service)首席经济学家隆思基(John Lonski)说，在1996年，次级房贷占整个房贷的9%，而到了2004年至2006年，次级房贷的比率增加到21%。在2006年，次级房贷规模达到6000亿美元，占美国房屋贷款市场的五分之一。

　　孙启诚认为，引发风暴的起因是评级公司把次级房贷的评级降低。这些评级公司认为，次级房贷风险太大，于是将其评级降低，有的房贷级别为AA级或AAA级，后来被降低到BB级或BBB级。银行主要靠这些证券抵押贷款运作，但是在动荡期却不知道如何评级这些债券。银行的困境导致金融市场的动荡。

　　银行的钱紧了，不太容易向外借钱了。于是，联邦政府出来放宽银根。但是，市场影响已经造成。以做房屋贷款为主要业务的大型金融机构受到牵连，如华盛顿互惠、花旗银行、美国商业银行和美林证券，有的金融机构执行长被迫下台。

　　他说，现在受次级房贷的影响，许多贷款机构的贷款制度紧了，对信用不好、额度超过界限的严了。这些都影响房屋购买，对经济增长都有影响。

　　次贷风暴 原因多多

　　新美贷款银行是纽约两家华资贷款银行之一。该行总裁陈名岷认为，该次次贷风暴的发生既有内因，也有外因。内因就是许多人被“利”字所迷惑。“明明是很难归还贷款的人，却能轻易贷到房款。”外因是整个地产房贷、投资和全国金融市场乃至经济体制出现问题。

　　他说，次级房贷涉及到贷款流程中的每个环节。借款人首先向银行或贷款经纪申请房贷，银行再向房利美、投资银行和各种基金借款。这些金融机构再向投资者借钱。他们包括银行储户、基金存户、证券持有人、股票投资者、房贷私方投资者等等。从中看出，次贷的资金最终来自各类投资者。

　　次贷风暴的外在原因有以下几点：一、房贷市场资金过剩。二、金融机构推波助澜。三、房市红火使次贷得逞一时。

　　次贷设计 具有缺陷

　　陈名岷说，设计次级贷款的人绝对聪明。但是，设计者只是考虑到房地产市场走高的情况，而没有想到一旦市场走低该怎么办。结果，房市一下降，一度红火的次贷出现问题。

　　次级贷款主要是指两种贷款。一是调整利率贷款(adjustable-rate mortgages，简称ARMs)，借款人前两年先付利息，其利率为1.25%。两年后，该利率进行调整，其新的利率可能高达8.5%。这样，借款人的房贷月供一下子提高很多。

　　许多华人不知道的是，如果一开始每月仅付利息，剩下6%的利息转入本金。结果，有的人一年多后，发现本金增加了。他说，这个1.25%的利率只适合1.25%的人去做。他们要对地产市场和贷款市场很熟悉，只有很少的人才能做到。“我做这么多年来，只做过两个单子。”

　　他说，新美贷款银行在加州开设分行时，接待的第一位客户就是被套牢的华人。这位新移民每月工资有两千多元。有人向他推销这种可调利率房屋贷款，年利率为1.25%。他感觉不错，就贷款37万美元买下一处房产。但是，一年后，其本金增加为38万5000美元，因为其另外6%的利息转为本金。两年后，其利率超过8.5%，每月支付3200美元。“他的工资根本付不出这些钱。”

　　另一个次级贷款名为仅付利息贷款(inter-est-only mortgages)。该类贷款有一段时间仅付利息，如三年或者五年。仅付利息的贷款一开始的确付的比较少。例如，如果贷款40万7000美元，利率为8.5%，每月需要支付2800美元，比常规贷款少付400美元。

　　他说，如果40万买下一处房产，房价升高到60万，卖掉还赚20万。因此，只要房价继续攀升，付得出付不出都没问题。问题是，一旦房价下跌，仅付利息阶段一完，贷款人就面临支付高额本息的问题。

　　华人的传统习惯是尽量少借钱。他们认为，借钱还钱，天经地义。收入多少，就买多大的房子。因此，大部分华人没有受到这次次贷影响。

　　房价下跌 华人受损

　　华盛顿互惠银行的高级贷款员袁明华认为，华人购房与文化有关。他们头款付得多，信用好，但是收入看不到，因为都是现金收入。他们不愿欠钱。许多华人购买的房屋受到房价下跌的影响。他们用辛苦挣来的钱买房，但房价下降很多，房屋不值钱了。

　　许多华人去外州买房，因为对当地情况不了解，投资房产收入并不好。过去几年，大批福州人去费城买房。当时，费城的房价很低，五万十万的房子都有。许多福州人一起去买，将当地房价炒高。没过多久，房价开始下降，收租不够支付房屋贷款。“因为当地属于低收入区，房租不高。“

　　过去，许多华人去佛罗里达买房子。他们做文件时说是购买“度假屋”，投资很多钱。其实，他们是去投资房地产，希望将来翻番。“结果，房地产价格一跌，套住一大片，其中也有我的客人。”

　　他说，投资房地产一定要看房屋供应量。佛罗里达州大片开发房地产。“今年是新的，两年后就是旧的了。”大家都买新房子，旧房子就卖不起价。在当地，许多外地有钱人去当地炒房子。“华人买房是想出租。如果租不到好价钱，房贷就成问题。”

　　华人房市 销售减缓

　　万荣地产公司是纽约市最大的华人地产经纪公司，现有350个地产经纪。公司老板潘小峰承认，从今年初以来，房产交易成交单数下降两到三成左右。“生意下降了，房子走慢了，观望的人增加了。”

　　他说，华人认为买房子是件大事，有了钱先买房子。现在，纽约华人购买一家庭房子的人少了，购买多家庭的人多了。“一家庭的房屋是享受型的，购买多家庭的房屋是投资，可以出租。”

　　他认为，次贷对华人的影响没有对其它族裔那么大。华人的头款能够达到整个房价三、五成，而其它族裔的人都是借款九成以上，有的甚至贷款百分之百。其它族裔的人都是找付款最少的贷款，而华人贷款都是要15年或30年的固定贷款。“公司内有贷款公司的人。只要接上头，都搞得动。”

　　他说，最近两个月有人请他们帮助卖房子，其中一位是西语裔的人士。这位西语裔在两年前一下子买下12栋房子，用的是浮动利率。当时的房价位于最高点。后来，利率一调高，他马上感到紧张。“但是，现在房子卖不到原价。”

　　因为许多屋主付不起房贷，因此拍卖屋增加了。但是，华人居住的地区不多。他说，“现在，买拍卖屋的华人挺多的”，有的华人专门做这个生意。他们买下拍卖屋，装修以后再卖掉。

　　房屋贷款 开始趋严

　　法拉盛贷款公司经理马宏惠对次级贷款的影响总结如下：一、需要较多的自备款。二、贷款的标准较严，条件较多。但是，对信用好的标准贷款没有产生影响，而且利息也很好。

　　她说，美国官方贷款公司房利美(Fannie Mae)制订的贷款标准，被业界广泛认同。按照这个标准，申请人的信用分数在680分左右，合格者的贷款比率为95%或者100%。该标准是：一家庭是41万7000美元，两家庭为53万3850美元，三家庭是64万5300美元，四家庭为80万195美元。但是，如果金额超过房利美的标准，就属于超额贷款。

　　纽约全国贷款公司(NLC of New York)的贷款经理管陶认为，现在的大额(超额)贷款提高门坎。今年年中，一位福州人准备购买三家庭的住房，房屋价格为99万5000美元。其信用分数是740，打算首付25万，贷款75万。但是，这个贷款属于大额贷款，因此利率很高。他想申请两个贷款，但很多银行不批准。

　　她说，贷款收紧改变华人的投资方式。例如，过去华人投资者房子一买就买两、三户，现在只能购买一户。房地产经纪和贷款整体生意下降，许多地产贷款公司垮台，有的公司也开始裁员。

　　战争因素 推动上涨

　　孙启诚说，金融市场已经上升八年了，现在到了一个高度，应该有一个下跌。但是，为何市场还在上升呢？他认为是战争的原因。目前美国在伊拉克打仗，需要生产军火，刺激经济，故延长这个循环周期。

　　研究指出，战争是刺激经济增长的一个因素，如第二次世界大战就是这样。“但是，战争一结束，经济要下去。这样的情况明年就会出现。”房地产市场14年没有降低，现在开始下降。

　　他说，如果等到明年战争结束、经济下降，房地产市场就会和经济同时下降。“如果同时发生，后果将会很严重。”现在，这次房地产市场提前下降，影响较小。他认为现在房地产市场尚未触底。“明年之后，房地产市场才会下降。”

　　纽约市房地产委员会(REBNY)于11月7日公布的报告显示，在今年第三季度，纽约市房屋的平均售价上涨至78万2000美元，比去年同期上升20%。其中，曼哈顿的房价最高，房屋的平均售价为133万美元。

　　为何纽约市房地产市场如此火爆呢？他认为最大的刺激是外国人来纽约市购买房地产。“因为纽约是世界金融中心，许多外国人想在曼哈坦买房。”随着美元贬值，欧元上升，欧洲人来买房子开始增加。因为人民币兑美元正在升值，一些中国人也来纽约市购买房产。(韩杰)