2007年地产政策TOP榜：《物权法》最具明星气质

　　热热闹闹又过一年。对于政府相关部门来说，2007年是高效的，尽管一系列房地产调控政策的出台并没有起到立竿见影的作用。对于开发商来说，2007年是亢奋的，市场形势一路高歌，业绩成倍增长，上市前仆后继。对于购房者来说，2007年是理智的，越来越多的购房者不再急于为“惊心动魄”的房价买单。

　　从本期开始，《新北京楼市·2007京城楼市年终报告》将以政策、事件、市场、公司、人物、产品等多角度，分篇为广大读者回顾过去一年里京城楼市的欢喜与精彩、暗涌与低潮。敬请关注。

　　TOP 1

　　最具明星气质的政策

　　●政策名称：《物权法》

　　●出台时间：2007年3月

　　内容点击：《物权法》对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。首先，在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，《物权法》规定，不动产可以适用善意取得。

　　新楼市解读：《物权法》已于今年10月1日正式实施。或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧《宪法》在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。

　　政策关键词：保护公民私有财产

　　上榜理由：人气超高，拥有13亿超级“FANS”。

　　TOP 2

　　最吊人胃口的政策

　　●政策名称：《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》(以下简称《通知》)、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》

　　●出台时间：2007年11月

　　内容点击：《通知》从户籍年限、购房者年龄对申购经济适用房人群进行规定，并从家庭人数、年收入、人均住房面积、家庭总资产四方面对申购人群进行多方面考查；并将廉租房购房标准明确化。同时，采取“三级审核、两级公示”制度确保经济适用房申请过程公正。

　　《廉租住房保障办法》则进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”；廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。

　　《经济适用住房管理办法》则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

　　新楼市解读：明确了准入准出标准，将经济适用房回归到“家庭自身居住”功能，实现经济适用房与廉租房的对接。11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则让老百姓终于“有据可查、有法可依”。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终验收。

　　政策关键词：住房保障

　　上榜理由：从年初盼到年尾，老百姓等得花儿都谢了。

　　TOP 3

　　最立竿见影的政策

　　●政策名称：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)

　　●出台时间：2007年1月24日

　　内容点击：《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

　　新楼市解读：按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。显然，该政策的锋头直指开发商的囤地现象。然而，累进税率并没有阻挡住开发商疯狂拿地的行动。毕竟，相比提高的土地增值税，拥有土地后所带来的巨大利润更具诱惑力。不断上涨的房价，则令购房者再次体会到“羊毛出在羊身上”的道理。

　　政策关键词：累进税率

　　上榜理由：政策一出，惹得当时的地产股应声大跌。你说IN不IN？

　　TOP 4

　　最爱国的政策

　　●政策名称：《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(以下简称《通知》)、《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(以下简称《目录》)

　　●出台时间：2007年5月和2007年11月

　　主要内容：在今年5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。而半年后出台的《目录》则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。

　　新楼市解读：连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵式。中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的？中国的房价到底是不是由外资炒高的？比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。温家宝总理的一番解释，或许正是对“限外令”最好的注释——“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。”

　　政策关键词：严格限制 不再鼓励

　　上榜理由：“吓”跑老外，肥水不流外人田。

　　TOP 5

　　最头疼的政策

　　●政策名称：《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)

　　●出台时间：2007年9月

　　内容点击：《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　新楼市解读：“看病不能贷款、上学不能贷款，只有买房可以随便贷款。”北京天则经济研究所所长张曙光的话形象地总结了“房贷”作为当下银行优质业务的本质。新政策出台后令各大银行好一阵手忙脚乱，执行细则也是迟迟难以出台。提高首付款比例在遏止不必要房屋消费方面一定是有所作用的，但寄望此举抑制房价并不乐观。

　　政策关键词：首付40%

　　上榜理由：银行头疼，购房者头疼，供需双方都一样心不甘情不愿。

　　TOP 6

　　最郁闷的政策

　　●政策名称：《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)

　　●出台时间：2007年1月

　　内容点击：《通知》确定了房地产交易监管形式，即分账户管理。强调房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；明确资金权属——属于交易当事人：明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。

　　新楼市解读：在一连串中介卷款潜逃的恶性事件之后，资金监管政策被“逼”出台。时至今日，资金监管尽管被强制要求执行，但似乎并没有得到热烈反响。或许刚刚发生不久的“中天事件”能够令那些怕麻烦的购房者有所警醒，使这一政策真正落实到位。

　　政策关键词：分账户管理

　　上榜理由：明明是维护权益的好政策，却难博消费者欢心，想不郁闷都难。