“寒流”侵袭郑州楼市 代理商面临生死存亡窘境

　　郑州楼市寒流侵袭 代理商面临生死存亡窘境

　　按理说，一个成功的楼盘背后都有一个成功的企划公司，但12月8日下午，郑州十几家房地产企划公司的负责人却坐到了一起，探讨起了行业自救。

　　原因是房子不愁卖了，开发商开始过河拆桥，要么尽量压低代理费，要么干脆“抛弃”企划公司。

　　如今，郑州商品住宅价格下跌，商业地产出现一系列问题，房地产中介公司濒临倒闭……楼市拐点即将出现。

　　过河拆桥者会再次借力于企划公司吗？

　　○企划公司面临生死存亡窘境

　　“醒来，策划代理！”整个探讨会在这样的呼声中展开。

　　一个企划公司的负责人很无奈，因为代理商在开发商面前已经没有了尊严，“往往不得不扭曲自己的观点来适应开发商”。

　　在失去尊严的同时，是代理费低得可怜。回想起2000年刚进入郑州时的境况，一家外来企划公司的老总感慨万千：“那时挣钱多容易！策划代理费要多少，开发商给多少，最高可以拿到整个项目销售（全程代理）10%的代理费。”

　　但是企划公司和开发商的关系是微妙的，随着郑州楼市逐渐走向火爆，这家公司几年中策划代理的20多个项目，策划代理费直线下降，“目前我们最低只有1.4%的策划代理费。这跟过去10%的代理费相比，已经很难生存”。

　　而前段时间一个项目的招标会让该负责人很无奈：“我们业务招标胜出了，但开发商给我说，‘0.8%的代理费你干不干，你不干，有人干’。”

　　他说，他拒绝了，他不能为0.8%的代理费而折腰。虽然绝对值也不少，有500万元，但比例太小了，只有0.8%。

　　事实上，这家比较有实力的企划公司的遭遇还是好一些的。另外一位外来企划公司的老总表示，前段时间，他曾做一个项目的招标评委，但应标几家企划公司的“真情告白”，让他啼笑皆非：“第一家说，‘你们认为多少都行，绝不还价’。第二家说，‘前边的费用减免，只要能拿到项目，先做了，看满意了，再付钱’。到了第五家说，‘我只做一件事，先付你50万元的押金，签约之后，再付你50万元押金，如果做不好，不用还了’。”

　　据了解，郑州第一家房地产企划公司成立于1997年。10年后的今天，郑州已经有300多家企划公司。这些老牌企划公司老总几乎每星期都能听到一两个新公司的名字。但是在企划公司如雨后春笋般冒出来的时候，日子并不好过，代理费平均在1%左右，有的公司为了生存，零点几个百分点都做，甚至一个项目，几万元钱都做。

　　○企划公司曾转动郑州楼市

　　一位企划公司的老总表示，一个成功的楼盘背后都有一个成功的企划公司：“如果没有了企划公司，房地产还会持续过去的火爆吗？”

　　一位企划人士表示，郑州的房地产也是取经于香港，刚开始的时候只知道炒地，“那时基本是我盖，你买，于是使劲盖”。2001年左右，开始有了策划，“容积率低一点，价格高一些，原来还可以这样挣钱。”专业营销机构也逐渐红火起来，每个楼盘都试图炒出不同的卖点，来抓住购房者的眼球。

　　其实，郑州的房价也是被这样炒起来的。2003年，郑州市区商品住宅不过2100元/平方米，但2004年开始大幅上涨。

　　一位策划了郑东新区某楼盘的人士洋洋自得地告诉记者：“2004年7月，CBD内环金成地产的一个楼盘开盘2680元/平方米。几个月后，我弄那个楼盘直接定价3300元/平方米。当时，他们心里还没谱，敢这样弄不？事实证明，卖得很好，整个东区的房价也不断攀升。”

　　无疑，成功的策划代理会给开发商带来丰厚的回报。一个企划公司的老总给记者讲述了他成功策划代理花园路一大型楼盘的经验。三年前，当开发商拿到这块地的时候，心里也没谱，这时他们介入了。到去年开盘时，住宅均价不过三四千元一平方米。

　　但该人士表示，随着整个策划的逐步到位，整体物业价值目前已经实现了翻番。而其整个策划的核心就是以商业带动整个项目，“包装引进大的商家。目前，大商、家乐福都已入驻。打造成一个商圈，整体物业价值的提升是不言而喻的。住宅均价已经达到了六七千元一平方米，一些单位也开始花高价入驻写字楼”。

　　当然，在项目价值提升、开发商收益已经显现的时候，企划公司的回报也是丰厚的，“我们的整体策划代理费也远高于行业水准”。

　　○郑州楼市寒流侵袭

　　但是，一场寒流正在袭击郑州楼市，贯穿了从地价、房价到二手房中介的整个链条。

　　12月7日，郑州市国土资源局挂牌出让两块土地。其中一块为原郑州电缆厂用地，位于陇海路南、昆仑路西，拍卖前被很多业内人士看好，但拍卖过程中仅经过两轮出价就成交，28.4亩用地，每亩约合162.32万元。

　　早在2006年6月28日，陇海路南、昆仑路东一块约107亩地，以211万元/亩的价格成交。陇海路南、华山路西一块88亩地，则达到了218万元/亩。这三块地在同一地段，地价却相差不少，而且并非为同一家公司所得。

　　这显然不能与今年以来土地拍卖动辄三四百万元每亩的价格相比。开发商对市场预期降低？

　　同在12月7日，郑州市房管局发布了11月份郑房指数分析报告，虽然11月份郑州商品住宅的成交套数和面积比10月份上涨六成多，但销售均价却为3876元/平方米，下跌69元/平方米，是今年以来首次下跌。

　　同时，从12月8日起，红旗路与黄河北街交叉口一楼盘推出最高8%的购房回扣，成为郑州房价直接打折的第一宗。

　　一位房地产销售公司的负责人表示，开发商送装修、送家电、送家具、送停车位，甚至有的开发商在计算面积的时候，把阳台面积当赠品，这些变相降价行为已经普遍存在。

　　之所以没有选择直接降价，就是害怕会打击投资者的信心。购房者持币观望则是开发商不愿意看到的。

　　从下游来看，房地产中介公司的日子似乎更不好过。12月7日，郑州一房地产中介公司负责人告诉记者，目前房地产中介公司真的到了生死存亡的地步，“我们11月份30多家店，只有4单生意，亏损了近20万元”。

　　他透露，刚刚在12月初，郑州一家比较大的房地产中介公司，一天之内就砍掉了4家店，一些小的中介公司已经开始关门大吉，“如果按这种发展形势，很多中介公司很难撑过半年，包括一些比较大的公司”。

　　○企划公司和开发商关系微妙

　　操盘花园路那个楼盘的人士表示，在楼市表现不佳的时候，开发商更需要企划。他举例说，2002年在北京，他们接了一个项目，当时 周 边 的 房 价 是11000~13000元 /平方米，而他们接的项目由于是地标，成本就在12000元/平方米，必须卖到16000元/平方米才能挣钱。

　　在售价已经确定的情况下，怎么办？他说，当时他们采取了非常规的营销策略——包装成国际公寓，租给老外。“你想卖得高，必须卖给高端客户，投资后要有高额的回报”。于是，他们请来有国际管理经验的公司管理，并通过国际俱乐部等进行渠道推广。最终，4个月内，房子以16000元/平方米的价格卖了80%。

　　一位企划人士开玩笑说，开发商与企划公司其实就是“狼”与“狈”的关系，因为企划公司就是开发商的智囊。当“狼”面临食物困境的时候，“狈”会为其出谋划策，帮助寻到更多的猎物，“狼”也会友善地分给“狈”一些食物。

　　当开发商的房子不愁卖的时候，企划公司的地位就岌岌可危。一位企划人士表示：“前两年，开发商不管盖出什么样的房子，都能卖出去，企划公司的日子自然不好过。”

　　说白了，开发商的房子越不好卖，就越是企划公司日子好过的时候。而目前，企划公司认为正是他们面临的新机遇，因为郑州楼市拐点隐现，国家宏观调控政策日趋严厉。

　　所以，郑州市一些比较大的企划公司的老总首次坐下来，商谈挺起腰杆，企图再次转动楼市。发起者认为，要拯救尊严，必须首先行业自律，倡议成立专业权威的“策划专业委员会”。

　　同时，建立自己的数据平台，“没有过硬的数据支持，就没有底气同开发商讨价还价”。另外，还要尽快出台河南企划行业的报价指导体系。

　　一位企划老总直言，郑州西郊有一个楼盘，2002年开始，被批准商品房预售面积56万平方米，目前在房管局合同备案不过23万平方米，在经历郑州楼市火爆之后，依然还有33万平方米的房子没有卖出去，就是没有策划好。

　　但是，这种倡议并未得到与会者的一致认可。一位企划老总认为，市场是竞争的，有人吃肉，有人喝汤，不可能形成价格联盟，即使形成，这种联盟也不会长久。而下一步随着开发商进入“寡头时代”，企划公司也将进入企划“寡头时代”。