广州楼市：降价风能持续多久(图)

碧桂园凤凰城低价销售引发抢购潮 本报资料图

　　来源: 作者:南方周末记者 苏岭　实习生 周华蕾 发自广州

　　自11月以来，广州楼市降价风狂吹，降价楼盘获得顾客热捧，一些开发商由此重新开始观望，但央行刚刚推出的第二套房以家庭为单位认定的政策，对期待明年房市回暖的开发商无疑是沉重一击。

　　炒号、连夜排队，这些前两年司空见惯的房市场面在降价风劲吹的广州又重新出现了。

　　2007年12月9日，广州康王北路未封顶的万科金色康苑，156套均价14000元/m2（带装修，送空调）的房，在两小时内，被买家扫空。

　　虽然开发商要求实名登记，炒筹仍然在地下进行：前5位号，要价 1万元；花3000—5000元，跻身长队的前30位内；500块，则要排到一百多号。“劝不散”的排队者，在销售部于人行通道临时搭建的帐篷里，裹着开发商准备的大衣，熬过了两个14度。

　　经历了两个多月的观望期后，在广州，房子似乎再度成为紧俏商品。

　　降价房受到热捧

　　11月17日，万科金域蓝湾开卖，均价10000元左右，而“十一”预报价为12000元，推出当日即售罄。

　　万科在广州的另三个楼盘，也同样出现了购房盛况。

　　以“平(便宜)过自己起屋”闻名的碧桂园也搞了一轮热销。12月1日，碧桂园凤凰城推出500套美寓的洋房，均价4800元（带装修），认筹者过万。当天，六千人来到现场，轮候区的四百多个座位和拉幕广场的一千五百多个座位全满，其余人将销售部和整个广场填满。270个工作人员几乎从早上一直站到傍晚，中午只能偷偷啃掉公司准备的面包。

　　像是一场销售接力赛，12月8日，广州雅居乐SUNDAY组团推出200套均价8500（毛坯）的洋房，当天销售近一半。

　　地产业全都感觉到了“岁末寒流”，各自思谋对策。

　　位于金沙洲的万科金域蓝湾低价开盘后，“金沙洲霎时成为全国楼市调控的风口浪尖”。

　　同在金沙洲的中海感觉到了压力。金沙湾二期销售“采取上门拜访、一对一销售及小区巡展等方式，主动出击，淘到相当数量的诚意客户；在开盘前，谨慎的一点一点放出各种开售口径，反复揣摩客户需求”。11月24日，中海金沙湾二期开盘当天销售住宅128套，成交逾1亿元。均价每平方米7812.5元。

　　另一个楼盘“锋尚”则干脆声称“首破天河区万元大关”，其A2幢毛坯房最低8800元，比“十一”销售A1幢的13000元，“罕见地”下降了32%。这个价格相当于去年年底广州的均价8900元。“建筑成本2000元，地价3000元，再扣除银行利息等，利润2000多元。钱收到袋子里才是钱，不能跟客户群对着干。”策划经理邓波对南方周末记者坦言。

　　11月28日，“锋尚”的消息刚在网站挂出1个小时40分钟，即有10个问询电话打来。晚上快8点，售楼部准备关门，一个客户打车过来问:“8800的房子还有没有？”邓波答还未开售。“不会吧，是不是卖完了，玩我们？”客户说。

　　12月1日，推出45套新单位。早上四点就有8个人排队，保安打电话通知邓波，售楼部提前于七点开门。当天成交37套。周末两天，四百多人来看房。试水一下，竟然反应如此强烈，以至“锋尚”老板卖一半就不卖了，对将来的定价拿不定主意，担心“是否赚少了”。

　　号称“广州地产综合实力第一”的富力，也有动作：全线打九二折，送60年物管费和购房契税等。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”资深地产记者黄博华说。

　　价格战似乎呈现出“农村包围城市”的态势，受到购房者的热烈欢迎。

　　“理性回归”还是短期调整？

　　“以我们家的收入，（市区房）不是买不起，但买了就破产了。”王玫（化名）购得了碧桂园美寓的一套八十多平方米的房，对南方周末记者感慨地说。

　　王玫在某中学当音乐老师5年，现月收7000元，拥有三口之家，却一直没有自己可以安身立命的房子。尽管相对中国社科院发布的标准——广州4750元以上月收入为白领阶层来说，她已经远远超标，但她仍然对市内动辄上万的房价敬而远之，“房价涨得比工资快啊，市区那些十多年房龄的屋子也得七八千，算下来也快一百万。”

　　在王玫梦想落地时，供职于某周报的李哲仍然继续为买房而烦心。他工作了4年，月收入一万元。妻 子ZHEG是韩国人，正在北京攻读博士学位。从今年3月开始，他先后在北京和广州看了十多处房子，觉得北京贵得太离谱了，他不得不将目光投向广州。“从房价看，无论如何不相信中国只是发展中国家。”ZHEG说。

　　面对房价下跌，刚买房者则尤为不爽。有些在恒大御景半岛买于高位的人，则“因祸得福”。“9·27”新政使不少买家得不到银行贷款，只能选择不执行合同，据业内传说约50%。由于南方周末记者未能联系上恒大方面，消息无法确实。

　　对于这些楼盘“平、靓、正”的价格，广州地产界知名人士黎文江认为是价格的理性回归，调整到了消费者的心理需求，“通过刺激盛产，稳定楼市”。

　　但即便如此，综观目前金沙洲板块的价格，仍然远远超过两三个月之前的楼价。11月23日，中海金沙湾业主lcs008，在社区论坛上自我安慰，“6800，还没跌到开盘价”。

　　回顾8、9月份，当时广州市楼价每月都有2000元/m2的增长。而最近新盘或者新一期的定价，只不过是回到了7、8月份的价格水平。

　　8月康王北路的盛悦居以16000元开盘，使荔湾区的成交价一下子由7月的9161元/m2，蹿升到8月的15313元/m2。万科金色康苑目前的价格还在7月该区均价之上。

　　“我们是追求合理的利润，不存在降价。”万科方面对南方周末记者表示，“金域蓝湾首推单位10000元的销售均价是根据首推产品类型、品质以及市场情况合理定价的，是符合市场和客户需求的。”

　　金域蓝湾80%为洋房，其余为望江别墅，别墅售价2.6万。地铁六号线从楼盘空中过。卖7500的最便宜单位，地铁从其窗边经过。

　　此处是金沙洲当年的地王，单地面价就四千多，其建筑成本约四千元,还带全屋装修和空调。利润之薄，令人匪夷所思，被地产人士视为“疯狂”之举。万科向来走高品质、高价位路线，风向的转变显得莫测。

　　地产界向来有年底冲业绩的惯例。主要面临银行资金回笼，争取次年多贷款额度；上市公司则要向股民交一份好看的年报。

　　包括合生珠江帝景和广州楼标——珠江新城诸多楼盘，如粤海·广州丽江花园的价格依然未受撼动，似乎豪宅能超然度外。

　　“我们不单纯依赖银行，有各种融资渠道。”合生某高管不认可有资金压力，“现在是短期调整，长期仍然向好。”

　　在南方周末记者采访的多间地产公司，均持相同意见，避而不谈货币政策可能对其房价的影响，只有锋尚坦陈有一定的资金压力。

　　组合拳打高房价

　　虽然广州房价尚未呈现出多米诺骨牌式的下跌效应，但中央的政策却不如房产商所愿。

　　12月11日，央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知》，明确了第二套房的贷款发放以家庭为单位的细则标准：以家庭为单位，包括未成年子女，包括以公积金购买的房产，还明确所有商业银行和外资银行必须执行这一规定。同时，还要求对出具虚假证明的单位和个人予以不再采信其证明和不得发放贷款的惩罚。

　　“这传达出央行严格贯彻中央从紧的金融政策的明确信号，无疑，这将对尚在观望房价下跌，希望明年房价重拾升势的发展商以沉重一击。”某网站房产频道主编说。

　　此前，央行本年内五次加息，12月8日又公布，从本月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点至14.5%。

　　11月22日，温家宝带建设部长在新加坡取其组屋经验时，强调政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。明年，将加大廉租房建设的力度。对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作，造成市场混乱”。

　　近日，上海方面要求“中国最贵”楼盘汤臣一品降价或出租。

　　政策已经如此明确：房价不能高到让多数人找不到安居之所。讲求先人一步的万科，看来又领先嗅到风吹的方向，虽然它连降价试水都不肯承认。

　　（本报记者傅剑锋、实习生陈晨对此文亦有贡献）