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宏观调控:组合拳发威止房价涨势

  透析房价迷局 2

  “9·27”房贷新政的出台,可以说是房价走势变化一个“分水岭”。新政实施两个多月,一路只涨不跌的房价终于止住了上涨的势头。

  就在楼市出现微妙变局之际,12月11日,央行关于第二套房贷款新政的细则在万众瞩目下出台,明确了第二套房的贷款发放以家庭为单位的细则标准,传达出央行严格贯彻中央从紧的金融政策的明确信号。


  相较于前两年,2007年似乎更能感受到政府对房地产市场的宏观调控力度:五次加息、国务院“24号文”、中小地块开发限期、清肃捂盘惜售、“9·27”房贷新政……多项政策和举措组合出击,调控之网进一步铺大:两套房有细则了、准备金率上调了、货币政策从紧了,直接收缩了地产资金链;严查违法用地,打击囤地现象;廉租房扩容,缓解供求矛盾。资金、土地、供求三大要素正在发生前所未有的变化,调控组合拳同时发力,脱缰的房价终于止住了一路狂飙的势头。

  房贷新政:切中“投机过多”的病症

  捂盘惜售之所以成为开发商的共同举动,原因在于开发商可以通过各种渠道获得金融资本的支持,从而减少了对销售回款的依赖……房贷新政切中了“投机过多”的楼市病症,大幅提高了投机的门槛和成本,让原本一片燥热的楼市突然感受到寒冬的冷风。

  相比此前的行政手段,这次的金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显得多。调控双向发力,一手收紧个人住房消费贷款,一手收紧房地产开发贷款。

  在房价飙涨的今年,捂盘惜售之所以成为开发商的共同举动,原因在于开发商可以通过各种渠道获得金融资本的支持,从而减少了对销售回款的依赖。然而,正当开发商终于熬到“金九银十”传统销售旺季、准备收割捂盘惜售所带来的丰厚利润的时候,央行提高第二套房贷首付及利率的政策突然到来。房贷新政切中了“投机过多”的楼市病症,大幅提高了投机的门槛和成本,让原本一片燥热的楼市突然感受到寒冬的冷风,广州、深圳等城市房价开始掉头,多个核心城市商品房销售骤然降温,房价拐点隐现。

  在9月央行颁布房贷新政之后,由于如何界定第二套房的细则迟迟没有出台,有分析认为央行房贷新政只是走过场。然而,时隔两月,补充细则又出台了。细则除划定了第二套房贷款的红线外,其实还传递出两个明确的信息:第一,从紧的金融政策将是2008年的主流,银行不会因为2007年度的结束而重新放开贷款的口子。第二,表明银行从严审批房贷将一如既往。其实,提高一成首付比例只是看得见的上篇,而从严审批购房贷款才是看不见的下篇。深圳在四季度,就曾出现大量贷款申请被银行驳回,深圳房价掉头向下;无独有偶,广州同样是大批贷款被驳回后,出现了一拨退订潮。

  而在开发贷款环节,央行年内第10次宣布上调存款准备金率,上调存款准备金率1个百分点,金融机构将因此被冻结近4000亿元资金。

  一方面是房价过高和新政导致的需求锐减,销售压力空前加大;另一方面是资本运作空间急剧缩小,融资难度倍增,大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力。迫于资金压力,部分开发商将不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款,进而带动整个市场的房价回调。

  疏导需求:“主调市场”转向“主调保障”

  相对于“国八条”和“国六条”的市场调控手段,“24号文”改变了单一市场化的制度安排,是楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标,标志着政策调控重点从对商品房市场的调控转为对保障性住房供应体系的调控。

  细细解读调控新动向,可以看出决策者深化现有政策的能力在加强,调控的最终目的也是引导楼市供需结构的合理发展。调控思路正从之前的抑制需求转变为疏导需求。

  今年8月出台的国务院“24号文”,即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取措施调控市场。

  调控焦点落在了低收入家庭的住房保障上。相对于“国八条”和“国六条”的市场调控手段,“24号文”改变了单一市场化的制度安排,是楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标,标志着政策调控重点从对商品房市场的调控转为对保障性住房供应体系的调控,预示着今后房地产市场将形成保障型住房和商品房市场化两条主线并进的“二元化格局”。

  以市场态势来看,想要改善供需关系,进而有效控制房价,关键还是要疏导有效需求。今年以来,政府转变调控思路,大规模推进保障类住房供应,扩大廉租房、经济适用房的受益面,提高住房公积金贷款额度,住房分层供应政策逐渐明晰。

  随着调控政策到位,广州市明年大量的经济适用房、限价房以及90平方米以下的房屋大量上市,小户型房屋将占到广州房地产市场的50%。虽然“廉租房”、“经济适用房”的准入门槛很高、条件限制严格。但作为住房供应体系中的一个重要成分,“它的推出在很大程度上会瓦解基层购买力,另一方面,对于开发商和投资者的信心均是一个打击。”广州市同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文认为。

  土地调控:打击囤地,提高用地成本

  陆续出台的土地调控政策增加了开发商获取大盘项目的资金压力;同时,严格的拿地方式提高了开发商获取大盘项目的难度……与此同时,变堵为疏,开闸放地,通过加大土地供应,特别是经济适用房用地,从增加供应、调整结构入手,缓冲房价压力。

  对于2007年土地市场调控来说,深化调控是一条主线。一系列相关政策陆续出台,目的就是打击囤地,提高用地成本,同时保障经济适用房用地。

  在土地管理方面,提高用地成本。今年年初出台的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,明确土地有偿使用费提高一倍;紧接着《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》出台,明确了未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

  开发商捂紧的土地开始“烫手”。陆续出台的土地调控政策增加了开发商获取大盘项目的资金压力;同时,严格的拿地方式提高了开发商获取大盘项目的难度。政府为了能够将土地成功出让,会将大盘项目分割成若干小型项目进行招拍挂,从而打破一家公司垄断某一区域开发的格局。而若干开发商同时在既定区域开发房产,又可增加市场的供给总量和竞争程度,能够在一定程度上改善供给。

  与此同时,变堵为疏,开闸放地,通过加大土地供应,特别是经济适用房用地,从增加供应、调整结构入手,缓冲房价压力。2006年年底,国土资源部明确提出“适当压缩工业用地,增加民生用地”的调控政策。2007年9月30日,国土资源部下发进一步加强土地供应调控的通知,要求用于低收入家庭的建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%,并在土地利用年度计划中做出说明。

  广州今年的中小户型、中低价位普通商品住房用地有156万平方米,保障性住房用地的比例占到了57.3%。据了解,今年1—5月,全国住宅用地的土地供应量较去年同比增长35.5%,普通商品房的土地供应总量较去年同比增加76.3%,经济适用房的土地供应总量较去年同比增加166%。

  当然,土地从供应到转化为住宅上市还有一个时间过程,相信这些措施实施之后,房地产价格会平稳下来。

  本报记者 骆海涛 陈韩晖 张睿

  图:

  冯琦 编制 新华社发
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